Сколько будут стоить квартиры в 2024 году — отвечают эксперты строительного рынка

На первичном рынке 2023 год продемонстрировал очередные рекорды — спрос на столичные новостройки рос, несмотря ни на что. «Холодным душем» для рынка ипотеки стало многократное повышение ЦБ ключевой ставки, которая достигла в декабре 16% годовых. Ужесточились условия даже льготной ипотеки: размер первоначального взноса в сентябре увеличили до 20%, а в конце года, 15 декабря, Минфин сообщил о решении повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке на новостройки уже до 30%. Такие новшества спровоцировали ажиотаж — покупатели стремились запрыгнуть в «последний вагон» и торопились воспользоваться ипотекой на прежних условиях.

«Наиболее яркими с точки зрения количества сделок были август и сентябрь — на реальный спрос повлияло решение ЦБ о повышении ключевой ставки, которое повлекло и подъем ипотечных ставок. Соответственно, очень многие ипотечные клиенты, которые получили одобрение раньше решения ЦБ по старым, более комфортным ставкам, не стали откладывать покупку», — рассказала Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой».

По данным bnMAP.pro, по итогам 11 месяцев 2023 года в старых границах Москвы (без учета территорий ТиНАО) было совершено 73 тыс. сделок в сегменте новостроек, в то время как в 2022 году — всего 50,8 тыс. сделок, в 2021 — 55,7 тыс. сделок.

На потребительские настроения рынок отреагировал ростом цен. В компании «Бон Тон» привели следующие цифры: стоимость квадратного метра в столичных новостройках за год увеличилась на 16,6% в сегменте квартир, на 2,4% — в сегменте апартаментов. При этом больше всего за год выросла средневзвешенная цена «квадрата» в комфорт-классе — на 21%, на втором месте — премиум-класс, в котором уровень цены вырос на 12%. Меньше всего прирост наблюдался в бизнес-классе — на 6,3%.

По данным компании «БЕСТ-Новострой», в старых границах Москвы за 11 месяцев с начала года рост средней цены квадратного метра в новостройках составил 24% — до 508 тыс. рублей (за аналогичный период прошлого года цены выросли только на 1%). Средняя цена лота также с начала года выросла на 24%, достигнув 29,6 млн рублей.

Самые востребованные

В компании «Бон Тон» отмечают, что наибольшим спросом в новостройках пользуются квартиры (что ожидаемо), на их долю приходится 92% в общей структуре спроса, а по итогам 11 месяцев года наблюдался рост на 43%. Продажи апартаментов увеличились на 39%.

Какие же именно объекты разбирали в столице в первую очередь? По данным bnMAP.pro, максимальный спрос в старых границах Москвы по итогам прошедших месяцев пришелся на лоты площадью 30–40 кв. метров (в основном такая площадь соответствует однокомнатным квартирам классической планировки либо компактным двухкомнатным квартирам европланировки), они на первом месте по популярности. Второе место занимают лоты 20–30 кв. метров, что в основном соответствует студиям. На третьем месте по популярности лоты 40–50 кв. метров, что в основном соответствует классическим двухкомнатным квартирам.

Традиционную популярность «однушек» и студий Ирина Доброхотова объясняет тем, что они наиболее доступные по стоимости в рамках сегмента: «С них начинается выход на рынок недвижимости. Их покупают родители детям, приобретают молодые люди как первое жилье, берут в качестве инвестиции. Потом, с расширением семьи, уже приобретают двухкомнатные квартиры», — говорит эксперт.

Вторичный рынок: ипотека для доплаты

На вторичном рынке тоже не жалуются на отсутствие спроса. В Росреестре сообщили о росте спроса на 35% по сравнению с прошлым годом за период с января по ноябрь: по данным ведомства, за 11 месяцев 2023 года в Москве зарегистрировано 160 088 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья на вторичном рынке (в прошлом году сделок было 118 607).

Как отмечает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», период максимального спроса на вторичные квартиры пришелся на летний период, затем наблюдалась его вторая волна — в сентябре-октябре, после повышения ключевой ставки до 13%. Ситуация та же, что и на первичном рынке: покупатели торопились решить свой вопрос с жильем, вложиться в недвижимость по еще старым одобренным кредитным условиям, так как ожидали следующего увеличения ключевой ставки.

Слабое место вторичного рынка — отсутствие льготной ипотеки — компенсируется тем, что большинство сделок здесь альтернативные, когда человек продает одну квартиру и на вырученные деньги покупает другую. «По нашим данным, 40% собственников-продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жилье, — говорит Сергей Шлома, директор направления “Вторичный рынок” “ИНКОМ-Недвижимость”. — Покупателей не отпугнули ставки 17%, как мы того ожидали, поскольку ипотечные средства обычно нужны им лишь для доплаты, и это не огромные суммы. Кроме того, заемщики рассчитывают впоследствии, при снижении ипотечных ставок, рефинансировать жилищные кредиты». Эксперт добавляет, что традиционно наиболее популярны у покупателей вторички — однокомнатные и двухкомнатные квартиры экономкласса.

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена 1 кв. метра на вторичном рынке старой Москвы в ноябре 2023-го составила 279 тыс. рублей. При этом в течение года цены на вторичном рынке практически не менялись — даже среднестатистический показатель весь год оставался прежним, ни один месяц не показал динамику даже на 1% в ту или другую сторону.

Чего ждать, к чему готовиться

Очередное повышение ключевой ставки увеличивает шансы на то, что квадратные метры в квартирах на вторичном рынке жилья будут дешеветь, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Ипотека с субсидированными ставками не распространяется на покупку вторичных квартир, продавать их при ставках более 17–18% годовых (рекордные значения для последних 20 лет) невозможно. То есть выиграют от такой ситуации только те покупатели вторички, у которых для этого есть сбережения и отсутствует необходимость в кредите», — поясняет эксперт.

По его мнению, для основной массы россиян вторичное жилье станет практически недоступным даже при снижении цен на него, так как ежемесячный платеж по ипотеке при ставках 17–18% годовых будет непомерным — примерно в три раза выше стоимости аренды аналогичной квартиры.

Что касается рынка новостроек, то, как отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), рост ключевой ставки ЦБ приводит к ужесточению правил выдачи льготной ипотеки. Однако власти понимают, что строительство — важная отрасль и полностью без поддержки ее оставлять нельзя. «Поэтому в июле 2024 года мы, скорее всего, увидим новую конфигурацию этой поддержки, правда, очевидно менее щедрую с точки зрения бюджетных трат», — прогнозирует эксперт.

Подготовила Елена Гудкова