Все записи
16:40  /  7.01.21

883просмотра

Вверх по спирали, закрученной вниз

+T -
Поделиться:

(из серии "Арест Сергея Фургала. Причины и последствия", часть 16)

К читателям,

К сожалению, я должен предупредить, что эта часть будет предпоследней в серии «Арест Сергея Фургала. Причины и последствия».

Политические процессы ускоряются и в России, и в других странах постсоветского пространства, и в странах Запада, наваливаясь таким «стремительным домкратом», что любое отдельное событие, пускай даже самое значительное в 2020 году для России, а именно таким событием является арест Сергея Фургала и появление вызванного этим арестом уникального самоорганизованного народного протеста в Хабаровском крае, - все это постепенно тонет в потокедругих событий, конфликтов, политических факторов и взаимодействий, которые меняют приоритеты и требуют своего детального анализа и осмысления.

Тут и кризис в США, вызванный выборами Президента, но в основе которого лежат противоречия, связанные с нарастающей цифровой и технологической революцией, бурном развитии особых видов капитала, которые меняют систему взаимодействий внутри экономических систем и государств, а также трансформируют систему международных отношений.

Это и выход Великобритании из ЕС, и коронобесие, и цепь политических кризисов и конфликтов по периметру России, и разоблачения Навального, Insider и Billingcat, и предстоящая трансфигурация властной группировки в России, которая может и, будем надеяться, должна перерасти под силовым давлением снизу или через реформирование сверху в изменение моральных основ и принципов взаимодействия власти и общества в России.

Тем не менее, я не забуду о деле Фургала, и в следующих материалах тема Фургала будет появляться постоянно, но в центре моих аналитических материалов будут уже другие события, свидетелями которых мы становимся, и которые являются проявлениями тектонических сдвигов, происходящих сейчас в экономике и социальной сфере...

В этой же части я намерен завершить тему обманутых дольщиков в Хабаровске. Напомню, что в предыдущем материале я постарался показать, почему, защищая интересы дольщиков, Фургал передал им часть контроля за процессом строительства объектов, которые они финансировали своими деньгами, и таким образом сделал их по сути совладельцами, пусть и со слабыми полномочиями, опосредованными, но именно совладельцами не только инвестиционной, но и строительной части проекта.

А теперь попытаемся понять, что должны сделать дольщики после ареста Фургала, который теперь ничем им помочь не может.. Однако перед этим давайте рассмотрим саму систему «разводки» дольщиков...

                                              1

            Схема разводки на витке спирали развития

На примере Хабаровска мы можем разобрать схему, по которой, со своей региональной спецификой, работали последние десятилетия и работают до сих пор по всей России.

Группа дольщиков, - обозначим ее А, так как потом в схеме появятся другие группы, - обращается к городским властям с просьбой о выделении площадки под долевое строительство для них жилого дома. Власти выделить землю могут частному застройщику, но мы выберем случай, который широко обсуждался в Хабаровске с участием именно Фургала, и где высветились особенно четко все противоречия и особенности системы. В том случае власти выделили землю Муниципальному унитарному предприятию (МУП), находящемуся под прямым управлением мэрией, и поручили МУП выступить в качестве застройщика и заключить договора с дольщиками-инвесторами по проектированию и строительству жилого дома, обозначим его  Дом А.

Итак, дольщики финансируют все расходы, начиная от оформления, проектирования и заканчивая сдачей Дома А «под ключ», и переводят суммы равные стоимости всего комплекса работ на счет МУПа. Большинство дольщиков живут в съемных квартирах, платят аренду и не могут выплатить деньги по контрактам из своих сбережений, поэтому они берут кредиты в разных банках.

МУП начинает работу, получив с дольщиков деньги за большую часть предстоящих работ или даже за весь комплекс работ по смете, которая сделана проектной организацией и исходит из рыночных цен на материалы и работы с учетом прибыли исполнителей.

Через какое-то время выясняется, что финансирования недостаточно для окончания строительства, потому что МУП выплатил часть денег в оплату работ по строительству другого дома, - обозначим его ДомБ.

Выясняется также, что МУП, начиная работу по Дому А, уже был должен деньги подрядчикам, которые выполняли работы по строительству Дома Б, что те подрядчики обратились в суд, который вынес решение о выплате долгов МУПом подрядчикам, что МУП и сделал, произведя выплаты из средств, полученных от дольщиков группы А.

Если дольщики группы А проявляют упорство и начинают копаться в делах МУПа, то выясняется, что МУП уже построил Дом Б по контрактам с другой группой дольщиков - Б. При этом, дольщики Б оплатили лишь часть стоимости всего комплекса работ, потому что в доме Б дольщикам принадлежит лишь часть квартир. Другая часть квартир предполагалось продать на рынке или передать мэрии Хабаровска для расселения сирот, краевых и городских чиновников, членов их семей или «нужных» людей. Эта вторая часть расходов не была профинансирована мэрией, а квартиры предназначенные для продажи на рынке «ушли» чиновникам и «нужным» людям. Чтобы завершить строительство дома Б, МУП использовал деньги дольщиков А, рассчитывая вернуть средства позже, когда появятся деньги за квартиры Дома Б.

Дольщики А начинают возмущаться, бросаются в мэрию и правоохранительные органы. Мэрия сочувствует и обещает помочь. Правоохранители отказываюся заниматься проблемой, считая ее хозяйственным спором.

Далее наступает новая стадия в работе схемы. Мэрия «находит» выход из ситуации. Она заявляет, что «нашла» инвестора, который готов профинансировать окончание строительства Дома А, однако он требует, чтобы ему за это выделили, например, на льготных условиях и без конкурса землю в центре Хабаровска для строительства торгового центра.

Дольщики А, которые уже почувствовали себя перешедшими в категорию «обманутые дольщики», радостно принимают вариант решения проблемы (им все равно, как и за какие деньги будет завершено строительство их дома), но тут выясняется, что земля, на которой желает построить торговый центр «инвестор», принадлежит не мэрии, а краевой администрации. Дольщики А, поддерживаемые и возглавляемые мэрией, обращаются и умоляют губернатора помочь «людям», то есть дольщикам А, и выделить землю в центре Хабаровска «инвестору».

До Фургала губернаторы, «переживая» за людей, которые залезли в кредиты и уже выплачивают их, хотя до окончания строительства их дома еще как Рогозину до Луны, соглашались, и радостные и обнадеженные дольщики ждали подписания инвестиционного контракта между МУП и «инвестором», который, однако, готов был подписать этот контракт только после того, как получит земельный участок.

Дальше по схеме решение краевой администрации по передаче участка без конкурса и на льготных условиях «инвестору», найденному мэрией, принимается, и соглашение с ним подписывается, а земельный участок оформляется. Естественно, в документах о доме А и обязательствах «инвестора» нет ни слова. Об интересах губернатора и краевых чиновников, кроме полученных квартир в построенных МУП объектах, например, в бизнесе того же «инвестора», в том же торговом центре, мы пока говорить не будем, но читатели и сами легко догадаются...

Далее выясняется, что «ситуация изменилась», и «инвестор» не может по каким-то причинам в нужные сроки профинансировать окончание строительства Дома А, а следовательно, контракт с ним МУП подписать не может, хотя «инвестор» землю в центре Хабаровска вопреки порядку проведения тендоров на льготных условиях уже получил.

Дольщики в отчаянии бегут в МУП, который сидит в долгах перед подрядчиками, затем бегут в мэрию, которая возмущается «инвестором», сочувствует дольщикам и обещает принять меры, затем бегут в краевую администрацию, которая тоже возмущается и мэрией, и МУПом, и «инвестором», который оказался «псевдоинвестором». Дольщики понимают, что их развели и кинули. Они идут в правоохранительные органы, уже ни на что не надеясь. И действительно, они получают отлуп: дело является спором хозяйствующих субъектов.

Дальше начинаются крики, угрозы, и развитие ситуации может идти по трем вариантам.

Первый: дольщики окончательно отчаиваются и продают свои будущие квартиры с потерей денег, они остаются жить в арендуемом жилье, продолжают выплачивать кредиты и мечтают разорвать чиновников и руководителей МУПа на куски.

Второй вариант: дольщики соглашаются на дополнительные платежи, а мэрия находит деньги в городском бюджете и оплачивает часть своих долгов перед МУПом, в том числе за квартиры, полученные чиновниками в доме Б. Сироты остаются без жилья, так как их квартиры продаются на рынке, чтобы «спасти дольщиков». МУП достраивает дом А с задержкой в несколько лет, к неописуемой радости дольщиков.

Результат работы по этой схеме:

Дольщики А остаются без денег и в долгах перед банками. Чиновники и нужные люди получают квартиры в ранее достроенном доме. «Инвестор» получает на льготных условиях землю под торговый центр в центре Хабаровска, а чиновники свой интерес в его бизнесе. МУП продолжает свою работу по строительству следующих объектов мэрии.

Время строительства дома А затягивается на годы, стоимость строительства увеличивается, откаты чиновникам и руководителям МУПа увеличиваются, - и все это за счет дольщиков. «Инвестор» забывает о дольщиках и строит свой торговый центр. 

Но есть и третий вариант развития событий, и о нем мы расскажем ниже...

                                                      2

       Что ни изобретай, получается лохотрон       

В остутствие представителя дольщиков во власти, способного обеспечить им тот механизм защиты и взаимодействия, который дал им когда-то губернатор Фургал и не могут сейчас дать представитель Президента Трутнев, врио губернатора Дегтярев, мэр Хабаровска Кравчук и Фургал-арестант, дольщикам необходимо создать схему своего участия в бизнес-проектах, которая бы обеспечивала им то, что давал Фургал на посту губернатора: защиту их интересов и инвестиций, а также канал влияния на процесс строительства объектов... как минимум, а лучше жесткий контроль за процессом строительства, ценами и расходами.

Итак, что же должно быть заложено в схему и систему инвестирования и строительства при долевом участии нуждающихся жителей, чтобы обеспечить а) доверие, б) прямое участие дольщиков в процессе от начала проектирования до передачи его в собственность инвесторов, в) контроль на всех этапах за расходованием средств и принятием главных решений, а также возможность блокировки дольщиками незаконных и преступных решений?

Для ответа на этот вопрос посмотрим еще раз, но теперь критически, действующую систему, включающую в себя вертикаль, на вершине которой, как пытаются представить авторы этой схемы, находятся дольщики.

Это, конечно, не соответствует реальности, и критический анализ схемы показывает, что в действительности в России работает «лохотрон» огромного масштаба. «Кидок» дольщиков был заложен в схему с самого начала.

Итак, «лохотрон» работает следующим образом:

- Дольщики, которые заключают отдельные инвестиционные контракты с Застройщиком, выступают разрозненной массой, раздельно вносят деньги и финансируют весь процесс, начиная от оформления решений о строительстве и выделении участка до сдачи объекта. При этом они не имеют права и механизма контроля и управления процессом строительства и появляются как субъекты, имеющие реальные права, только в качестве получателей квартир после завершениявсего строительного цикла.

- Застройщик (МУП) принадлежит Администрации города Хабаровска, подчиняется и действует от ее лица и под ее реальным контролем. МУП проводит все разрешения и согласования, заказывает проект, подписывает контракт со строительной компанией, которая выполняет роль генподрядчика. МУП осуществляет технический надзор и сопровождение, а затем приемку работ и передачу квартир дольщикам.

- Проектировщик. Подписывает контракт не с дольщиками, а с МУП. Осуществляет проектирование и согласование проекта, авторский надзор в ходе строительства, участвует в приемке объекта.

- Генеральный подрядчик, строительная организация, также подписывает контракт с МУП, а не с дольщиками. Ведет полный комплекс строительных работ, подписывает контракты с подрядчиками и  поставщиками материалов, обеспечивает контроль за работами на строительной площадке.

- Подрядчикипо крупных блокам работ, субподрядчики по мелким и отдельным работам, поставщикиматериалов и оборудования, - все подписывают контракты с генеральным подрядчиком и несут обязательства перед ним.

Пока мы не будем разбираться с ценами и откатами, которые могут доходить от 15 до 30% на каждом уровне этой пирамиды, но отметим важные особенности отношений и взаимодействий, через которые участники зависят друг от друга и получают возможность управлять и распоряжаться деньгамидольщиков.

Отметим следующее:

  1. В схеме отсутствует главный центр власти и контроля – Администрация города. По подписанным контрактам городские власти (чиновники) не несут ответственности и не имеют обязательств перед дольщиками, кроме политических как перед избирателями. 

          При этом, надо подчеркнуть, что именно Администрация города Хабаровска имеет реальный и жесткий контроль над МУПом, а через него над всеми участниками проекта.

             Таким образом, организационный центр всей системы, чем является Администрация Хабаровска, официально отсутствует в схеме работы и практически освобожден от юридической ответственности перед дольщиками за исполнения контрактов и не несет никакой финансовой ответственности.

  1. Находящиеся наверху пирамиды дольщики не контролируют процесс, начиная с момента рабочего проектирования и заканчивая сдачей - приёмкой объекта. По контракту они передают контроль за процессом и свои права МУПу. Дольщики лишь принимают результат процесса проектирования и строительства.
  2. МУП фактически является независимым от дольщиков исполнителем контракта на протяжении почти всего процесса, то есть на всем протяжении стройки. Его возможно контролировать дольщикам в течение стройки толькочерез Администрацию города, что не предусмотрено подписанными контрактами, а также через правоохранительные органы и суд, если и когда контракт окажется невыполненным, то есть в том случае, если дольщики получат доказательства, что их кидают или уже окончательно кинули, и при условии, что правоохранители и суд будут готовы выступить против МУП и чиновников мэрии.                                                                                                                                                                                                         

Главная особенность созданной в современной России схемы состоит в том, что те, кто платят, - а это дольщики, - не контролируют процесс расходования своих денег.

Деньгами расопоряжаются другие.

Реальное управление находится в руках чиновников, которые ни за что официально не отвечают.

Правоохранители в схеме отсутствуют, они наблюдают, не вмешиваясь в процесс.

Это означает, что схема долевого строительства в Россиии создана по лейкалам чисто криминальной схемы мошенничества, разводки и отъёма денег у доверчивых граждан. От криминальной схемы отличие одно: долевое строительство официально освещено государством, а конкретно в случае хабаровской схемы, краевой администрацией и мэрией города. Таким образом, чиновники выступают в схеме долевого строительства в роли криминальных авторитетов, а МУП выполняет роль разводилы.

Эта схема полностью зависит от честности руководителей мэрии и краевой администрации. Придет туда кто-то типа Фургала, дольщиков не «кинут», придет то, кто захочет «кинуть», он это сделает легко, ибо сама схема создана для этого.

Таким образом, задача дольщиков состоит в том, чтобы создать новую систему взаимоотношений, то есть схему работы, которая обеспечит им контроль и управление над их деньгами и работами на всех этапах.

                                             3

       Спасение дольщиков – дело рук самих дольщиков

Главное, что должны сделать дольщики на первом этапе, это объединиться, преодолеть свою раздробленности. Сделать это можно путем трансформации неорганизованной массы дольщиков в организованную группу, оформленную юридически, имеющую право заключать контракты и способную не только участвовать в процессе проектирования и строительства, но управлять им.

Наиболее эффективным, простым и удобным для дольщиков решением может быть создание общества с целью не только инвестирования, но и строительства, то есть создания дольщиками, например, строительного кооператива.

Этот вариант решения проблемы разрозненности и разобщенности инвесторов и получения ими управляющих функций был отработан и в Европе, и в Америке, и в Российской империи, и в СССР.

В России до сих пор многие считают, что кооперация и кооперативы – это форма производства товаров и услуг, характерная прежде всего для советской системы, прежде всего в аграрном секторе. И менно поэтому современная система борется в России с кооперативами, зажимая и задвигая их подальше от основных экономических потоков.

Всё сложнее, и может быть это окажется для читателей на постсоветском пространстве неожиданным, но на Западе до 1917 года кооперация была не менее развита, чем в Российской империи, а в ХХ веке развивалась необычайно быстро и стала в Европе и Америке одной из важнейших форм организации бизнеса и общественной жизни, особенно в сфере стоительства и управления объектами недвижимости.

Сейчас Запад на несколько порядков, а точнее, неизмеримо, опережает по развитию кооперации нынешнюю Россию, и кооперация продолжает там развиваться и пользоваться поддержкой как государства, особенно местных органов власти, так и самых широких слоев населения. При этом, «лохотрон» там не работает. Он расцветает только в некоторых странах на постсоветском пространстве, прежде всего именно в России, Казахстане и других «независимых» псевдогосударствах.

Возникли кооперативы для совместного строительства в Англии в XVIII веке, в Бирмингеме, а также во Франции, например, в городе Ренн, где в 1720 году после пожара сотни людей остались без жилья, и пострадавшие объединились для строительства новых домов, создав строительный кооператив, в который каждый участник внес деньги за оплату своего дома.

Строительные кооперативы быстро завоевали свое место на рынке, при этом меняя свои функции. Так, оказалось, что, объединив усилияи финансы, члены кооперативов строили жилья больше, лучшего качества и быстрее, чем если бы они строили себе жилье раздельно или заключали отдельные контракты со строителями.

Разница в эффективности стройки, в том числе по качеству, объёмам и ценам оказалась настолько огромной, что по окончанию строительства многие члены кооператива решили продолжить бизнес и строить жилье уже не для себя, а на продажу. Так к функции строительства жилья для членов кооператива прибавилась другая функция - по строительству жилья для получения дохода и прибыли на вложенные средства путем продажи части жилья или сдачи помещений в аренду. Эти формы остались и активно работают до сих пор.

Более того, со временем кооперативы стали объединяться и создавать более крупные сообщества и объединения, которые взяли на себя новые функции, например, кредитования проектов. Часть из этих соообществ или ассоциаций постепенно превратились в кооперативные банки, которые специализировались на предоставления кредитов кооперативам и сохранении накопленных средств, а другие взяли на себя роль инвестиционных компаний, создавая сеть, например, компаний по техническому обслуживанию и управлению построенными объектами, производству наиболее востребованных материалов и оборудования, агентств по продаже и сдаче в аренду объектов... И в основе всей это сферы экономики лежат кооперативы!

Однако, тут мне нужно прервать рассказ о западных кооперативах, к которым я вернусь позже, и разобраться с тем, что было у нас в СССР...

                                               4

             И опять по спирали вниз: от Ленина до Путина

Рассматривать возможные варианты наиболее эффективной кооперации дольщиков Хабаровска, мы начнем именно с советского опыта кооперации, хотя предвзятость к советской системе в современной России еще не преодолена, и большинство читателей, возможно, испытывает больше доверия к работающим схемам на Западе.

И все-таки мне придется затронуть именно советскую систему, потому что та система организации инвестиционного процесса, которая «работает» сейчас по всей России, представляет собой уродливый и предельно криминализированный вариант использвания именно советской схемы в условиях госкапитализма, то есть капиталистического варианта диктатурычиновничества, который был создан после ликвидации псевдосоциалистического варианта диктатуры тех же госчиновников в постсталинском Советском Союзе.  

И начнем с истории.

Первые 40 лет после Октябрьского переворота в СССР кооперативы пользовались огромной поддержкой государства. Более того, для Владимира Ленина кооперативы были главной формой организации не только основных секторов экономики, включая промышленный, аграрный, научный, а также сферы культуры и образования, но и всего общества.

Государственный сектор носил для Ленина (как и для Маркса и Энегельса) временный характер, обусловленный гражданской войной, интервенцией, как тот «военный коммунизм», который был обозван «хроническим запором» Леонидом Красиным, руководившим во время гражданской войны главными секторами экономики Советской России, обеспечивавшими выживание режима большевиков, в том числе снабжение Красной Армии и Флота.

Ленин смеялся над шуткой Красина, когда-то входившего вместе с Лениным и Богдановым в тройку лидеров большевиков и вышедшего из партии в 1909 году после открытого конфликта Ленина и Богданова, потому что Красин встал на сторону Богданова. После Октябрьского переворота 1917 года Ленин уговорил Красина войти в Советское правительство (в то время Красин, перешедший от революцтонной работы в бизнес, возглавлял представительство концерна «Сименс» в России).

Ленин смеялся, соглашаясь с Красиным насчет «запора», но настаивал на развитии прежде всего государственного сектора, понимая, что для развития кооперативных форм во время войны не было ни времени, ни условий.

Таким образом, государственная форма организации экономики не была для Ленина приоритетной, а была временной формой для обеспечения победы в войне и преодоления чрезвычайных ситуацийпутем концентрации средств и мощностей в руках государственного аппарата под управление большевиков.

Ленин хорошо знал природу кооперативного сектора. Он изучал работу кооперативов, в том числе в Сибири, когда был в ссылке и работал над книгой «Развитие капитализма в России».

Кооперативы в Сибири, особенно в добывающей отрасли, строительстве, переработке аграрной продукции были одной из главных форм организации производств в дореволюционной России.  Достаточно напомнить, что в 1913 году из России в Европу было экспортировано только коперативами из Сибири только сливочного масла на сумму больше, чем было добыто золота во всей империи, и это было в то время, когда по добыче золота Россия занимала одно из ведущих мест в мире. Кстати, вся золотодобыча в России, как в дореволюционное время, так и в большую часть Советского периода, практически полностью осуществлялась также кооперативами (артелями)...

Возможно, что до революции Ленин не рассматривал кооперативы как главную форму организации общества и экономики при социализме, но когда после прихода к власти он столкнулся с инерцией и сопротивлением оставшейся на службе старой имперской бюрократии и эгоизмом, коррупцией и способностью к моментальному перерождению и предательству новой советской бюрократии (вспомним его слова: «Если нас и победит кто-то, то это будет наша собственная бюрократия»), а также с «запорами» государственного сектора, перед ним встала задача найти новые формы организации, которые имели потенциал для развития в формы будущего социализма и коммунизма. И тогда он выбрал кооперативную форму организации, что выразилось в его лозунге: «Социализм - это Советская власть плюс кооперация всей страны».

Именно развитие кооперации в промышленности, торговле и сельском хозяйстве лежало в основе ленинской НЭП.

Однако, история СССР сложилась таким образом, что именно государственный сектор стал основным, главным сектором экономики, а государственная форма собственности стала представляться как «общенародная», истинно социалистическая.

Во многом это было обусловлено тем, что Сталину опять понадобилась государственная форма собственности и управления экономикой, чтобы сконцентрировать усилия и модернизировать Россию как можно быстрее под угрозой мировой войны. После смерти Сталина кооперативная форма организации экономики была задавлена Хрущевым и захватившей власть в стране бюрократией сначала в промышленности, науке и искусстве, а затем и в сельском хозяйстве. После окончательной победы бюрократии и отказа от реформ Косыгина судьба СССР как социалистического государства была решена...

                                                      5

Криминализация системы – неотъемлемая часть реформ 1990-х годов, или Что мы потеряли

Советская систем кооперативного строительства сложилась в первые годы после гражданской войны. В 1925 году  было принято постановление «О жилищно-строительной кооперации», которое предусматривало выдачу ссуд жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) через систему коммунальных банков на срок до 60 лет в размерах до 90 % сметной стоимости дома. Однако, после смерти Ленина отношение к кооперативно форме организации производства как социалистической и приоритетной форме организации труда сохранялось недолго.

Во второй половине 1930-х годов внутренние распри и конфликты в партийном руководстве, государственном аппарате, а также между центром и регионами достигли такой остроты, что Сталин и его группа, которые вышли победителями в межклановой борьбе, оказались вынуждены отказаться от наиболее демократических форм в организации общества и экономики и опереться на государственную собственность, которая позволяла сконцентрировать власть в руках бюрократической элиты и руководить государством в командно-оперативном режиме.

Советская система государственного управления была деформирована путем отказа от Всероссийского Съезда Советов как высшего органа управления страной. Съезды, которые до этого собирались по несколько раз в года, затем ежегодно, стали отодвигаться, созываться один раз в два-три года, а в 1937 году была принята новая Конституция, которая утвердила высшим органом власти в СССР Верховный Совет, который обюрократил высшее звено системы Советов и подчинил его в постоянном режиме Секретариату ЦК КПСС.

«Сталинская Конституция победивщего социализма» 1937 года отменила традиционный для системы Советов порядок избрания низшим Советом депутатов в более высокий Совет вплоть до Всероссийского Съезда Советов, который и избирал руководителей государства. Сталинская Конституция ввела норму буржуазной парламентской демократии: прямые и всеобщие выборы членов Верховного Совета, что пропагандой представлялось как выход на «высший уровень мировой демократии». В действительсти эта норма была проверена временем и позволяла партийной системе в лице высшей партийной бюрократии руководить подбором кандидатов и соответсвенно депутатов Верховного Совета, а следовательно и высших руководителей государства.

В конце 1920-х годов государственная собственность стала главной формой по развитию экономики страны, прежде всего военно-промышленного комплекса, тяжелой промышленности и других базовых отраслей, что позволило через принуждение и ломку страны совершить рывок в развитии и выйти в конце 1930-х годов на второе место в мире по объемам производства и военно-промышленному потенциалу, что позволило СССР подготовиться к мировой войне.

 Сталин сохранил кооперативный сектор, понимая его значение и перспективность, и оставил за ним, в том числе, те сферы, которые выполняли важнейшие функции.  Однако, в строительной отрасли именно государственный сектор получил практически все ресурсы, которых по-прежнему не хватало, и с 1937 года строительство кооперативных домов разрешалось только за счет собственных средств кооперативов и без участия банковских кредитов, что фактически означало прекращение кооперативного строительства жилья.

Хотя пришедший после смерти Сталина к руководству КПСС и страны Никита Хрущев нанес самый сильный удар по кооперативному сектору советской экономики, именно при нем строительные кооперативы получили второе дыхание и поддержку. Хрущев принял программу ускоренного строительства жилья, и кооперативы стали одной из тех форм организации, которая обеспечила рывок. 

Именно для решения «квартирного вопроса» в 1958 году ЦК КПСС и Совмин вновь разрешили создание жилищно-строительных кооперативов, а в 1962 году Совет Министров СССР возобновил кредитование ЖСК. Стоимость квадратного метра жилья в CCCР в 1960 -1970-х годах составляла от 150 до 200 рублей за метр квадратный, в Москве в 1983 году квадратный метр стоил до 250 рублей. Стройбанк СССР, которому было поручено кредитование кооперативного строительства, предоставлял кредиты сначала в размере до 60 % стоимости на срок 10-15 лет со ставкой 0,5 % годовых и выплатой равными долями, а с 1982 года размер финансирования был увеличен до 70-80 %, а срок погашения — до 25 лет. В случае, если член кооператива не мог в срок выплатить кредит, ставка кредита увеличивалась до 3%.

В том же 1982 году Совет Министров СССР выпустил постановление, которое не только разрешало, но рекомендовало предприятиям и организациям с согласия трудового коллектива оказывать безвозмездную материальную помощь кадровым работникам (со стажем безупречной работы не менее 5 лет) и молодожёнам (со стажем работы не менее 2 лет) на оплату ЖСК из средств предприятия до 40 % в районах Сибири, Дальнего Востока, Крайнего Севера и приравненных к ним, а также Нечерноземье, а в других районах соответственно до 15-20 % от первого взноса за жилье в кооперативах.

В конце 1980-х годов в СССР на долю кооперативных кредитов, выданных на строительство жилья, приходилось 55% всех кредитов населению.

Законом предусматривалась обязанность государства оказывать жилищно-строительным кооперативам помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, обеспечивать жильцов кооперативных квартир другим жильём на время капитального ремонта их домов, а также предоставить им другое равноценное жилье бесплатно, если дом ЖСК «подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд».

Тут надо понимать, что в СССР ЖСК создавались и работали внутри государственной системы, в которой все участники процесса, начиная с городских органов власти и заканчивая проектными, строительными, эксплуатирующими организациями, а также производителями материалов и оборудования, - все были государственными структурами, которые работали по плану и твердым ценам. Таким образом, кооперативное строительство закладывалось в государственные и городские планы и было обязательным по срокам и ценам. Роль кооперативов сводилась к подписанию соглашения с государственным генеральным подрядчиком, утверждению проекта и сметы (по качеству отделки обычно кооперативные дома превосходили государственное жилье, и эта улучшенная отделка закладывалась на стадии проекта), техническому надзору и принятию объекта после завершения работ.

Именно эта схема, с заменой кооперативов на разъединенных инвесторов и передачей функции технического надзора застройшику, навязана сейчас дольщикам, которым оставлены лишь функции по оплате работ и получению в собственность готовых домов и квартир.

Еще один важный момент: в СССР, - в условиях государственной монополии на производство работ, контроля и наказания за неисполнение обязательств, - все проблемы и споры решались между кооперативом и городским (а иногда и партийным) органом контроля за строительством и планом. В случае хищений или срыва объекта, проблема автоматически переправлялась правоохранительным органам, которые возбуждали уголовное дело и начинали следствие.

Более того, строительный кооператив, объединявший десятки людей, в большинстве своем из одной отрасли или из нескольких смежных сфер, которые часто были членами КПСС и занимали высокие должности, обеспечивающие возможность накопления средств для оплаты строительства, представлял собой достаточно мощную социальную группу, конфликтовать с которой не могли позволить себе ни чиновники, ни проектировщики, ни строители.

Кооперативы создавались и для офицеров и служащих Министерства обороны, и КГБ, и Совета Министров отдельных республик и СССР, и для номенклатуры ЦК КПСС, для журналистов и работников других сфер.

Часто через кооперативы строились дома для детей отвественных работников, чтобы им не нужно было ждать получения бесплатных государственных квартир, или если родителям нужно было отселить выросшее дитя срочно в отдельное жилье, но получить государственные квартиры было невозможно, так как государственное жилье, которым они уже располагали, превышало нормы. Таким образом, социальный капитал у таких кооперативов в СССР был достаточно мощным.

В нынешней России дольщики лишены того потенциала, социального капитала, влияния, которые имели члены советских строительных кооперативов. Губернаторов Фургалов на всю Россию не хватает. При этом государство, «крышуя» схему, из самой схемы официально вышло, сняв с себя отвественность, но оставив чиновникам возможность контролировать через застройщиков весь процесс строительства.

Городские власти, чиновники, имея контроль над застройщиками, сами не несут никакой прямой ответственности. В свою очередь застройщик передает все свои контрактные обязательства частным компаниям, которые также прямой отвественности перед дольщиками не несут: их отвественность ограничена контрактными обязательствами перед застройщиком.

Таким образом, ограниченность прав дольщиков возросла значительно по сравнению с советскими временами, а ответственность исполнителей перед дольщиками поделена и размыта, при этом чиновники освобождены от ответственности полностью.

Правоохранительные органы любого российского города также подчинены городским властям (официально и неофициально) и выведены из-под контроля жителей. Подрядчики имеют возможность через откаты влиять на позицию чиновников, а через них влиять на правоохранительные органы. Дольщики же не могут привлечь правоохранительные органы к участию в конфликте на этапе строительства, и им необходимо приложить огромные усилия для возбуждения уголовного дела в случае, если деньги «исчезли», а контрактные обязательства не выполнены. 

                                           6

                      На Западном фронте без перемен

Теперь перейдем к опыту Запада.

В Европе система строительных обществ и кооперативов на протяжении последних трех веков была более развита, чем в России и даже в СССР, что объяснялось прежде всего преобладанием в России сельского населения, а также «деревеского» характера городской постройки (вспомним поговорку «Москва – большая деревня»).

В России до 1917 года, с одной стороны, большинство городских жителей и крестьяне имели отдельные дома, усадьбы и приусадебные участки, а с другой стороны, у того же крестьянства преобладала общинная форма организации, при которой именно община выполняла в случае необходимости функции строительного кооператива. Обычно община оказывала поддержку крестьянину в строительстве дома, в том числе тем, что большинство мужчин деревни участвовали в строительстве, причем часто бесплатно, а хозяин расплачивался угощением и оказывал помощь в строительстве другим членам общины, когда наступало время им строить новый дом. Таким образом, коллективный труд оплачивался коллективным трудом.

(Кстати, именно общину Маркс и Энгельс считали формой организации, способной стать в России праобразом нового социалистического уклада.)

Однако, опять вернемся к Западу.

Как я уже отмечал, на Западе строительные кооперативы выполняют две основные функции: строительство для нуждающихся в жилье членов кооперативов и строительство жилья для сдачи в аренду и продажи на открытом рынке. Первая модель строительства поддерживается государством. Отношение государства ко второй модели, то есть к коммерческой, инвестиционной, не отличается от отношения ко всем другим видам бизнеса.

В нашем случае мы рассмотрим первую модель, то есть строительный кооператив, который создан нуждающимися в жилье гражданами с небольшими доходами и который является для государства на Западе приоритетным и социально значимым.

Конечно, в каждой стране есть свои различия в законодательстве и в принятых схемах работы строительных кооперативов. Обычно мэрии или городские Советы выделяют земельный участок по заявке нуждающихся в жилье. При этом, обычно устанавливается максимальный доход, который может иметь семья, желающая участвовать в кооперативе, например, в Великобритании часто этот предел составляет не более 50 тысяч фунтов на семью, а в некоторых странах ЕС до 80 тысяч евро в год.

Те, кто зарабатывает больше этого, не имеют права участвовать в кооперативе. Они должны получать ипотечный кредит и покупать квартиры или дома на открытом рынке.

Второе условие: предетенденты на жилье в кооперативе должны быть местными жителями и проживать в соотвествующей местности, например, не менее 5 лет. Особую поддержку получают firsttimebuyers - те, кто покупает в собственность свое первое жилье.

Затем отдельным решением мэрия или городской Совет утверждают цену, по которой должно будет продаваться жилье. Именно по этой цене члены кооператива получат возможность купить себе квартиры. И эта цена может быть в три раза ниже цены аналогичного жилья на открытом рынке. (Привет Западной Европы российским чубайсам и грефам и другим сторонникам рынка и либеральных ценностей)

Например, в Германии цены для кооператива могут быть установлены в 1,5 тысяч евро за квадратный метр при стоимости такого жилья на рынке порядка 3,5-3,8 тысяч евро за квадратный метр.

Это означает, что местная власть, совместно с банками и самими кооперативами, выступает в качестве инвестора, а застройщик не как девелопер, а как подрядная строительная организация. Проект же носит социальный, а не коммерческий характер.

Схема и порядок финансирования также утверждаются властями и жестко контролируются. В зависимости от страны, кооператив должен заплатить застройщику-подрядчику сразу после подписания контракта от 10% до 25% от общей стоимости строительства. При этом, для тех, кто покупает свое первое жилье в Великобритании в условиях пандемии, установлен новый минимум первого платежа – 5% от стоимости жилья. Получив платежи от кооператива, застройщик-подрядчик переводит деньги в городской бюджет за выкуп земельного участка.

Остальные платежи члены кооператива перечисляют в течение строительства, которое обычно длится от 18 до 24 месяцев. Деньги перечисляют ежемесячно небольшими суммами, которые обычно не превышают 15% ежемесячного заработка членов кооперативов, и эти деньги идут на оплату строительства. По окончании строительства на остальную сумму выдается ипотечный кредит сроком от 20 до 25 лет, обычно под 3-5% годовых.

В некоторых странах, например, в той же Германии властями устанавливается еще одно условие: в течение 25 лет, то есть периода выплаты кредита, такое жилье нельзя ни продать, ни сдать в аренду.

О популярности кооперативной системы строительства жилья говорит тот факт, что в Западной Европе кооперативное жилье насчитывает сотни миллионов квадратных метров и составляет в разных странах от 10% до 20% жилищного фонда, в нем проживают десятки миллионов европейцев, а объем инвестиций составляет более десяти миллиардов евро в год.

И в этой системе западного долевого строительства через кооперативное объединение дольщиков, как и в советской системе, уничтоженной в 1991 году, обман дольщиков был и остается практически невозможным делом. Проблемы возникают, но быстро купируются, и интересы дольщиков – членов кооперативов защищаются, а потери восстанавливаются за счет виновной в обмане стороны, и задача эта решается банками и страховыми компаниями. Но надо признать, что за 10 лет в Великобритании я не слышал и не читал ни об одном таком случае.

                                             7

          То, что для немца хорошо, для русского...

(Окончание следует)