В России побит рекорд инвестиций в гостиницы — как на них заработать?

За последние пять лет рынок доходной недвижимости в России сильно изменился. Раньше инвестор выбирал между покупкой квартиры и торгового помещения. Сегодня он может вкладывать деньги в гостиницы. Причём частные инвестиции в них быстро растут: в 2025 году они установили рекорд, достигнув 60 млрд рублей. Это на 57% выше уровня 2024 года. 

Интерес к инвестициям в отели связан с развитием в России внутреннего туризма. С 2020 по 2024 год он увеличился почти вдвое. Гостевые форматы недвижимости хорошо заполняются, а вложения в них быстро окупаются. К примеру, сдача в аренду жилья в Москве приносит в среднем 5–7% годовых (чуть больше, чем показатель официальной инфляции). При этом компании, которые предлагают вложиться в гостиничные объекты, обещают окупаемость от 10–15%. Но на деле она может быть значительно ниже. Чтобы не потерять деньги, стоит разбираться в особенностях рынка.

Какие форматы для инвестиций существуют

В России застройщики предлагают вкладывать деньги в несколько форматов гостиничной недвижимости: сервисные апартаменты, инвестиционные отели и курортные комплексы. Виды собственности и схемы сдачи в аренду в них отличаются.

Сервисные апартаменты рассчитаны на длительное проживание. В отличие от большинства гостиничных номеров, в них есть полноценная кухня и бытовая техника. Они сдаются в долгосрочную аренду — от 3–6 месяцев. По сути, это съёмное жильё с отельным сервисом. Его жильцы имеют доступ к разным услугам: уборке, стирке, ресепшену и т. п. Недвижимостью в апартаментах управляет владелец. Он может заключать с ней сделки и распоряжаться её наполнением по своему усмотрению — менять мебель и делать ремонт. Если владелец оформил ИП или ООО, то он может сдавать сервисные апартаменты. Причём разными способами: как самостоятельно (через ЦИАН, «Авито» и другие сервисы), так и через управляющую компанию. Во втором случае заключается договор с управляющей компанией: она занимается поиском арендаторов и обязуется перечислять владельцу деньги с аренды.

Инвестиционные отели похожи на сервисные апартаменты. Они предоставляют те же услуги жильцам и рассчитаны на длительное проживание. При этом в инвестотелях особый тип собственности: помещениями в них владеют одновременно инвестор и оператор. Между ними заключается договор, который ограничивает права инвестора. Инвестор может продавать, дарить и даже закладывать своё помещение, но при этом менять в нём дизайн или сдавать его без согласия оператора не вправе. Как правило, оператор самостоятельно сдаёт помещения, а потом делит доходы от аренды между их инвесторами.

Как происходит сделка

Так же, как при покупке жилья. Инвестор идёт в офис продаж, общается с менеджером по продажам, выбирает подходящий ему номер и заключает договор долевого участия в строительстве. Далее он оплачивает всю стоимость лота или берёт для оплаты кредит.

Что съедает прибыль

Главная ошибка начинающих инвесторов — считать доходность по стандартной формуле: «средняя арендная ставка, умноженная 365 дней и среднюю загрузку». На практике от полученной по этой формуле суммы остаётся лишь 50–60%. Остальное уходит на налоги и операционные расходы. Траты выглядят примерно так: 40–51% от годовой выручки идут на оплату персонала, работу администрации и маркетинг, минимум 5–7% — на обновление и ремонт интерьеров, налог на недвижимость — 2,2–2,5% от кадастровой стоимости. Остальные траты складываются из оплаты уборки, смены белья и расходных материалов: полотенец, шампуней, зубных щёток и других товаров, которые периодически обновляются. 

По каким критериям искать то, что подходит

Стоит изучать не обещанную продавцом недвижимости доходность, а реальную модель спроса. Её можно понять по нескольким параметрам. Сначала определить, кто является ключевыми гостями в объекте: туристы, командированные или участники мероприятий. Затем понять, какая в нём сезонность спроса: ровная или пиковая. Узнать, через какие каналы идут продажи номеров: интернет-сервисы, прямые брони или турфирмы. Выяснить, за какие обязательные услуги в объекте придётся платить (уборка, стирка и т. д.).

Перед сделкой нужно проверить её юридическую чистоту: назначение земли и наличие всех разрешений на строительство. Узнать, как застройщик платит налоги. Необходимо проверить классификацию средств размещения: с 2025 года объекты должны иметь официальную категорию использования, например «гостиница», «кемпинг» или «база отдыха». Если застройщик работает без классификации средств размещения, то его оштрафуют, а проект могут закрыть.

Москва и Санкт-Петербург: предсказуемость и конкуренция

В этих городах окончательно сформировался рынок апарт-отелей. На нём много предложений и стабильный спрос. В Москве доминирует долгосрочная аренда и деловая (на несколько дней), а в Петербурге — туристическая.

В Москве и Санкт-Петербурге сервисные апартаменты приносят 6–10% годовых. Порог входа — от 9 до 15 млн рублей за юнит. Порог входа в инвестотели выше: 12–20 млн рублей. В наиболее популярных локациях можно получить до 14% годовых. В менее популярных — около 7%.

Казань и города-миллионники: событийная модель

Казань — один из городов, в котором спрос завязан на событийном календаре. Крупные форумы, спортивные матчи и концерты создают пиковые нагрузки, но при этом в межсезонье загрузка может падать до критических значений. Это отражается на доходности. Сервисные апартаменты здесь дают 7–11% годовых. Инвестиционные отели — около 7% в «обычные» годы и до 15% — в богатые на события.

Порог входа в Казани ниже московского: сервисный юнит можно купить за 6–10 млн, а номер в инвестотеле — за 8–14 млн. Однако инвестору нужно быть готовым к волатильности: в годы без крупных событий доходность может оказаться на 3–5 процентных пунктов ниже заявленной. Кроме того, в Казани и других городах-миллионниках с гостиницами конкурируют частники. Они сдают жильё посуточно, демпингуют в низкий сезон и перетягивают потенциальных клиентов.

Курортная недвижимость: ловушка высоких ожиданий

Курорты — Сочи, Крым, Кавминводы, Алтай — традиционно привлекают высокими цифрами. В пик сезона доход действительно может казаться космическим: в 2–4 раза выше среднегодового. Но при расчёте «на длинном горизонте» даже качественные проекты дают 8–16% годовых. При этом если отель работает под федеральным или международным брендом, а управляется опытной УК, то недвижимость в таких местах будет расти в цене, или, иными словами, «капитализироваться». С учётом этой капитализации доходность может достигать 20% годовых.

Интересно, что на курортах больший доход обычно приносят юниты (номера) меньшей площади. Они стоят дешевле и сдаются чаще.

Важно понимать, что загрузка нового отеля растёт постепенно. Хуже будут показатели тех гостиниц, которые расположены в локации с ярко выраженной сезонностью. Скажем, на берегу моря, где развит только пляжный туризм. Или на горнолыжном курорте, где летом нечего делать. Поэтому лучше искать те, куда летом приезжают отдыхать на море, а зимой — кататься на лыжах, например в Сочи. Однако реалистичная модель всегда включает период раскачки, и его необходимо закладывать в расчёты с самого начала. Доход будет расти от года к году до пиковых значений — обычно на четвёртый год. Но в этом и плюс. Когда динамика доходов станет заметной, недвижимость можно продать. Причём гораздо дороже, так как покупатель будет видеть рост прибыли от её сдачи по годам. 

Подготовил Алексей Синяков