Все записи
13:02  /  30.06.20

7685просмотров

Потолки разума

+T -
Поделиться:

Без денег – бедно, а с деньгами – худо. Люди не понимают, как нажитое непосильным трудом сохранить, а тем паче приумножить. Всегда считали, -- особенно русские, -- что самое верное дело это квартиры. У многих и вторая завелась, и третья – уже не редкость, хоть на родине, хоть в загранице.

И тут приходит всемирный потоп, хлещет изо всех дыр, и понеслось… -- в соцсетях группы про деньги и недвижку срывают кассу, страхи, ужас, кошмары.  В Штатах черные бунтуют, в Европе мусульмане наступают, экономике кранты от короны, а любое правительство завтра может выкинуть что угодно на потребу публике. Люди дезориентированы в потоке самых разных посылов, которые они в принципе не понимают.

В Германии ввели потолок арендной платы, Mietendeckel. Доход от сдачи мизер, -- люди тут же рисуют себе картины, что скоро сдавать вообще запретят, а то и лишние квартиры отберут: в Британии ведь уже требуют забирать наследство вчистую в казну. Под натиском короны правительства обещают всех завалить деньгами – кому-то может и хорошо, но деньги же обесценятся, надо вкладывать. Из-за той же короны экономика садится все глубже, значит, недвижимость упадет, -- не надо вкладывать. Ипотека все запутывает окончательно. До короны в Евросоюзе ставки были меньше процента, -- считай, даром, -- так их еще снизили, до 0,4% в год. От этого цены на недвижимость идут вверх, хотя вроде должны были вниз. То ли срочно продавать, то ли срочно покупать. Если продать, что делать с деньгами: ставки по депозитам в банках нулевые. Может, продать в Европе и купить в России? Там и цены ниже, и аренда выше. Или золото лучше скупать, или акции компаний марихуаны, -- доморощенные нострадамусы, мелкопрайсовые digital гуру и домохозяйки строят прогнозы.

 

Спокойствие! С недвижимостью ошибиться сложно. Если в одной фразе, ни разу не видела, что бы она где-нибудь, кроме России, когда-либо дешевела. А я на рынке недвижимости собственными деньгами управляю почти 20 лет.  Сколько лет все в шоке от цен в Тель Авиве – в центре 13-15 тыс. долл за квадрат. Твердя, что это пузырь, все ждут, когда же он, сука, лопнет, а цены тем временем растут дальше. Потому что Тель -- региональная метрополия, космополитический город, который притягивает все новых репатриантов, иммигрантов, квалифицированную рабочую силу из Европы, Канады, Америки.

Помните моду покупать второе жилье для каникул где-то типа в Коста дель Браво? Все купившие кусают локти. В околопляжных жопах мира ни спрос не растет, ни цены. Конечно, если хочется всю жизнь быть привязанным к личной испанской даче – это ваш выбор. Только не замешивайте мух в котлетный фарш: к инвестициям в недвижимость он отношения не имеет.

Верняк – только в метрополиях, в самых лучших из доступных тебе районах. В нулевых купила в Лондоне квартиру в Mayfair—все называли дурой, уже тогда считая, что район переоценен. Через десять лет продала вдвое дороже. Потому что -- запомните, -- раритеты не дешевеют. Они могут только дорожать: второго Mayfair в мире нет и не будет. Этой зимой купила квартиру в Берлине, тут родня и друзья забились в падучей. Во-первых, я совсем дура покупать во время короны, цены упадут уже завтра. Прошло полгода, цены чуток припали,  -- многим надо деньги срочно вытащить, -- но хорошие объекты по-прежнему редкость, их сметают, как горячие пирожки, без торга. Но я и во-вторых совсем дура, -- тут Deckel, потолок аренды, в Москве надо покупать. В Берлине сдашь за 2% в год, в Москве – за 4%, четыре же больше, чем два. Дико досадно, конечно, что аренда в Берлине с его огромным дефицитом жилья регулируется леваками с их потолками разума, но считалка все равно негодная. В Берлине расчет не на текущий доход, а на рост стоимости всей инвестиции. Тут я стала трижды совсем дурой! Мол, раньше надо было чухаться: все за последние десять лет взлетело в 6-8 раз, и дальше расти не будет.  Согласна, в разы не будет, но рост в 20-26% в год в хороших местах Берлина и пригородов будет точно: город стал новым центром Европы, тут и хай-тек, и венчурный бизнес, и fashion, и что угодно. Сами посудите: вТель Авиве цена за квадрат, как сказано, 13-15 тыc. долл, в Лондоне – 17-20, в Нью-Йорке – столько же. С чего Берлину застывать на уровне 5-7 тыс? Конечно, он будет расти. Как будет расти и Вена, новая жемчужина Европы, которая теснит Париж.

В недвижимости – если со знанием дела, -- нет неожиданностей, все логично. Именно поэтому, коли стоит задача приумножить деньги, можно забыть про Москву. Российская экономика не растет, а съеживается. Иностранные инвесторы сбежали, состоятельная клиентура научилась считать и тоже смотрит на Берлин, Вену и Лондон. Четыре процента арендного дохода – это в рублях, а те обесцениваются. Ах, у вас расчет, что тут все стабильно, и Путин ничего не отберет, как же я этого не учла, совсем дура потому что. Вспоминаю Салтыкова-Щедрина: «Российская власть должна держать свой народ в состоянии постоянного изумления». В лучших районах Москвы кадастровую стоимость подняли почти втрое, да плюс все дорогие апарты перевели на новую налоговую ставку. Никто на это при покупке не закладывался. В Фили-граде все хватали квартиры ради вида на воду, так построили перед водой еще шеренгу зданий. И на это никто не закладывался. Это не Европа, тут нет ни левых защитников низкой аренды, ни правых защитников собственности. Есть только задача бюджет наполнять.

Трогательна вера, что есть заветные места, где деньги растут сами по себе. Типа, завел брокерский счет, и честный профи-брокер тебе сделает красиво. Если он честный, то скажет, что без особых рисков заработать можно 1,5-2%, не больше. Хочешь больше – вкладывайся в рисковые бумаги. Недавно мне в ВТБ втюхивали насчет структурированных корзин акций. Мол, корзина при любой погоде даст не меньше 4%, меньше, только если вдруг…. Посчитав, насчет «вдруг», поняла, что крупье всегда выигрывает, как ни упакуй.

Стабильности, которую все ищут, -- ее нет, вы просто не жили в состоянии вечной неопределенности, или попросту говоря при капитализме. Деньги требуют работы, и чем их больше, тем больше от них забот. Нострадамусы и записные эксперты объяснят вам устройство Вселенной, только они сами за всю жизнь копейкой не рискнули. С таким же успехом можно в соцсетях чаты домохозяек читать. Рассчитывайте на себя и без паники решайте свои задачи.

Хотите свободы – купите для сдачи, а сами на эти деньги снимайте, меняя города и квартиры, я так и делаю, это самая большая степень свободы. Нужен уют своего очага – покупайте, что требует сердце, а не баланс прибылей и убытков. А если после этого останутся деньги, которые надо приумножить, – смотрите на весь мир, а не себе под ноги.

                                                                                                                                                                              ***  https://www.facebook.com/elena.kotova.39                 

Комментировать Всего 5 комментариев
Ну что сказать

Только то, что ты, Лена, затронула "мою тему". И правильно затронула! Как инвестор. А я, как давно практикующий риэлтор  в этой области, написала для всех следующее:

После карантина жизнь продолжается! 

В том числе в недвижимости. Сразу хочу сказать, что несмотря на невероятные сложности, которые были устроены зловредным вирусом и вытекающими из-за него последствиями: режимом самоизоляции, закрытием МФЦ, невозможностью полноценно показывать объекты, получать необходимые справки и регистрировать сделки - жизнь теплилась и в прошедшие два с половиной месяца. Довольно быстро рынок перестроился на новый лад. Первым отлично сыграл рынок аренды загородного жилья: осознав перспективу длительного заточения в четырёх стенах, многие граждане кинулись снимать дачи, коттеджи, дома. Особым успехом пользовались посёлки со всеми городскими удобствами. Цена аренды взлетела и в некоторых случаях, в зависимости от близости к Москве и направления, составила от ста до двухсот тысяч рублей в месяц.А потом и спрос на покупку загородных объектов возрос. Конечно, этому способствовал сезонный фактор, но в большей степени новая реальность. До этого в течение предыдущих пяти-семи лет загородная недвижимость буксовала. Не очень хороши дела в аренде городской жилой и коммерческой недвижимости. Многие арендаторы попросили скидки, понятно почему. Произошло движение: из неликвидных районов, квартир и офисов платежеспособные арендаторы переместились в более востребованные за те же деньги. Пострадали владельцы морально устаревших квартир, расположенных наименее удачно.Продажа и покупка квартир, притихшая на время, возобновилась сразу по окончании режима самоизоляции. Здесь произошло много интересного.

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

"...Ни разу не видела, что бы она где-нибудь, кроме России, когда-либо дешевела..."

Елена, с неизменным интересом читаю Ваши посты. Но раз уж речь о недвижимости - полагаю, стоит уточнить. Переоцененная жилая недвижимость стала триггером глобального кризиса в 2008-2010-м. В США индекс цен на жилье достиг максимума в 2007-м, провалился на 20% (по данным Bloomderg) в 2008-2009-м и дополз до прежнего (докризисного) уровня лишь к 2016-му...

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

... ветер, он от того, что деревья качаются. :) 

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

А вот еще картинка по Испании: примерно как в Штатах, только провал глубже.

https://estate-spain.com/info/ceny-na-nedvizhimost-v-ispanii-2020

Не понял Ваш ответ. Может, поясните?