Из пассива в актив
Синдром «метров на вырост»: почему дорогая недвижимость зачастую остаётся пассивом
Ситуации, когда есть квартира из разряда «на всякий случай» — нередки. Обычно это объект под кодовыми названиями «Это для детей/внуков», «Пусть будет на всякий случай», «Ещё успеется решить, что с ней делать». Их истинное предназначение — служить эмоциональной «подушкой безопасности». Они успокаивают владельца тем, что существуют, но при этом абсолютно не работают как актив.
В этом и заключается ловушка. На фоне стабильного роста расходов на содержание — налоги, коммунальные платежи, амортизация, — объект становится пассивом. Он вымывает капитал, вместо того чтобы его сохранять или приумножать. Недвижимость перестаёт быть надёжным убежищем для инвестора и начинает «съедать» ресурсы, просто оставаясь объектом в собственности.
Но такие площади можно и нужно превратить из пассива в активный источник дохода. Предлагаю изменить взгляд: не избавляться от квартиры, а превращать её в актив с короткой окупаемостью.
От старта ремонта до сдачи в аренду за 75 дней
Воплощение стратегии «из пассива в актив» требует не только правильного мышления, но и технологичного подхода. Показательный пример — квартира в престижном ЖК в Сколково. Стояла задача не просто сделать ремонт, а создать продукт, востребованный на конкурентном рынке дологосрочной аренды. Срок реализации – 75 дней от черновой коробки до передачи ключей арендатору, площадь объекта– 45 квадратных метров. Квартира была сдана с первого показа за рекордные для этого комплекса 120 000 рублей в месяц.
Как этого добились? Не магией, а скрупулезным анализом. Тщательный анализ рыночных данных позволил выявить 7 критически важных элементов, трансформация которых обеспечивала максимальный прирост стоимости.
1.Функциональная гардеробная. Не роскошь, а необходимость для целевого арендатора.
2. Изолированная спальня. Четкое зонирование — основа для создания приватности и комфорта в зоне отдыха.
3. Просторная гостиная для жизни и работы. Объединили кухню и гостиную, оптимизировав метраж для комфортного пребывания и приема гостей.
4. Выделенное рабочее место. Полноценный эргономичный кабинет-ниша с правильным освещением — критично в эпоху гибридной занятости.
5. Битва за свет. Изначально квартира была темной. Решение — светлая палитра (не просто белый, а сложные теплые оттенки) и многоуровневое освещение (основной свет, зональная подсветка, декоративные сценарии). Так свет стал главным союзником.
6. Максимум скрытого хранения. От встроенных шкафов до ниш под техникой. Порядок — основа визуального спокойствия и ощущения качества.
7. WOW-эффект с душой. Специально для этого проекта мой партнер по бизнесу Маргарита Лавренчук создала оригинальные картины. Они задали эмоциональный тон квартире, сделав её по-настоящему уникальной — не похожей на любые другие.
Почему окупаемость 2 года — это не мечта, а расчёт
«Мёртвые метры» оживают и начинают приносить доход, когда сходятся три ключевых фактора.
Прежде всего, это скорость вывода объекта на рынок. В основе моего подхода — всегда чёткий план. Задержки = потерянный доход.
Уникальный облик объекта позволяет делать наценку 15-30% к среднерыночной ставке аренды для аналогичного метража/локации. Арендатор готов платить за комфорт, функциональность и эстетику, которых нет у конкурентов.
Выделяющийся на фоне других объект сдаётся быстрее и стабильнее, даже когда общий рынок проседает. Его «продают» не только метры, но и уникальные преимущества.
Добавлю, что сейчас на рынке арендного жилья происходят интересные изменения.
В начале сентября Дом.Клик опубликовал свежий аналитический отчет, в котором проанализировал, как изменилась стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом- и комфорт-класса площадью от 20 до 40 кв. м в крупных городах России с мая по сентябрь 2025 года. В большинстве рассмотренных городов ставки аренды выросли, а средний рост цен составил 12%. В Санкт-Петербурге аренда подорожала до 45 тыс. руб. (+12%), в то время как в Москве этот показатель вдвое ниже: + 6%, но стоимость аренды при этом самая высокая — 63,5 тыс. руб.
Безусловно, сказывается сезонность — осенью цены традиционно растут, так как в крупные города устремляются студенты и работники из других городов. Но главный драйвер — высокие ипотечные ставки и снижение доступности господдержки, которые «перенаправляют» спрос в аренду. При этом, объем предложений на рынке сократился, в основном за счёт квартир эконом- и комфорт-класса.
В этих условиях ключевое преимущество получает не любая квартира, а та, что предлагает арендатору превосходство: в планировке, отделке, оснащении, ощущениях. Именно такие объекты, созданные через осмысленный инвестиционный ремонт, обеспечивают стабильно высокую заполняемость и премиальную ставку, укладываясь в окупаемость около 2 лет.