Квартирный антифрод: как не попасться на уловки мошенников в digital-эпоху

За первое полугодие 2020 года количество преступлений, связанных с недвижимостью, выросло на 56% по сравнению с прошлым годом. А за пять лет показатель в среднем увеличился на 18%. По статистике, большинство преступлений на рынке аренды недвижимости в России связано с использованием поддельных паспортов. В случае же с покупкой жилья самый популярный прием — это утаивание одного из собственников.

Сделки с арендой заключаются чаще, чем сделки с покупкой недвижимости, поэтому и случаев мошенничества там больше. Обычно злоумышленники не встречаются с арендатором лично, а все операции проводят в интернете: представившись риелтором либо собственником, заключают фальшивую сделку на словах, а договор обещают подписать позже. Затем клиента просят перевести залог за аренду на личную банковскую карту или онлайн-кошелек. Но есть и более сложные схемы: так, мошенники создают имитации популярных платежных сервисов или онлайн-платформ, а иногда подделывают сайты госведомств, например, Федеральной кадастровой палаты.

Мошенники экспериментируют и с новыми технологиями, например, фальсифицируют электронные цифровые подписи. Уловки становятся настолько изощренными, что на них попадаются даже сами риелторы, при этом вычислить нарушителей и привлечь их к ответственности обычно не удается. Но снизить риски можно, если изначально грамотно подойти к поиску жилья на онлайн-платформах. Есть три основных правила, которые помогут распознать мошенников в интернете.

Правило 1. Внимательно изучаем объявление

При поиске жилья пользователи в первую очередь обращают внимание на три фактора: цену, локацию и фотографии. Эти пункты, безусловно, важны, но при подборе вариантов нужно в первую очередь смотреть на документы. Изучите данные из выписки ЕГРН, а именно сколько у квартиры владельцев, как давно жилье в собственности и так далее. Обратите внимание: если собственник владеет квартирой менее пяти лет, продавцу придется заплатить налог с продажи недвижимости. Чтобы этого не делать, многие продавцы прописывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость, а разницу получают неофициально — наличными или переводом. Если потом что-то пойдет не так, то покупатель сможет возместить только ту сумму, которая прописана в договоре. Это касается и возврата налога: ФНС будет учитывать только официальные цифры.

Правило 2. Распознаем «фантастические» объявления

Мошенники прекрасно знают, на какие триггеры реагируют пользователи. Поэтому часто они выкладывают объявления со «сказочным комбо»: идеальным местоположением, красивым интерьером, выгодной ценой и выигрышными условиями. А арендодатель настолько любезен, что разрешает заселяться с детьми, кошками, собаками и рептилиями — можно даже со всеми одновременно. Разумеется, на столь выгодное предложение обращают внимание многие, поэтому клиенту предлагают заплатить за приоритетное место в очереди желающих или внести предоплату за аренду. В итоге оказывается, что квартиры не существует, а фотографии позаимствованы из чужого объявления.

Проведите собственную проверку еще до осмотра квартиры:

Поищите фотографии через поиск по картинкам. Если в сети много дубликатов с разным описанием, очевидно, автор объявления позаимствовал чужие фото, и такой вариант лучше не рассматривать. Если вы не нашли фотографии в интернете, то все равно присмотритесь к снимкам — часто на фальшивку указывают незначительные нюансы, например, разная отделка пола в одной и той же комнате: на одном фото лежит линолеум, а на другом уже проглядывает плитка. Иногда мошенники заимствуют изображения из фотостоков или размещают снимки, сделанные в другом городе: по виду из окна тоже можно распознать поддельное объявление.
Пробейте номер телефона. Это можно сделать в поисковике или приложении, определяющем номер, — возможно, кто-то уже с ним сталкивался и оставил отзыв.
Поговорите с собственником. Задавайте нестандартные вопросы, которые вряд ли задаст среднестатистический арендатор. Поинтересуйтесь, когда был сделан ремонт, куда выходят окна квартиры, какие заведения есть в окрестностях, как ведут себя соседи. Человек, который прикидывается собственником, вероятно, начнет теряться и путаться.
Если все равно остаются сомнения, попросите собственника записать видео в квартире или связаться с вами по видеосвязи и провести показ жилья в прямом эфире.
Если все этапы проверки успешно завершены, составьте чек-лист пунктов, которые предстоит проверить уже при личной встрече — это касается и покупки, и аренды.

Правило 3. Никаких предоплат и устных договоренностей

При покупке квартир на кону стоят крупные суммы, поэтому покупатели стараются тщательно подходить к поиску вариантов и заключению сделок. Арендаторы обычно менее бдительны — им кажется, что человек не станет нарушать закон ради 30 тысяч рублей. Но на самом деле аферисты зарабатывают намного больше. Используя различные уловки, мошенник может получить 300–400 тысяч рублей буквально за несколько часов. Ради этой суммы многие готовы на любые манипуляции и хитрости.

Например, иногда злоумышленник снимает чужую квартиру на сутки, проводит показ жилья и тут же сдает его клиенту, получая залог и сумму за весь месяц. Жилец заселяется в квартиру, а на следующий день приезжает реальный собственник, который ничего не знал о транзакции.

Поэтому возьмите на вооружение главное правило: не переводите денег до тех пор, пока не убедитесь в подлинности объявления и добросовестности собственника, и не подписывайте никакие бумаги без консультации с грамотным юристом, который специализируется на недвижимости. Мошенники обязательно будут манипулировать и использовать триггеры — например, торопить с принятием решения. Боясь упустить выгоду, люди часто теряют бдительность и забывают о базовых правилах безопасности.

Цифровой антифрод

Увы, но онлайн-платформы не всегда могут вмешаться — в финансовых транзакциях они не участвуют, факт мошенничества совершается за пределами сервиса. Например, офлайн или на сторонних площадках: в мессенджерах, почтовых сервисах или на сайтах-фальшивках, которые копируют дизайн популярных платформ и даже их URL — отличаться может всего одна буква.

Главной задачей сервисов остается жесткая фильтрация и модерация объявлений. Для этого мы используем алгоритмы, которые вычисляют подозрительные размещения по специфическому набору маркеров. Помимо «сказочных» объявлений подозрение также вызывают пользователи, которые разворачивают сверхактивную деятельность сразу после регистрации. Настораживает и резкое изменение активности — например, пользователь не появлялся несколько месяцев и внезапно разместил сразу несколько объявлений.

Методы, которые мы используем, помогают отсеивать тысячи объявлений ежедневно. Алгоритмы постоянно учатся, а ИИ работает быстрее, качественнее и точнее. Но полностью исключить риск мошенничества все равно невозможно, так как многое зависит от доверчивости и юридической грамотности пользователя.

Больше текстов о политике, экономике и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб" — Общество». Присоединяйтесь