Европа посткарантинная: как управлять коммерческой недвижимостью и не прогореть

2020 год привнес в мировые рынки недвижимости много изменений. Существенно сказалось введение карантина на большей части планеты: мировой ВВП снизился более чем на 5%.

Это привело к повышению рисков инвестирования в отдельные классы недвижимости. Например, мы не рекомендуем своим клиентам вкладывать средства в активы Великобритании, Италии и Испании без профессиональной помощи: экономикам именно этих регионов новый коронавирус нанес максимальный ущерб. Но не стоит думать, что остальные европейские страны легко отделались. Из-за введения карантина выросла вакантность торговых помещений и отелей, что привело к сокращению бюджета на их содержание — теперь владельцам приходится «затягивать пояса» и оптимизировать траты.

Новые принципы управления активами

Текущий кризис «подсветил» все огрехи в управлении недвижимостью. Стало понятно, где кроются слабые места: в позиционировании объекта, в его содержании или локации. Чтобы исправить ситуацию, потребуется изменить подход к управлению недвижимостью. Особенно это касается тех объектов, которые хуже других перенесли пандемию.

Вот двенадцать антикризисных мер, которые помогут вернуть объект «к жизни».

1. Проведите оценку стоимости объектов в портфеле и анализ рынка. Полученная информация поможет в принятии решения о составе инвестиционного портфеля на будущий год.
2. Решите, готовы ли вы продолжать сотрудничество с текущими подрядчиками. Обратите внимание, что в некоторых европейских регионах юридически закреплена необходимость регулярной смены аудиторских компаний и оценщиков.
3. Оцените опыт работы с банком и начните переговоры по улучшению кредитных условий. Это стоит сделать загодя — в последнее время банки все чаще сталкиваются с проблемными задолженностями и тщательнее подходят к одобрению кредитов.
4. Подготовьте объект к зимнему сезону. Это нужно сделать даже в странах с мягким климатом — в противном случае вы рискуете столкнуться с техническими проблемами в самый неподходящий момент.
5. Позаботьтесь о своевременной пролонгации текущих договоров аренды. Поскольку сейчас количество «свободной» недвижимости растет, у арендаторов есть возможность привередливо относиться к выбору объекта. Чтобы ваш объект выглядел более привлекательным на фоне конкурентов, стоит подумать о комфортабельности и техническом оснащении: например, установить зарядные станции для электротранспорта или организовать зоны отдыха для сотрудников.
6. Подготовьте объект к сдаче в аренду. Во-первых, обновите сайт и сделайте качественную презентацию. Во-вторых, слегка освежите ремонт и не забудьте предоставить брокеру доступ к объекту. В-третьих, рассмотрите возможность предоставления длительных арендных каникул.
7. Подготовьте документы по налоговым вычетам. С этим может помочь штатный бухгалтер или наемный финансовый консультант.
8. Не забудьте о ежегодном собрании собственников крупной недвижимости. Именно там принимаются решения об обслуживании объектов на следующий год, а также проверяются отчеты за прошедший период. Кроме того, не пускайте на самотек проведение тендеров и выбор основных подрядчиков. Возможно, это поможет вам снизить уровень операционных расходов.
9. Позаботьтесь о привлекательности объекта для институциональных инвесторов, если вы приняли решение о его продаже. Стоит снизить затраты на содержание, а также подумать об энергоэффективности объекта и его влиянии на окружающую среду.
10. Подумайте о внедрении программных решений для управления активами. Сейчас на рынке представлено множество технологичных продуктов, помогающих осуществлять контроль над затратами или мониторинг основных показателей объекта.
11. Если у вас стоит вопрос о приобретении нового актива, проведите независимую экспертизу объекта: налоговую, юридическую и техническую. Также будет нелишним узнать о перспективах развития региона. Эти действия помогут понять, насколько адекватна запрашиваемая сумма, и, возможно, запросить скидку.
12. Присмотритесь к возможности приобретения недвижимости через клубные сделки и паевые инвестиционные фонды. В 2021 году этот способ может стать предпочтительным.

Куда инвестировать в 2021 году

Несмотря на то что сейчас бизнес в практически любых своих проявлениях переживает катастрофу, мы придерживаемся мнения, что в 2021-м ситуация на европейских рынках недвижимости улучшится. Особенно это будет заметно в таких странах, как Австрия, Германия, Швейцария и государства Скандинавии. Эти экономики наиболее легко перенесли тяготы «коронакризиса».

Тем не менее российским инвесторам все равно придется столкнуться со сложностями. Для наших игроков входной порог продолжит повышаться. Это связано с несколькими факторами.

Во-первых, банки стали менее охотно предоставлять кредиты под покупку иностранной недвижимости. Во-вторых, процедуры проверки клиента стали по большей части обязательными. В-третьих, Кипр и Мальта — одни из самых «любимых» стран для российских инвесторов — приостановили программы «золотой визы». Это событие дало повод игрокам присмотреться к другим регионам, например к Португалии.

Вообще, эта страна достаточно давно демонстрирует привлекательность для вложений, но не многие российские игроки обращали на это внимание. Так, стоимость квадратного метра в Лиссабоне и Порту растет из года в год, а это говорит о приличном уровне жизни и перспективах для развития бизнеса.

Кроме того, Португалия ведет активное сотрудничество с Китаем, а также африканскими и южноамериканскими странами — теперь это не только морской курорт, но и крупный бизнес-узел. Зарубежным игрокам недвижимость в Португалии может помочь выйти на европейский рынок. Так, многие компании организуют здесь технопарки, логистические хабы.

Бизнес по всему миру все еще лихорадит, на восстановление потребуется время. Я считаю, что условия на европейских рынках станут более привычными только к концу лета следующего года. Этому будет способствовать создание и распространение вакцины против коронавируса, а также внедрение спасительных фискальных и монетарных мер в некоторых государствах.

Но все равно быстро вернуть экономику к докарантинному уровню не получится нигде — полное восстановление, на мой взгляд, произойдет не раньше чем через два года. Поэтому придется привыкать к новым рыночным условиям.

Больше текстов об экономике, бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект "Сноб" — Общество». Присоединяйтесь