Заграница не поможет. Перспективы строительной отрасли
Рекордные планы
Не утратив темпов строительства в год пандемии, строительная отрасль встала перед задачей ввести в эксплуатацию порядка 400 млн кв. м в многоквартирных домах в период с 2021 по 2024 год. Однако сейчас перед строителями появились новые вызовы, связанные как с общим состоянием экономики, так и с особенностями отрасли.
В числе насущных проблем — снижение количества административных барьеров, смягчение условий кредитования для застройщиков и граждан, наращивание темпов строительства без потери качества. Некоторые из задач кажутся взаимоисключающими: их необходимо решать, сохраняя баланс между тремя силами — государством, бизнесом и обществом.
Так, заявленное сегодня снижение административных барьеров — от отказа от обязательного применения существующих строительных норм до сокращения числа согласований за счет цифровизации — несет в себе скрытую угрозу снижения контроля качества строящегося жилья. Новые программы льготной ипотеки тоже оцениваются рынком неоднозначно. Еще одна задача отрасли — сдерживание роста цен на стройматериалы. Недавняя мера по введению эталонных цен — мера понятная и обоснованная, но главное — это механизм реализации.
Таким образом, итоги первого квартала в строительной отрасли можно трактовать как начало глобальных перемен.
Ипотека как инвестиция
Субсидирование государством ипотечной ставки направлено на поддержание спроса на жилье, а льготное кредитование строительных проектов позволяет застройщикам сохранить объем текущего предложения.
Несмотря на то что естественной реакцией граждан на очередной виток проблем в экономике стала небольшая пауза в покупке жилья, сейчас Росреестр зафиксировал возобновление запланированных покупок. Так, по сравнению с 2021 годом, среднее количество ипотечных сделок возросло на 2000 в день: в марте этого года зарегистрировано почти 200 тысяч сделок по ипотеке. На эту ситуацию оказывает влияние поведение кредитных организаций. Например, свежее решение Сбербанка придержать оформление уже одобренных заявок вызывало массовое недоумение у клиентов банка. Станут ли граждане отказываться от покупки жилья на новых условиях?
Цены на стройматериалы
Новая старая тема в строительной отрасли — установление эталонных цен на стройматериалы. Возможность госрегулирования обсуждалась неоднократно после событий прошлого года, когда отрасль не успевала за взрывным ростом цен. Сейчас это предложение обрело конкретные очертания: цены на стройматериалы для государственных строек, социальных и спортивных объектов будут зафиксированы в Едином федеральном центре поставщика, подведомственном Минстрою России. Этот центр будет высчитывать цены по сложной формуле, учитывающей себестоимость производства стройматериалов, расходы на логистику и прибыль застройщиков, которая будет ограничена 20–25%. Эталонные цены будут регулярно индексироваться в зависимости от инфляции и, как планируется, повысят устойчивость горизонтов планирования.
Реакция бизнеса
В 2022 году завершаются проекты, которые стартовали 2–2,5 года назад на фоне программы льготной ипотеки под 6,5%. Те проекты, которые запускаются сейчас, определят объем ввода в эксплуатацию 2024 года.
В ближайшие месяцы застройщики, вероятнее всего, будут наблюдать за поведением потребителей и динамикой спроса, чтобы оценить ситуацию на рынке во всем многообразии влияющих на него факторов. Например, свежая тенденция к укреплению курса рубля может повлечь за собой снижение ключевой ставки ЦБ, а следовательно, пойдут на снижение и ставки рыночной ипотеки.
Более всего на соблюдение плановых показателей по вводу в эксплуатацию ожидаемо окажут влияние комплексные меры господдержки. Понимая важность строительства и смежных отраслей, власти принимают масштабные меры по поддержке отрасли, в том числе субсидирование ставки по проектному финансированию, упрощение порядка оформления документации, увеличение авансирования по госконтрактам и другие. Обсуждается возможность досрочного раскрытия эскроу-счетов, что позволит застройщикам оперативнее получать доступ к финансированию проектов и снизит зависимость от банковской сферы.
Можно сказать, что сегодня отечественный стройкомплекс в который раз вынужден быстро привыкать работать в новых сложных условиях. Однако, с учетом господдержки и меньшей (по сравнению с другими отраслями) зависимости от импорта, отрасль имеет все шансы снова удержать позиции драйвера российской экономики.
Автор — председатель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России