Пассивный залог. Как заработать на инвестициях в недвижимость без аренды и ремонта
Ликвидная недвижимость много лет остается привлекательным объектом для инвестиций, а события прошлого года сделали ее еще более интересной для тех, кто ищет способы заставить деньги работать. Прошлогодний локдаун, объявленный в связи с пандемией коронавируса, привел к тому, что часть россиян временно осталась без доходов, а некоторые потеряли работу. Для тех, кто к началу пандемии не имел сбережений, — а таких людей оказалось много — введенные ограничения стали началом личного экономического кризиса. Спрос на залоговые займы, которые и раньше были достаточно популярным продуктом, особенно у тех, кто по каким-то причинам не может рассчитывать на кредит в банке, заметно вырос — как и объем задолженности по залоговым займам и ипотечным кредитам. Другой фактор, существенно повлиявший на состояние отечественного рынка недвижимости, — запущенная весной прошлого года льготная ипотечная программа. Ее появление спровоцировало резкий рост спроса на квартиры, а это разогнало и цены на недвижимость. И хотя правительственную программу в июне этого года свернули, долгосрочное снижение ставок по ипотеке (в июле Банк России зафиксировал очередной исторический минимум, 7,07% годовых для рынка вторичного жилья) все еще толкает цены вверх.
Инвесторам, которые хотели бы получить часть банковской прибыли от ипотечного бума, сложившаяся ситуация предоставляет возможность неплохо заработать, перекупая долги, полученные под залог квартиры (и фактически становясь займодавцем), или вкладываясь в покупку залоговой недвижимости.
В первом случае договор инвестирования может быть заключен на разные сроки — от трех месяцев до года и больше. В течение срока действия договора инвестор ежемесячно получает проценты — в среднем от 3 до 5, — и в конце периода инвестирования к нему возвращается основная часть займа — так называемое «тело» долга.
Например, при выданном займе в 10 миллионов рублей под 3% в месяц на один год инвестор будет ежемесячно получать 300 000 рублей, а в конце года заемщик вернет ему всю вложенную сумму. Доходность инвестиции за год таким образом составит 36%. Часть заработанного при этом придется потратить на услуги специалистов-посредников, которые помогут грамотно оформить документы и минимизировать риски. Следовательно, фактическая доходность такой сделки — около 30% годовых. Если срок инвестирования небольшой, то и проценты, и свой вклад инвестор получает единой выплатой по окончании срока действия договора.
Во втором случае у инвестора есть возможность купить недвижимость с большой скидкой. Причем при срочном выкупе, когда человек хочет получить деньги быстро, в течение пары дней, недвижимость отчуждается в момент сделки и право собственности на квартиру сразу переходит к инвестору. В этой структуре сделки инвестор может купить объект с дисконтом до 30% от рыночной стоимости и заработать на последующей продаже объекта. Также можно вложиться в покупку недвижимости с торгов. Дисконт в подобных сделках может достигать 25%.
Риски в залоговых сделках минимальны — заем обеспечен недвижимостью, однако о подводных камнях забывать не следует:
– Случается, что заемщик не платит вовремя, тогда долг гасится за счет продажи заложенной недвижимости. Если договориться об этом не удается, обеспечение взыскивается через суд.
– Получивший заем хозяин квартиры может отозвать доверенность на представление его интересов, наложить запрет на регистрацию объекта недвижимости или попытаться оспорить сделку уже после продажи квартиры и получения денег.
– Недвижимость может оказаться с обременением, например с зарегистрированными в ней членами семьи заемщика. Или у кого-то может обнаружиться пожизненное право пользования именно той квартирой, которая оформлена в залог.
Для того чтобы все перечисленное не стало проблемой инвестора, нужно тщательно проверять и правильно оформлять документы на этапе принятия решения о вложениях. При соблюдении этих условий оспорить залоговую сделку практически невозможно. Судебная практика по возвращению займов обширная, так что деньги взыскиваются по отработанной схеме, и здесь закон на стороне инвестора.
Еще одна сложная, хотя и редкая ситуация — смерть заемщика до погашения задолженности. В таком случае инвестор вступает в наследство вместе с другими наследниками, при этом последним достается не только имущество покойного, но и его долги. Если наследников нет, инвестор получает право собственности на заложенную недвижимость через суд.
По закону стать инвестором может любой совершеннолетний и платежеспособный человек. Находить клиентов для инвестиций в займы под залог недвижимости и проводить все этапы сделки можно самостоятельно. Плюс такого решения — не придется оплачивать услуги посредников. Минус — все возможные риски, связанные в том числе с недостаточно глубоким знанием законов и пониманием правил игры, в этом случае ложатся на плечи инвестора. Поэтому я советую хотя бы на первых порах пользоваться услугами квалифицированных специалистов, которые могут предложить разные продукты, помогут проверить объект недвижимости, проконтролируют правильность оформления документов, а также по вашему желанию застрахуют сделку. Своим клиентам я рекомендую заключать сделки по одной, постепенно разбираясь в тонкостях работы.