Как люди теряют деньги на инвестициях в недвижимость

Вложиться в липовый инвестиционный фонд

Если планируете инвестировать в недвижимость через фонд или компанию, убедитесь, что «контора» зарегистрирована в ЦБ (регистрация — сложная и долгая процедура, которая мошенникам просто не по плечу). Компания должна иметь лицензию и официальное право на осуществление инвестиционной деятельности. Проверить их наличие у данной организации можно самостоятельно — в соответствующем реестре на сайте Центробанка. Дельцы, у которых нет официальной документации, как правило, пытаются пустить пыль в глаза внешними атрибутами своей «надежности». Они снимают офис в помещении премиум-класса, сами выглядят как суперсостоятельные и уверенные в себе инвесторы, умело проводят беседы, отлично владеют терминологией и даже дают верные инвест-прогнозы. Но собирают деньги и исчезают. Схема проста до банальности, но до сих пор работает.

Купить квартиру по подложным документам

Если речь идет о покупке квартиры (вами лично), то требуйте оригиналы документов у продавца: 

• выписку из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, 
• документ-основание получения права собственности, 
• паспорт собственника квартиры, 
• выписку из домовой книги (в ней все о «прописанных» в квартире жильцах) или Единый жилищный документ (ЕЖД).

Это должны быть оригиналы документов с печатями и подписями. Сфотографируйте документы и перепроверьте печати и подписи нотариуса (позвоните или сходите в нотариальную контору для сверки печати и подписи). Особенно это касается документов на право наследования и доверенности от собственника. Если того нотариуса, который «заверил» эти документы, не существует или он имеет другую подпись и в реестре его дел нет тех документов, что вам показывают, значит, это подделка. И после покупки жилья в ваш новый дом могут постучаться законные претенденты на него (реальные наследники или даже реальный собственник, который никакой доверенности на продажу квартиры не давал). Достаточно грустная ситуация, в которой горе-покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Вложиться в объекты с завышенной стоимостью 

При инвестировании в фонды недвижимости, которые не раскрывают своих сделок и вкладываются в коммерческие помещения (например, ТЦ) для дальнейшей сдачи их в аренду, будет не лишним запросить оценку объекта у независимого эксперта. Дело в том, что фонд может собирать крупную сумму для покупки объекта, который в реальности стоит довольно дешево. В момент возврата паев они пожмут плечами, мол, подешевело, а разницу оставят себе. Поэтому хорошо знать реальную стоимость объекта, в который вы решили вложиться.

Еще один риск — купить квартиру в перегретом районе сейчас с надеждой продать ее дороже через год. По данным нашего недавнего исследования, проведенного с помощью аналитики искусственного интеллекта, через год произойдет снижение стоимости квартир на 15%, а там, где сегодня цена завышена, возможна коррекция и на 30%.

Бесплатный сыр в красивой мышеловке

Поставьте себе за правило не верить в обещания «стабильных выплат в размере 50 или 90% годовых». Доходность бывает разная, и те же 50% теоретически возможны, но на практике обещать такое на постоянной основе вне зависимости от рынка, экономики и погодных условий могут только мошенники. Какая мошенническая схема здесь возможна? 

• Пирамида, которая дает реальный доход в течение некоторого времени тем, кто зашел в числе первых, а после схлопывается, не оставляя ничего.
• Те же с виду респектабельные мошенники с золотыми запонками и умными речами, дающие верные прогнозы, но не имеющие регистрации и документов. Они просто соберут деньги и пропадут с радаров.

Как распознать близкие к реальности обещания? Здесь важно понимать механизм работы компании и конкретные инструменты, которыми она пользуется. Любой доход должен быть оправдан ясной схемой работы: в недвижимости нормально обещать от 10 до 30% годовых.

Что касается инвестиций в реальные квартиры, обходите стороной слишком заманчивые предложения, которые дешевле рынка на 20–25%. Зачастую такой огромный дисконт предлагают люди, которым нужно срочно избавиться от квартиры, пока не вскрылась их мошенническая схема. Речь идет о тех же «якобы наследниках» или «якобы доверенных лицах», которые действуют по подложным документам. Они готовы продавать дешевле, чтобы провернуть сделку, пока не объявились реальные собственники. Скорее всего, для вас такая сделка станет тяжелым уроком из серии «скупой платит дважды».

Как не потерять деньги при инвестировании в недвижимость

Читайте документы. Мелкий шрифт в договоре задатка может содержать информацию о том, что задаток не возвращается, если покупатель сам отказывается от сделки по любой причине. После того, как вы отдадите задаток и подпишете такой договор, может выясниться, что у квартиры есть наследники, отбывающие сейчас срок в колонии. Вы откажетесь от покупки, а задаток останется мошеннику. С точки зрения закона все чисто.

Будьте начеку. Имейте в виду, что квартира, которую перепродавали более трех раз за два года, — подозрительная история. Самый простой вариант: людей что-то серьезно не устраивает в этой квартире. Вариант хуже: таким образом мошенники пытаются «отмыть» права собственности на квартиру. Квартира, которую стараются продать «побыстрее, потому что вступили в наследство», еще более подозрительна. Могут объявиться наследники, которые не успели вовремя вступить в права, и сделка о покупке будет обнулена.

Опасайтесь сделок по доверенности, надежнее и проще иметь дело с собственником напрямую. Дело в том, что через некоторое время после сделки по доверенности может выясниться, что собственник был на тот момент в беспамятстве или невменяемом состоянии, ничего не помнит о продаже и денег не получал. Есть реальные случаи, когда в результате такого мошенничества суд аннулировал сделку, а горе-покупатель оставался без денег и без квартиры (тот, с кем он заключал договор, просто пропал).

1. Пользуйтесь надежными сервисами для выбора недвижимости и перепроверяйте документы.
2. Изучите деятельность инвестиционной компании, в которую планируйте вложить деньги, проверьте ее регистрацию в ЦБ.
3. Инвестируйте только в те инструменты, алгоритмы работы которых вам понятны.
4. Нанимайте независимых оценщиков и консультантов прежде, чем решиться на крупную сделку.
5. В случае физической покупки недвижимости имейте дело только с собственником или экспертами в недвижимости, без доверенных лиц и родственников.
6. Проверяйте «репутацию» квартиры, поговорите с соседями, изучите историю собственников.

Больше текстов об экономике, финансах и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь