Все записи
13:38  /  27.03.12

730просмотров

МИПИМ-2012: возращение в рабочее русло

+T -
Поделиться:

В марте 2012 в Каннах отгремела традиционная для всего рынка недвижимости выставка - MIPIM. В этот раз выставка мне понравилась, поскольку стала реально рабочей площадкой. По сравнению с предыдущими годами, особенно до кризиса, когда выставка была местом для тусовок, сейчас ощущается явный подъем – много посетителей и участников, которые приехали работать,  проходило много интересных встреч и мероприятий. Русский завтрак меня вообще поразил своей насыщенностью, 250 человек, живая дискуссия, хорошие выступления – без «воды», коротко, лаконично и по делу.  

Мне понравились стенды российских регионов - Калуга, Нижний Новгород, стенд Санкт-Петербурга вообще был очень оживленным. МИПИМ перестала быть местом тусовки и стала местом настоящего делового общения, причем в этом общении принимают участие все игроки рынка, и администрации городов, и арендаторы, и девелоперы, и инвесторы.

Что  я вынесла для себя интересного?

Во-первых, в России начали появляться действительно качественные объекты с точки зрения западного инвестора:  юридически чистые, без имущественных проблем. Сделка по западным меркам – это в большей степени работа юриста, который проверяет, чтобы земля была в собственности или долгосрочной аренде, правильное оформление собственности на здание, отсутствие проблем с энергоносителями, с оформлением технических условий, без случайно «забытых» помещений, отсутствие сособственников, которые неожиданно возникают.. Раньше таких объектов в России  было очень мало, сейчас их тоже не много, но  они стали появляться. К примеру, ТЦ «Галерея» в Питере – это объект, который был построен и сразу же продан в течение года. Это рекордный срок… Это значит, что все потенциальные проблемы были решены на стадии land-девелопмента,  его построили и сразу же ввели в эксплуатацию, и, конечно же, его продали за рекордную сумму. Подобных объектов раньше не было вообще, это прорыв!

Во-вторых, западные инвесторы снизили свои ожидания от российской недвижимости. Все представители западных фондов, которые были на выставке, говорят о том, что они выходили на российский рынок с ожиданиями 20%-25% годовых. Сейчас реальный уровень доходности на нашем внутреннем рынке – 8,5%-9%. Если речь идет каком-то уникальном, рекордном объекте,  то можно попробовать заработать 10%-12%, но это потолок. Средняя доходность – это 8,5%, что существенно больше того, что зарабатывает недвижимость на Западе, но все таки это далеко от 25%....И сейчас западные инвесторы с удовольствием покупают объекты под 10% годовых, подтверждая свои намерения реальными проектами. Хотя, на мой взгляд, все таки они еще не очень готовы, поскольку хочется большей доходности, ведь  риски в России намного выше, чем на Западе, и их хочется покрывать. В головах у инвесторов, которые проработали в России последние 5 лет уже есть некий баланс: если ты хочешь хороший, качественный с западной точки зрения объект, то это 8%, а если хочешь 20%, то мирись с рисками, с которыми на Западе никто не мирится. Соответственно, количество сделок будет увеличиваться.

В-третьих, на российском рынке началась активная продажа пакетных предложений. Раньше западные и российские фонды покупали объекты точечно, формируя из них пакет (пакетное предложение), который продавался дальше или рефинансировался. В 2012 году фиксируются 2 крупные сделки: был продан пакет бизнес-центров в Москве (750 млн. евро) и за 300 млн. евро был продан пакет торговых центров в Санкт-Петербурге. Для нашего рынка это хороший показатель, который означает, что есть возможность увеличивать сумму сделки, говорит о качестве подготовки этих сделок и свидетельствует о готовности инвесторов рисковать крупными суммами.

Поскольку у нас есть 6 лет стабильности, я полагаю, что западные инвесторы пойдут в Россию. Те, у кого не получилось работать при Путине, уже ушли с нашего рынка, все остальные готовы работать дальше.

Тем не менее, я считаю, что сейчас не самое подходящее время для продажи объекта, надо подождать пока окончательно снизятся процентные ожидания западных инвесторов, и они обратят свои взоры на Россию. Лучше «причесать» свои объекты, сделать хороший tenant-miх, возможно начать строительство новых, качественных по западным меркам, объектов.