В какую недвижимость выгоднее всего инвестировать. Разбираем варианты

Доходная недвижимость

В Москве, на крупнейшем рынке, который формирует тенденции для всей страны, самый простой вариант инвестирования в жилую недвижимость — покупка объектов на раннем этапе строительства.

Купить квартиру на этом этапе можно, например, за 300 тысяч рублей за квадратный метр, к финалу стройки он может стоить 500 тысяч. Вопрос только в том, сколько вы хотите заработать. В эконом-классе не получить такой выгоды, как в среднем и более высоких.

Сегодня для входа в эконом-класс нужно 3–5 миллионов рублей, в бизнес — 12–20 миллионов, в элитный — 30–50, в премиум — 50–70, а в делюкс — 70–100 миллионов.

Коммерческая недвижимость на раннем этапе строительства (в жилых комплексах) почти всегда расходится на закрытых предпродажах. Обычно лучшие помещения продают между своими, они не поступают на открытый рынок. У неопытного инвестора мало шансов получить лучший объект — они достаются тем, у кого, например, есть контакты с девелоперами или штат сотрудников, занимающихся регулярным поиском и анализом объектов.

Как только строительство торговых площадей завершается, они продаются уже по высокой цене. Как, к слову, и пентхаусы — такие объекты никогда не продают на стадии строительства. Очевидного инвестиционного потенциала у них нет — они всегда дорогие.

Ключевые метрики для анализа

Если вы собираетесь покупать коммерческую недвижимость на открытой продаже, надо уже на этом этапе думать о будущем арендаторе. 

• Каким бизнесом он будет заниматься? 
• Какая инфраструктура под него понадобится? Например, для грузового транспорта или специфическая техника.

Можно купить готовый арендный бизнес. Но чтобы не стать заложником своего объекта и своей некомпетентности, на стадии выбора нужно изучить ключевые метрики:

• наличие свободных площадей в окрестностях;
• размер арендных ставок по соседству;
• историю арендатора — какие у него обороты, как в целом идут дела, может ли он внезапно съехать; 
• как давно арендуется объект: молодой контракт — это риск.

Иначе может случиться неприятность: покупаете готовый объект с арендатором с окупаемостью в девять лет. Он съезжает, вы не можете найти замену, наконец приходите к анализу ситуации и выясняете, что арендатор сотрудничал с объектом по ставке на 20 процентов выше, чем в соседних помещениях. А еще выясняется, что вокруг много незанятых площадей, да и вообще место не востребованное. 

Может оказаться, что вас обманули — продемонстрировали искусственно завышенную ставку, на объект посадили фейкового арендатора, чтобы создать видимость ликвидности. И вы становитесь заложником. Нужно снижать арендную ставку и ждать окупаемости не девять, а 12–15 лет.

Неправильная оценка ликвидности

Самый понятный для инвестора критерий надежности недвижимости — спрос. Если квартиры в жилом комплексе раскупают, тем более на раннем этапе строительства, значит, нужно брать. Вот первая и, главное, ключевая ошибка: «Все пошли, и я пошел».

Допустим, вы покупаете квартиру в приличном со всех сторон ЖК. Нужно насторожиться, если происходит следующее:

• вокруг идет сумасшедшая стройка;
• застройщик дает вам много обещаний;
• квартиры в этом объекте нарасхват.

На первый взгляд все отлично, но вышеперечисленное также значит, что конкуренция на местности огромная и стоимость актива может в лучшем случае остаться спустя годы такой же, а в худшем — упасть. Туда зашло много инвесторов, в итоге они могут демпинговать и нарушат ваши инвестиционные планы.

Поэтому в первую очередь нужно выяснить:

• как развивается район, в котором находится объект;
• как развивается инфраструктура вокруг;
• какова наполняемость района на вторичном рынке;
• много ли в этом районе конкурентов (других застройщиков) и что они предлагают;
• динамику роста цен в выбранном ЖК и вообще в районе;
• историю застройщика на предыдущих объектах. 

Прежде чем вкладывать свои деньги в объект, нужно тщательно оценить его ликвидность. Это звучит слишком очевидно, но люди зачастую об этом не задумываются и полагаются только на спрос — его же видно сразу. Недвижимость — сфера для инвестиций с довольно низким порогом входа, этим может заниматься практически каждый. В этой сфере задействовано много людей, которые не оценивают риски.

Да, не нужно быть экспертом, чтобы вложиться и как минимум вернуть те же деньги. Но тогда стоит рассчитывать на небольшую прибыль. Грамотная оценка объекта и связанных с ним рисков позволяет получить бо́льшую прибыль. Когда в диалоге с вашим представителем на рынке пойдет разговор об инвестициях, наверняка речь будет идти только о прибыли. Но говорить в первую очередь нужно о рисках. Инвестирование во что угодно без риска невозможно. В случае с недвижимостью, чтобы минимизировать потери, в каждом конкретном случае надо проводить аналитическое исследование. И данные для него не всегда лежат на поверхности или же вообще недоступны обывателю.

На что нужно обратить внимание, если вы хотите сделать выгодную инвестицию?

• Редевелопмент — Богом забытые дома с интересным расположением, их можно приводить в порядок и перепродавать. Например, инвестор приобрел особняк площадью 400 квадратов в центре Москвы в тихом переулке. Перестроил его под четыре семьи — получилось жилье премиум-класса, которое продали по рыночной цене новых домов в центре, где стоимость квадрата более 1 миллиона рублей.
• Апартаменты — потенциально одно из лучших по соотношению деньги/время вложений сегодня. 

В российском законодательстве нежилой фонд — это жилье, в котором нельзя зарегистрироваться. Соответственно, из-за этого невозможно получить блага, которые дает регистрация. Но жить в апартаментах можно, сдавать их в аренду тоже. Нежилой статус — нюанс, который отпугивает часть покупателей. И потому застройщики компенсируют этот недостаток различными «бонусами»: инфраструктурой, интересным дизайнерским решением и тому подобным.

Стоимость квадратного метра в апартаментах ниже, чем в жилом фонде, — из-за рисков, которые видит инвестор. Но темп роста их стоимости высокий: в Москве в них абсолютно реально вложить, например, 8 миллионов рублей и получить 12–13 через полтора года. 

Апартаментами, в отличие от коммерческой недвижимости, не нужно управлять — это подходит инвесторам-непрофессионалам, которые не хотят лишних забот. Рынок этой недвижимости растет — свободной земли с целевым назначением под жилую застройку мало или нет совсем. Переводить целевое назначение участков долго и дорого, девелопер вряд ли получит желаемую прибыль. Но бывших промышленных территорий, которые идеально подходят для строительства апартаментов, в черте больших городов пока еще достаточно. Подобного жилья в будущем будут строить все больше.

• Рассрочка и ипотека — пользуйтесь ими. Можно купить объект за 70 миллионов одним платежом, а можно в рассрочку. Внести 7 миллионов первого платежа, а оставшиеся 63 разделить на две части. Из 23 миллионов сделать фонд безопасности, за 40 купить готовый арендный бизнес с доходностью 10% и более годовых. Прибылью от него оплачивать рассрочку. На выходе у вас будут два объекта: один растет в стоимости, другой приносит прибыль и сохраняет капитализацию.

Ипотека приносит больше забот, чем рассрочка, но если все рассчитать и найти выгоду, она того стоит. 

Если вы хотите поэкспериментировать, попробуйте сами. Но помните, что в инвестировании в недвижимость все не так очевидно, как кажется на первый взгляд. Если вы хотите действовать наверняка, минимизировать риски и контролировать доходность, вас должны сопровождать те, кто заинтересован не в самой сделке, а в вашем результате.

Больше текстов о бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект "Сноб” — Общество». Присоединяйтесь