Все записи
13:21  /  23.07.19

230просмотров

Займ для оптимизации налогов

+T -
Поделиться:

Когда дело касается инвестиций в зарубежную недвижимость, на первое место выходят вопросы оптимизации налогов и конфиденциальности активов.

Если по-русски, то потихоньку уже и третий эшелон начинает понимать, что время «чёрных» островных офшоров ушло. Обмен налоговой информацией уже давно работает, прозрачность торговых реестров тожем давно, настороженность банков к BVI и Панаме актуальна. И правильно банки делают: в 2019 году использовать такие офшоры означает либо совсем застрять в прошлом веке, либо действительно скрывать что-то серьёзно нехорошее.

В Англии и Швейцарии есть свои нюансы по прозрачности и ограничениям на недвижимость. А в Германии конфиденциальность активов присутствует в полной мере. И налоги совершенно легально оптимизируются благодаря соглашению об избежании двойного налогообложения. В случае вида на жительства в Германии имеет смысл реструктурировать доходы в России. Если по-русски, то зарплаты, арендный доход и прочее в России не будут дополнительно облагаться налогом в Германии. Точнее они лишь увеличат налоговую ставку на доходы в Германии, что для большинства инвесторов вообще нерелевантно. А вот дивиденды дополнительными налогами облагаются. Это в общих чертах из опыта, кому подробнее — это на консультацию к налоговому юристу/консультанту, по надобности порекомендую. Ну или в комментариях можно глянуть, там бывают умные люди по теме.

А вот теперь про mezzanine financing: приобретается объект недвижимости в Мюнхене, на юр. лицо, стоимостью миллион евро. Рентабельность 5%, то есть 55 тысяч евро в год от аренды, после всех расходов 50 тысяч. Логичный для налогового ведомства способ завода денег — займ от учредителя. Адекватная ставка 4%. Если больше 5-6% — у налоговой могут возникнуть вопросы, так как ставка, даже необеспеченная залогом под недвижимость, должна быть адекватна ставкам на рынке.Для простоты изложения допустим, что все доп. расходы, как то ежегодный налог на недвижимость, управляющая компания, бухгалтерия и т.д. уже учтены в расходах и 5% — это чистыми.Итого, в Германии остаётся 5% - 4% = 1% = 10 тысяч евро дохода. С них компания заплатит 15,825%, то есть 1.582,50 евро налогов в год. Это если компанию зарегистрировать как пассивно управляющую собственной недвижимостью (vermögensverwaltend), иначе налог будет ровно в 2 раза выше.

Коротко и по русски: при инвестиции в недвижимость в Мюнхене в миллион евро и аренде 55 тысяч евро в год, налогов будет на полторы тысячи евро ежегодно. Неплохая пенсия себе или стипендия внукам в самой надёжной и стабильной юрисдикции Европы.