Как не дать обмануть себя при покупке квартиры. Советы риелторов
Яна Мандрыкина, основатель агентства недвижимости Upright Estate
Один из распространенных видов мошенничества — подделка паспорта. То есть мошенники просто вклеивают в чужой паспорт свою фотографию. Но совершенная по поддельному паспорту сделка является недействительной — квартира по-прежнему принадлежит ее законному владельцу. Избежать этого риска поможет юрист, который проведет экспертизу документов, и страхование титула (права собственности) в крупной страховой компании. Такая страховка предоставляется на срок от года до трех и страхует всю сумму сделки от расторжения договора. Стоимость страховки начинается от 0,3–04% годовых от суммы сделки.
Несколько лет назад появилась схема, когда продавцы стали предлагать малогабаритные квартиры с отдельным входом, санузлом и так далее, которые на самом деле «нарезаны» из одной большой квартиры посредством перепланировки. Покупатели такого жилья становятся обладателями лишь доли квартиры (это всегда прописано в документах купли-продажи). Но проблема в том, что каждой части любой квартиры соответствует определенный вид использования. Тот, кто получит в собственность бывшую кухню или площадь других общих мест пользования, по закону обязан пускать к себе всех остальных собственников.
Чтобы узнать, что вам продают долю, а не целую квартиру, перед сделкой надо смотреть ЕГРН и кадастровый номер недвижимости. Недвижимости с такими же номерами, как у той, которую вы собираетесь купить, в реестрах быть не должно.
Александр Саяпин, руководитель агентства недвижимости, кандидат экономических наук
Продавец квартиры после того, как продал вам свою недвижимость, может стать банкротом. У него могут быть долги, которые он может не отдать. Если это произойдет, то по работе с его имуществом будет нанят конкурсный управляющий, который наверняка подаст иск в суд с требованием доказать, что банкрот продал квартиру, чтобы не платить ей по долгам. В этом случае, как правило, суды становятся на сторону истца.
Чтобы избежать такой ситуации, стоит запросить кредитную историю продавца в БКИ. В идеале у него должен быть высокий кредитный рейтинг — его кредитная история должна показывать, что он не имеет просрочек. Но стоит обратить внимание также на размер долга: если доходы продавца очевидно не позволят ему погасить кредит, покупать у него квартиру опасно.
Еще можно оказаться наследником чужих долгов. Так, долги за коммунальные платежи по закону не переходят от старого владельца квартиры к новому. Но при этом к новому владельцу переходят долги за капитальный ремонт. Например, если человек несколько лет не платил за капитальный ремонт, то у покупателя есть риск получить неприятный сюрприз в размере тысяч 200 рублей долгов. Да, долги по капремонту можно проверить. Но сделать это может только собственник квартиры. Поэтому перед покупкой квартиры у продавца следует попросить справку, подтверждающую, что у него нет долгов по капремонту.
Александр Харыбин, риелтор-инвестор
Недавно появилась новая схема обмана. Мошенник ищет известного риелтора или агента по недвижимости с хорошими отзывами на ЦИАН. Говорит, что ему надо срочно продать квартиру, сам он за границей, но скоро прилетит на пару дней, чтобы провести сделку. Поскольку квартиру ему надо продать срочно, он заявляет цену ниже средней рыночной. Риелтор выставляет эту квартиру от своего имени на ЦИАН, по объявлению начинает звонить много людей, чтобы забронировать выгодный лот, многие из них готовы перевести задаток. Риелтор такой задаток вполне может взять. Одновременно «продавец» просит у риелтора контакты покупателей, поскольку якобы хочет знать, кому он продает квартиру. Затем он звонит покупателям и тоже просит у них задаток как гарантию будущей покупки. После чего исчезает с деньгами.
По факту мошенник оказывается в безопасности в этой ситуации, а риелтор вынужден вернуть задатки, чтобы не испортить свою репутацию.
Главный совет: если вы видите квартиру ниже рыночной цены, ни в коем случае нельзя переводить за нее задаток, пока вы не проверили все документы продавца, включая паспортные данные и выписку о недвижимости из ЕГРН. И сам риелтор не должен давать контакты покупателей и брать залог, пока не изучит все документы продавца.
Подготовил Алексей Синяков
Больше текстов о политике и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь