Комфорт в ипотеку. Что происходит на рынке жилья

От чего зависит размер ипотечной ставки?

Если в апреле ипотечные кредиты выдавались в среднем под 11,45% (минимальное значение за последние пять лет по статистике ЦБ), то уже в июне началась гонка конкурентов на ипотечном рынке — кредитная ставка опустилась ниже 11% и продолжает падать. «Положительная динамика ипотечного кредитования объясняется не только понижением ипотечных ставок после отмены программы господдержки, но и относительной стабилизацией финансового и экономического климата в стране на фоне ожидаемого прогноза по снижению инфляции», — говорит Елена Назаренко, начальник управления ипотечных продуктов и рефинансирования Промсвязьбанка.

Госпрограмма субсидирования изменила структуру спроса на жилье. До 2014 года 60% приходилось на вторичный рынок, 40% — на первичный. Теперь соотношение такое: 30% — вторичный рынок и 70% — первичный. Средняя сумма кредита растет, а средний первоначальный взнос падает. Срок кредитования, который выбирают клиенты, остается без изменений и держится на прежних значениях: 15-20 лет.

Как работает ипотека без первоначального взноса?

Усиление конкуренции в банковском секторе привело и к тому, что банки стали предлагать ипотечные программы без первоначального взноса — так называемую нулевую ипотеку. Ставки в таких программах начинаются от 12,95% годовых, зато покупателям не придется терять несколько лет, чтобы накопить на первоначальный взнос. Ряд экспертов считает, что подобная схема может снизить качество кредитных портфелей банков, поскольку привлекает клиентов с низкой степенью финансовой осведомленности. Тем не менее, именно на ипотеку, по данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), рассчитывают 36% россиян, планирующих в ближайшее время улучшить жилищные условия. Их не пугают переплата и риск невыплаты в случае потери работы. Ипотека — один из самых популярных способов приобрести жилье.

Премиум или комфорт-новостройки? Как в этом разобраться?

Еще несколько лет назад покупатели квартир были вынуждены брать то, на что хватало денег. Стоимость и сейчас немаловажный фактор, но требования к недорогим вариантам уже далеко не те, что раньше. По итогам первой половины 2017 года доля сегмента комфорт-класса среди предложений на рынке строящегося жилья Москвы составила 41,3%. Это в несколько раз больше «эконома» с его 6,2%, выяснили эксперты Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Понятие «жилье комфорт-класса» появилось около 10 лет назад. Тогда высокая конкуренция на рынке новостроек заставила девелоперов начать думать о повышении качества проектов. Комфорт-классом стали называть дома, которые отличались от эконома более высоким качеством материалов, интересным дизайном, улучшенной планировкой и развитой инфраструктурой, но еще не дотягивали до понятия «бизнес-класс». «Дело в том, что пока не существует четких критериев, опираясь на которые можно точно сказать: вот это жилье эконом-, а вот это комфорт- или бизнес-класса, — говорит руководитель Центра городской экономики КБ «Стрелка» Елена Короткова. — Вот в области гостиничного бизнеса эта система не только сформировалась, но и закреплена законом. Эконом-класс тоже описан в Постановлении Правительства 2014 года, но это скорее инструмент для застройщика, дающий возможность получить льготное финансирование на стройку».

Целевой аудиторией таких квартир комфорт-класса, по словам президента компании «Группа ПСН» Максима Гасиева, стал средний класс (а в последнее время, благодаря доступности ипотеки, и «средний минус»). При выборе квартиры покупатели ориентируются на местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру, планировку, надежность застройщика и комплексное развитие территории. «Людям нравится идея жить в большом квартале с парками и скверами, детскими игровыми площадками, спортивными комплексами, магазинами и ресторанами, — говорит Гасиев. — Сегодня покупатели все больше обращают внимание на внешний вид своего дома. Раньше в комфорт-классе этот фактор практически не учитывался, а сейчас не упускается из виду».

Сегодняшние жилые комплексы комфорт-класса подразумевают наличие машиномест на каждую квартиру на подземной парковке (что освобождает дворы от машин), кафе и магазины на первых этажах, более развитую инфраструктуру, чем в эконом-классе. На рендерах такие проекты выглядят как европейский пригород. Это неудивительно: например, архитектурную концепцию микрорайона «Домашний», ставшего лучшим в номинации «Проект комфорт-класса Москвы №1» премии «Рекорды рынка недвижимости», разрабатывало голландское бюро MLA+. Квартиры здесь — самых разных форматов и для разных аудиторий: студентов, молодых семей, пожилых пар.

Еще один жилой комплекс комфорт-класса — Sreda (победитель Urban Awards 2015 года) — проект испанского архитектурного бюро Ricardo Bofill Таllег de Arquitectura, озеленением территории комплекса занимается британская компания Gillespies. Рядом со станцией МЦК «Нижегородская улица» идет строительство монолитных жилых домов, детского сада, школы, а также коммерческих площадей, которые впоследствии будут использоваться под офисы и торговые помещения. Продумано все до мелочей: даже отсутствие возле подъездов ступеней и порожков, чтобы удобнее было заезжать с колясками.

Правда, по мнению Елены Коротковой, главное, что все еще отличает российские города от европейских (и строящиеся сейчас жилые комплексы — не исключение) — отсутствие комфортной среды: «Важны не столько отделка фасадов и количество SPA-центров на первом этаже дома, сколько то, что будет окружать человека, когда он выйдет за пределы дома. Именно это сейчас важно для понимания того, является ли дом, который вы собираетесь купить, жильем комфорт класса».

Как купить премиум-жилье за себестоимость?

Генеральный директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Кайдо Каарма уверен, что сейчас хорошее время для покупки квартиры с помощью заемных средств. Если же ставки еще снизятся, то всегда можно воспользоваться программами рефинансирования ипотечных кредитов. «Ипотека в столице зарекомендовала себя наилучшим образом, — считает Каарма. — Подтверждение тому — высокий процент сделок с привлечением кредита. По итогам I полугодия 2017 года доля ипотеки на рынке новостроек составила более 60%. Наибольший спрос на ипотеку отмечается в комфорт-классе при покупке двух- и трехкомнатных квартир. Средний чек — 6-8 млн рублей. Важно, что при среднем сроке кредитования 15-20 лет реальный период погашения ипотеки уменьшился до 7 лет».

Елена Назаренко из Промсвязьбанка согласна с этим мнением и уверена, что снижение ипотечных ставок не станет причиной роста цен на недвижимость: «Текущие тенденции на рынке недвижимости свидетельствуют о высокой степени насыщения и достаточно высокой конкуренции. Для повышения спроса на первичном рынке строительные компании привлекают клиентов как специальными ипотечными программами с банками, так и различными акционными предложениями от девелоперов. Предпосылок для существенного роста цен на недвижимость пока нет».

Кстати, нынешние цены на недвижимость почти приблизились к себестоимости строительства. Об этом еще в апреле на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства заявил президент Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец. По его словам, на рынке происходит затоваривание свободными объектами. Остатки непроданных квартир в РФ оставляют 11,6 млн кв. м жилья. Но справедливости ради, стоит заметить, что речь в основном о форматах бизнес- и элит-класса.

Где найти добросовестных застройщиков

Еще один риск, с которым может столкнуться заемщик при покупке квартиры в ипотеку - недобросовестные застройщики. В прошлом году доля обанкротившихся строителей жилья выросла в два раза. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на их балансе банкротов находятся 4,5 млн кв. метров незавершенного жилья. Сами девелоперы, однако, уверены, что нынешняя ситуация на рынке вполне благоприятна для покупателей, поскольку в данном случае речь идет в основном о мелких застройщиках с единичными проектами, за исключением СУ-155, и в целом в строительной сфере сейчас идет тренд на укрупнение строительных холдингов за счет сделок слияния и поглощения. «Сегодня государство практически со всех возможных сторон защитило дольщиков, — говорит президент компании “Группа ПСН” Максим Гасиев, — поэтому при покупке по 214-ФЗ (Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». — Прим. ред.) можно не волноваться».

И все же осторожность не повредит: уставный капитал 84,5% российских застройщиков жилья не соответствует требованиям упомянутого закона о долевом строительстве, вступившего в силу с 1 июля, сказано в сообщении Единого реестра застройщиков (ЕРЗ).

«Каждое снижение ипотечной ставки открывает возможность приобрести квартиру в кредит для всё новых и новых групп покупателей, поэтому, безусловно, доступность ипотеки постепенно увеличивается, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Об этом свидетельствует статистика: за первое полугодие 2017 было зарегистрировано на 17% больше сделок с привлечением кредита, чем за первое полугодие 2016 года. Этот показатель практически беспрерывно повышается с начала 2016 года. В то же время назвать ипотеку абсолютно доступной пока, конечно, нельзя».

Может ли снизиться ипотечная ставка

Согласно опросам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), большинство респондентов (порядка 58%) назвали приемлемой для себя ставку 6% годовых. По мнению Литинецкой, рынок постепенно будет приближаться к этим значениям. Ожидается, что в конце года ставка уйдет ниже 10%. У крупных банков ставка 9% и ниже возможна уже в следующем году. В среднесрочной перспективе снижение ставок позволит ипотечному рынку стабильно расти из года в год. В 2017 г. ожидается увеличение выдач на 15%, в 2018–2020 гг. — на 10-12%.

Кто из экспертов прав, мы сможем понять уже по итогам этого года: оптимисты прогнозируют к этому времени снижение ставок еще на несколько пунктов.