Все записи
14:19  /  27.02.19

472просмотра

О продаже недвижимости в Германии

+T -
Поделиться:

За 2018 год в Kaiser Estate обратились пара десятков клиентов, с просьбой продать недвижимость в Германии.

Все они поделились на 2 типа.

Первый тип покупал понятную и ликвидную недвижимость. Чаще в Мюнхене, иногда в Берлине: студенческие и бизнес-апартаменты, магазины. Доходность была в среднем 4%. Инвесторы здраво рассудили, что это лучше, чем депозит в России в валюте под 1-2%. И не гнались за высокой доходностью, понимая, какие есть риски.

В итоге, в течение 1-3 месяцев все продали свою недвижимость с прибылью от 15 до 80%. Что соответствует росту стоимости в среднем 7% в год. Если пересчитать ежегодную рентабельность с учетом роста цен, выйдет более 10%. Продали быстро, с прибылью, все счастливы.

Второй тип инвесторов хотел максимальную доходность, 8-10-12%, невзирая на риски. Мы такими объектами не занимаемся, потому что в них запрограммированы проблемы и недовольные клиенты. Недовольные клиенты не совершают повторных сделок и не рекомендуют друзьям — а в нашем бизнесе работает только это, а не реклама.

Но таким клиентам легко продать, а точнее впарить, проблемную или просто неликвидную недвижимость, поманив высокой доходностью. Чем многие и пользуются.

В итоге эти клиенты годами пытаются продать свои объекты, уже хоть с какой скидкой. Лишь бы продать. Мало того, у них обычно возникают проблемы другого плана: в таких объектах часто бывают дорогие ремонты, в таких регионах арендаторы банкротятся. От изначально обещанных 8-10% остаётся в лучшем случае половина, а в худшем и того меньше и временами минус. О росте стоимости и думать не приходится — продать бы вообще, хоть с дисконтом.

И третья проблема — те, кто продал такие объекты, забивают на управление. И инвесторам приходится искать тех, кто будет разбираться с этим всем трешем. Желающих немного, в итоге объекты простаивают.

Спрашиваешь такого инвестора, а чего он изначально не купил 10 апартаментов, вместо убитого магазина в Восточной Германии.

В ответ: "Так ведь ему 10% обещали".

Вот только где теперь эти 10%?

А вот у владельца апартаментов, который их через несколько лет продал, эти 10% есть. Хотя он на них и не рассчитывал, просто хотел 4% — но стабильно и точно.

Всё-таки для заработка с риском существуют другие страны и возможности, а Германия — она о надёжности. И о сохранении капитала на пенсию и детям, в надёжной европейской юрисдикции.