Деконструкция мегаполиса: город в городе

Эвелина Ишметова, основатель Школы девелопера и директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL

Концепция «города в городе» стала модным трендом в части позиционирования жилых комплексов, но, учитывая ограниченное количество реализованных проектов в России, пока трудно сказать, насколько она эффективна. Этот термин чаще звучит как маркетинговое заявление, чем как фактическая реальность.

Современные города предоставляют обширные сервисы, но их разнообразие иногда подталкивает к социальной изоляции. Это лишний раз подчеркивает тот факт, что социальное программирование жилых комплексов становится не менее важным, чем качество инфраструктуры или красота архитектурной концепции.

Концепция «города в городе» не про отстраненность человека от всего на свете — это попытка ограничить маятниковую миграцию внутри города, сконцентрировав все сервисы, услуги и рабочие места внутри зоны 15-минутной доступности. На текущий момент город дает такое большое количество сервисов, пересечений интересов, услуг информационных и технологических, что, если человек хочет изолироваться, для него это не составит труда.

В таком случае есть ли преимущества жизни в продуманных новых ЖК?

На мой взгляд, да. И преимущество это заключается как раз в конструировании определенного сообщества, круга повседневного общения. Если рассматривать концепцию «город в городе» не как разговор о пользе изоляции, а как возможность самостоятельно формировать свой круг общения и создавать свой уют, уровень стресса можно существенно снизить. Многие стали употреблять уютный термин «тапочковая доступность» — когда все сервисы можно использовать, не выходя на улицу, буквально из квартиры.

Как же сделать жизнь в ЖК лучше и разнообразнее? Прорабатывать качество наполнения.

При создании школы или детского сада на территории ЖК не просто следовать нормативам, а сделать проект значительно лучше, например, вложив дополнительные деньги в качественное образование. В нормативах не прописаны коворкинги, особые требования к гранд-лобби, отдельно стоящие торговые центры и многое другое. Это дополнительные продукты, они включаются в девелоперский проект на фоне конкуренции и необходимости соответствовать высоким запросам среднего покупателя.

Средний современный потребитель ищет в жилом комплексе спокойствия и безопасности. С другой стороны, дом — это про принадлежность к сообществу. Места общего пользования, входные группы должны внешне всем своим видом показывать, что человек, который живет в этом доме, имеет определенный статус.

Естественно, такие верхнеуровневые вещи, как статусность, нет смысла обсуждать, если не закрыт вопрос базового комфорта. Сейчас почти не вводятся в эксплуатацию ЖК, у которых в зоне пешей доступности нет школы, детского сада, а в самом корпусе — возможности назначить встречу в лобби.

Не только сервисы, но и сам проект начинает формироваться с более антропоцентрическим акцентом. Например, все чаще вместо бетонных «мешков» в ЖК проектируется красивый и продуманный паркинг с удобной навигацией и хорошим дизайном. Это место, откуда половина жителей входят в дом. И логично, что оно должно быть оформлено не хуже лобби.

Екатерина Спорыхина, ведущий архитектор бюро Wowhaus

Современные крупные жилые проекты рассчитаны на очень большое число жителей. Жилой комплекс на 100 тысяч человек можно считать полноценным районом или даже маленьким городом. Фактически концепция города в городе становится необходимостью, иначе организовать комфортную жизнь внутри жилого массива такого размера просто невозможно.

Большие жилые комплексы, которые зачастую строятся на месте бывших промзон, являются «якорями» для образования новых районов. Городская среда формируется там буквально с нуля, что дает возможность продумать все максимально детально. Чтобы жителям было комфортно, на таких территориях должны быть предусмотрены детские сады, школы и другая социальная инфраструктура. Рестораны, магазины, салоны красоты и другие привычные повседневные сервисы, которые есть в центре города, должны присутствовать и на периферии, в формате «у дома». Доступность экономит время, а удобство — нервы.

По большому счету из современного и качественного жилого комплекса нет необходимости куда-то выезжать. Жить, работать, ходить по магазинам, развлекаться, встречаться с друзьями — все это можно делать, не покидая своего района. При этом ни у архитекторов, ни у девелопера нет задачи делать из него изолированную от мира крепость — транспортная доступность и связи с окружающей городской средой имеют важное значение. А вот воспользоваться ли этой возможностью и регулярно выбираться в город — личный выбор каждого.

Важен баланс. Опишу на примере одного из объектов Wowhaus — ЖК VOXHALL. Несмотря на то что это не очень большой по площади комплекс, в проекте реализуется принцип «город в городе». Мы хотели обеспечить будущим жителям максимальный комфорт, поэтому, помимо базового инфраструктурного наполнения, придумали разные интересные фишки. Например, «Соседский центр» в отдельном павильоне, где жители могут провести собрание соседей или отметить детский день рождения. Также у нас там предусмотрена зона для летнего кинотеатра, потому что, на мой взгляд, нет ничего более объединяющего, чем совместный просмотр кино. Нам было важно соблюсти баланс общественных и приватных пространств, поэтому мы спроектировали зоны для тихого и активного отдыха.

Анализируя портрет пользователя, мы видим, что в большинстве ЖК покупку жилья планируют молодые семьи с определенными запросами на инфраструктуру, уровень шума, доступности и инклюзивности. Наша задача — учесть все эти запросы и дать людям возможность жить в удобном и красивом месте.

Филипп Никандров, главный архитектор в АО «ГОРПРОЕКТ»

Концепция «город в городе» — это суть урбанизма постиндустриального общества, нацеленного на перерождение моноцентричных индустриальных городов и мегаполисов — в полицентричные. Происходит это перерождение из-за все большей локализации инфраструктуры, а также как реакция на транспортные пробки, маятниковую миграцию и загрязнение городской среды. В идеале для решения перечисленных проблем вся промышленность должна перебазироваться из городов в загородные индустриальные парки и кластеры. При этом люди должны работать недалеко от дома и жить недалеко от локальных центров городской инфраструктуры (ретейл, образование, здравоохранение, парки и рекреации). Этот процесс программируется градостроителями, рынком и крупными компаниями-девелоперами, ориентированными на потребности людей.

Вопрос экономии времени современная архитектура решает увеличением многофункциональности зданий. В жилых комплексах комбинируются самые разные функции, а связь между ними становится более качественной. Собственно, это один из эффектов оптимизации городского пространства. Удорожание стоимости городской земли и строительства ведет к устойчивой тенденции на уменьшение площадей в квартирах бизнес-класса и уменьшению количества парковочных мест на автостоянках. Но в качестве компенсации одновременно стабильно идет увеличение пространств и разнообразия функционала мест общего пользования и дворовой инфраструктуры параллельно с ростом качества этой инфраструктуры. Это приятный результат конкурентной борьбы девелоперов за покупателя.

В составе мест общего пользования (МОП) появляются более просторные и функциональные вестибюли-лобби с зоной ожидания и ресепшн, вендинговыми машинами и банкоматами, колясочными комнатами, санузлами и лапомойками для собак, помещениями для почтовых ящиков. В ряде проектов возникают пикпойнты — примерочные, коворкинги, переговорные, детские игровые комнаты и небольшие зоны для фитнеса или групповых занятий йогой. Причем качество дизайна, отделки и меблировки МОПов растет. То, что еще несколько лет назад было стандартом только для премиума, теперь стало нормой в ЖК бизнес-класса. В составе дворовой инфраструктуры ЖК нормативно обусловлено наличие детских и спортивных площадок, озеленение и площадка для отдыха. Но нормативами никак, кроме минимального метража, не регламентируется качество и наполнение этих зон. И здесь здоровая конкуренция застройщиков привела к качественному скачку в части и дизайна, и содержания. Ландшафтный дизайн также стал повсеместно проектироваться на уровне ЖК премиум-класса, а концепция «двор без машин» становится все более популярной.

Современный пользователь ЖК искушен и знает, чего хочет. С поправкой на сумму и условия приобретения, он ценит комфорт, уровень безопасности, качество среды и ландшафтного дизайна двора, разнообразие дворовых площадок. Все это не только улучшает вид из окон, но и обеспечивает степень удовлетворенности горожанина качеством своей жизни.

Продуманная архитектура комплекса, которая формирует образ квартала, не менее важна, чем качественная инфраструктура или благоустройство. В качестве примера приведу наш объект ЖК VOXHALL. Материал фасадов в стиле «железнодорожной» кирпичной лофт-архитектуры был связан с близостью вокзала, отсюда и наименование комплекса. Комплекс с нестандартным силуэтом террасированных корпусов мы проектировали в тренде североевропейской архитектуры, характерной, скорее, для Дании, Швеции, Нидерландов, где зодчие смело экспериментируют с жилым функционалом. Любая новая или инновационная типология жилья, размывающая границы между классами ЖК, борется с известной консервативностью потребителя, обновляет городскую среду и обогащает палитру возможностей девелоперов и архитекторов в формировании новых продуктов недвижимости на рынке.

Подготовила Анна Темес