Все записи
17:58  /  17.05.19

968просмотров

Как получить доход от квартиры?

+T -
Поделиться:

За прошедшую неделю 3 раза задали вопрос: есть квартира в Германии, а доход не приносит. Как сделать так, чтобы приносила?

Варианта два — сдать в аренду или взять под её залог ипотеку и купить доходный объект.Давайте посчитаем на пальцах:

1. Сдать в аренду. Если долгосрочно, то это 3-4% годовых, аренду сильно не поднимешь, а выселить арендатора без причины трудно. Краткосрочно с мебелью будет 5-6% годовых, но этим нужно либо заниматься, либо кого-то нанять, что съест часть прибыли.Если в квартире даже пару недель в году живёшь, то сдавать в аренду для многих вообще не вариант: там своя мебель, вещи, энергетика. Да и хорошую, дорогую квартиру адекватно дорого не сдашь, доходность будет 2-2,5%.

2. Взять под залог квартиры ипотеку и купить доходный объект.

Допустим, квартира стоит миллион. Банк даст под неё 700 тысяч. На коммерческую недвижимость ипотека выдаётся на 20 лет, и мы хотим выплатить её всю за эти 20 лет. Тогда ежегодно нужно выплачивать кредит 1/20 от взятой суммы, то есть 5%. Плюс процент по ипотеке 2%. Итого 7%. То есть нам нужно купить объект, который даёт минимум 8%, чтобы хоть что-то оставалось. Забудем про ликвидный и быстрорастущий в цене Мюнхен и обратим взор на Восточную Германию. У нас нет задачи купить второй хороший объект — у нас есть задача монетизировать квартиру, не продавая и не сдавая её в аренду. Сам объект нам достанется даром: мы получим все деньги на него под квартиру и за 20 лет выплатим. Поэтому берём продуктовый или иной сетевой магазин с длинным договором в Восточной Германии. Такой объект даст 12%. Отнимем 7% на выплату кредита и процентов — получим 5%. То есть 35 тысяч евро в год, при объекте 700 тысяч. Который куплен полностью на ипотеку под залог квартиры, без вложения своих денег.Можно пойти дальше: взять ипотеку и на сам объект и купить объект за 1,4 миллиона. И будем выплачивать в два раза больше, но и получать в два раза больше. Тогда ежегодный доход составит 70 тысяч евро. А через 20 лет объект можно продать с дисконтом — всё-равно он достался бесплатно, себя уже отработал и обеспечивал стабильный доход 70 тысяч евро в год 20 лет подряд.