Сначала было озеро. Как в Подмосковье строят отель за миллиарды
Чем вы занимались до «Эмбиент Парка» и как из этого вырос парк-отель?
До «Эмбиент Парка» было несколько бизнесов. Порядка восьми лет занимался поставкой спецтехники из Китая: тракторов, минитракторов, сельскохозяйственной техники. Продавал недвижимость премиум-класса в Москве, вкладывал собственные деньги в холидей-парки, в небольшие отели в Крыму. Я немного знал о том, как работает рынок коллективных инвестиций в парк-отели, поэтому решил двигаться в эту сторону.
Откуда вообще взялось название «Эмбиент» и что вы в него вкладывали?
Эмбиент — это умиротворяющий стиль музыки, навеянный, наверное, природой, какой-то красотой. Осенью я начал искать землю и приехал сюда, в Ульево. Была такая золотая пора, когда всё замедляется, и название как-то сразу родилось. Вначале это было рабочее название: я очень люблю эту музыку, слушаю её в фоновом режиме лет десять, если не больше. А потом понял, что лучше уже ничего не придумаю.
В парк-отеле есть рукотворное озеро. Во сколько обошлось строительство и сколько стоит содержать его сейчас?
Это было отчаянное решение, наверное, немного безумное. Получив первичную смету от подрядчика, мы не понимали, насколько всё это сложно и долго. Возведение гидротехнического сооружения (по документам у нас биобассейн) оттянуло на себя первый год-полтора работы и всё финансирование. В какой-то момент мы думали, что вообще сделали глупость: надо было сначала достроить ресторан и спа.
Но в этом году всё окупилось с лихвой. Озеро очень хорошо вирусится в соцсетях, оно стало нашей жемчужиной. Белый песок, прозрачная вода, очень красивый такой цвет Средиземного моря, когда солнышко светит. Большое озеро — 13 тысяч квадратов, малое — порядка двух тысяч, и сухой ручей. В общей сложности ушло более 150 миллионов рублей, вывезли около 1300 КамАЗов суглинка.
Содержание сейчас не требует больших расходов: установлены скиммеры, биофильтры, приезжает обслуживающая компания. Думаю, в год это не более двух миллионов рублей на электроэнергию и работы.
Что на территории не получилось так, как задумывалось?
Озёр, кстати, изначально в проекте не было. Поездка в Ленинградскую область в 2023 году сильно на меня повлияла, я понял, что без воды это всё будет тривиально и скучно. Что не получилось — уложиться в сроки. Планировали открыть ресторан к лету, сейчас ведём внутри отделочные работы, недавно залили плиту под спа-комплекс. Меняли подрядчика, что и сдвинуло часть работ, но сильных сожалений нет.
А какие планы на ближайшее будущее?
Помимо ресторана и спа, сейчас вводим в эксплуатацию конференц-зал, банный комплекс, зоопарк, спортивный кластер и два гостиничных корпуса. Планируем стать одним из крупнейших парк-отелей Подмосковья!
Допустим, человек прочитал про «Эмбиент Парк» и захотел вложиться. Что он физически приобретает? Объясните для того, кто в этом не разбирается.
Я бы объяснил так. Есть разные бизнесы с разной структурой: индивидуальные предприниматели, общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества. Мы преобразовались в акционерное общество, потому что проект очень капиталоёмкий, в него пришлось много вкладывать. Такая структура позволяет будущему акционеру приобрести ценные бумаги и получать доход от нашего отеля.
Доходность у нас фиксированная, но по правилам ЦБ мы не можем публично её раскрывать. Если человек заинтересуется, может зайти к нам на сайт и оставить заявку. Упрощённо, акционеры получают 50% выручки со всех домиков и 100% — с бани, ресторана, конференц-зала и разных допов. В этом году оказалось, что мы вообще не заложили одну статью дохода — гостевые визиты. Много рилсов залетело, набралось больше 30 тысяч подписчиков, начали приезжать блогеры и артисты. Из-за всего этого к нам буквально по 100–150 человек в день приходило просто поплавать в озере. Сначала мы сделали вход за две тысячи рублей, потом за две с половиной, потом за три, чтобы поменьше людей было. Это тоже доход, который идёт в наше акционерное общество. Так как мы планируем построить ещё минимум 120 номеров за три года, на горизонте пяти лет видим хороший рост и возможность получать дивидендный доход от всего отеля.
А второй вариант — купить доходный домик, который будет работать на, как это называют, ленивого инвестора. Управляющая компания занимается сдачей, а человек ежемесячно получает выплаты. Прогнозируемая доходность — от 13% до 21%. Дом в Московской области переходит инвестору в собственность вместе с землёй.
Вы много рассказываете про сотрудничество с управляющей компанией «Русские Сезоны». Зачем нужна УК, если у вас есть своя команда? За что конкретно вы ей платите?
Для управления такой сложной компанией нужна высококвалифицированная команда. Ты одновременно организуешь заселение, маркетинг, хаускипинг, мероприятия, питание на сотни человек ежедневно. Если берёшься управлять сам, не имея навыка организации такой работы, это непростая история: тебе нужно самому искать людей с опытом и собирать команду. С УК же пришёл готовый топ-менеджмент со своей командой. Они распаковались за три-четыре месяца и сопровождают нас, пока мы строим отель. Профессионально и эффективно управляют тем, что мы им доверили, и получают за это доход.
«Русские Сезоны» лидируют на рынке Московской области, а их курорт «Пересвет» занимает первое место по заполняемости в регионе. За шесть лет управления они увеличили выручку в 15 раз, а чистую прибыль — в 21 раз. Мы стали их вторым проектом в области. Ещё на этапе девелопмента, когда мы выбирали управляющую компанию на тендере, Владимир Викторович Масютин приехал к нам лично. Познакомились, подружились и поженились на пять лет.
Что вы будете делать, когда договор закончится?
Возьмите тот же «Пересвет»: там показатели выросли кратно, отель полностью переформатировали, и логично, что по истечении срока договор продлили ещё на пятилетку. Какие-то моменты, возможно, подкорректировали, ведь пять лет в России считаются достаточно большим сроком. Надеемся, что и у нас эти годы будут прекрасные, золотые, и мы просто продлим сотрудничество.
По вашему личному ощущению, когда проект выйдет в плюс?
Если говорить просто про операционный доход, то в июле мы впервые вышли в плюс, то есть выручка превысила наши затраты. А если говорить об окупаемости проекта в целом, то по нашей финансовой модели должно пройти порядка десяти лет. Например, озеро долго будет окупаться. В целом это нормальные сроки для нашей страны, и мы с этими сроками согласны.
Что должен понимать человек, прежде чем вкладывать деньги в ваш парк-отель?
Мне кажется, я бы сказал следующее. Любой проект, в который ты вкладываешь деньги, — неважно, руководишь ты им или просто инвестируешь, — существует в нашей российской реальности, какой бы она ни была. Местами она очень грустная, идут сильные просадки, а где-то хорошая за счёт огромной агломерации. Собянин говорил, что в московскую агломерацию входят 40 миллионов человек, из которых 65% — трудоспособное население. В целом рынок после ковида изменился: отели были сняты в долгосрок, многое посыпалось, а внутренний туризм только вырос. Случился бензиновый кризис, и люди остались поближе к дому, не поехали на юг. У нас этим летом бывало по 400 человек в сутки. Иностранный капитал ушёл вместе с девелоперами и отельерами, фактически ничего не открывается. Конкуренции практически нет: 20 хороших отелей на 40 миллионов человек. Поэтому мы и делаем этот проект.