Все записи
18:44  /  2.04.12

912просмотров

«Девелопмент а-ля рус»

+T -
Поделиться:

В 2012 году российскому рынку коммерческой недвижимости исполняется 20 лет… За этот период рынок эволюционировал с заводских полуподвальных помещений под офисы до шикарных многофункциональных комплексов в стиле лофт. Российские, тогда еще строительные компании, а ныне – Девелоперы! - учились цивилизованной работе в новых условиях, постепенно перенимая опыт передового Запада, адаптируя его под реалии своего времени. Но, повторяя народную мудрость: «Опыт – сын Ошибок трудных», первые объекты российского девелопмента хоть и выглядят помпезно, однако реализованы не без огрех. Даже сейчас, спустя два десятилетия, ни один инвестор/девелопер не застрахован от возможных ошибок или подводных камней, которые могут возникнуть на любой стадии проекта. Тем не менее, есть ряд совершенно типичных упущений, которые были 20 лет назад, есть они и сейчас.

Концепция - «а-ля rus»

Самой распространенной ошибкой во все времена является выбор участка. По классическим канонам девелопмента сначала необходимо провести оценку нескольких участков и выбрать оптимальный с учетом желаемого строительства. В российской практике за небольшим исключением все начинается с того, что сначала у заказчика появляется земля, под которую позже делается проект. Иными словами – «мы купили участок возле МКАДа, давайте подумаем, что мы там можем построить…???».

Второе упущение, на мой взгляд, - это отсутствие качественного маркетингового исследования будущего потребителя. Да, безусловно, сейчас многие компании заказывают исследования аудитории перед тем как начать разработку концепции…. Однако все равно «на лицо» отрыв между тем, что действительно хотят потребители и тем, что им предлагается в конкретном объекте. Предпочтения покупателей учитываются не в полной мере или учитываются односторонне. К примеру, если планируется районный торговый центр, то к исследованию привлекают только близлежащее окружение, хотя в него будут ездить жители и соседних районов, которым просто по пути.

Третий из типичных просчетов – собственник думает, что справится сам и не привлекает профессиональных консультантов. Мне известен случай, когда региональный собственник коммерческого объекта площадью 7 000 кв. м. в свое время принял решение самостоятельно разработать концепцию будущего объекта. В итоге на свет вот-вот должен был появиться торгово-розничный центр по принципу рынка... - кстати, весьма распространенный формат для региональных городов. Пока они строили, местная консалтинговая компания предложила им свою версию реализации объекта: на первом этаже сделать торговую зону, а на втором этаже – гостиницу. И вот руководство компании, вдруг (т.е. на этапе строительства) озадачилось перспективой не сдать в аренду эти 7 000 кв. м. Было принято решение обратиться к московской компании с опытом девелопмента, которая поможет скорректировать или разработать заново оптимальную концепцию будущего центра.

Эти «ляпы» характерны как для московских, так и для региональных девелоперов. Радует тот факт, что сейчас регионы  стали ориентироваться на современные стандарты, в частности, перестали экономить средства на разработку концепции, мерчендайзенге, стали привлекать в проекты ведущих консультантов и управляющих компаний. Рынок постепенно выходит на новый этап развития, формируя спрос на качественные проекты.

Комментировать Всего 1 комментарий

О чем вы говорите.... мы живем в стране Варваров, где 3/4 территории это обна большая неорганизованная свалка, а на пяточках типа Мос Области и кусочка Ленинградской пытаются сгородить типа девелопмент.... Это не ошибки, это безумие, монополизм подкрепляющий коррупцию и алчность зашкаливающую за пределы всего разумного! 

В списке 50 городов с наивысшими ценами квадратного метра Москва и Питер заняли 2 места в первой десятке их опередили лишь замки старинных городов Франции, Сингапур и Монако! 

Про то что просто строительством только в Арике и россии занимаются:  а все остальные уже только зеленым и по совершенно иным технологиям вообще уже не говорю.... Кстати знаковое событие года! Hines продали русским владельцам Дукат плазу 3 сертифицированную по BREEAM - практически иных сделок на рынке крупных офисных центров в Москве не наблюдалась... вот это знак!