Все записи
МОЙ ВЫБОР 12:00  /  28.08.19

2141просмотр

Отель «У погибшей репутации»

+T -
Поделиться:

В июле 2019 года Алексей Навальный опубликовал расследование финансового состояния депутата столичной городской думы. В расследовании он обнаружил у депутата незадекларированную недвижимость в Австрии.

Легально ли иметь россиянину недвижимость в Европе, какие сложности и особенности могут его поджидать, и как спасти свой дом или гостиницу от Навального? Почему известные россияне и иностранцы предпочитают покупать квартиры в Мюнхене и не боятся, что их найдут? Как российский бизнес может вкладываться в коммерческую недвижимость в Германии, зарабатывая до 10-12% годовых? Рассказывает Борис Бронштейн, специалист по коммерческой недвижимости в Австрии и Германии.

Гостиницы в Австрии

В расследовании указано, что семья столичного депутата владеет четырьмя гостиницами в Австрии: в альпийской деревне Серфаус и в Вене, общей стоимостью около 36 млн евро. Вся недвижимость оформлена на четыре юридических лица, которые последовательно владеют долями друг в друге.

Действительно, согласно законодательству Австрии, иностранные граждане не могут свободно покупать недвижимость. Эту заградительную меру ввели в 1990-х годах, чтобы не дать рынку перегреться под повышенным интересом инвесторов из соседней Германии, а также из Ближнего Востока и Китая. Сегодня под такие ограничения попадает 95% всей недвижимости в стране.

Квартиру, дом, гостиницу или другую коммерческую недвижимость может приобретать только гражданин Австрии или лицо с видом на жительство в стране. Более того, для оформления сделки недостаточно просто «показать деньги» — покупатель должен доказать регистрирующим органам происхождение средств, свои цели на покупку и связь с Австрией.

Однако заградительные нормы не действуют, если недвижимость приобретается от лица австрийской или немецкой компании. Именно поэтому недвижимость депутата оформлена на фирму — скорее всего, она была открыта специально для таких нужд. Для открытия компании также требуется участие австрийского гражданина или лица с видом на жительство. В расследовании Навального заметно участие такого лица — австрийского юриста, который владеет номинальными долями в компаниях депутата, и выступает в этой конструкции номинальным директором.

С точки зрения австрийского законодательства подобная сделка — совершенно законна. Другое дело, что покупка традиционных гостиниц как инвестиция выглядит сомнительным делом.

Обычно такие гостиницы балансируют на грани убыточности, в лучшие сезоны показывая 3-5% доходности от своей кадастровой стоимости в год. Управление такими гостиницами требует многолетнего опыта. А покупатели обычно не осведомлены об этом, и приобретают недвижимость импульсивно: им нравится здание и горный вид за окном. Кроме того, продавцы часто стимулируют сделку, показывая хорошие финансовые результаты предыдущего года (правда, только на бумаге, результаты ограничиваются манипуляцией с отчетностью). В результате на следующий сезон отель грозит показать минус, а опытный менеджер вдруг уходит. После продать такую недвижимость за первоначальную цену становится трудно.

Как не показывать недвижимость

Чтобы недоброжелатели не обнаружили заграничную недвижимость, стоит приобретать ее в другой стране — в Германии.

Прежде всего, жилую и коммерческую недвижимость в Германии могут свободно приобретать граждане России, Белоруссии и других стран. Никаких фирм для этого не требуется: достаточно иметь при себе заграничный паспорт. Более того, факт владения недвижимостью упрощает получение шенгенской визы.

А во-вторых, немецкий реестр владельцев недвижимости полностью скрывает личности покупателей. Узнать о том, что вы купили квартиру в Германии — невозможно, если только вы сами случайно не расскажете об этом знакомым или в интервью. Доступ к реестру имеют только сертифицированные нотариусы, которые идут к своей работе всю жизнь, очень дорожат ей и не готовы рисковать профессией ради незаконных запросов по просьбе российских оппозиционеров. Более того, даже запрос российских государственных органов не имеет для немецкого нотариуса законной силы.

Кроме того, немецкий рынок недвижимости — более активный и динамичный. Цены на недвижимость в некоторых регионах и городах ФРГ каждые несколько лет удваиваются. В Мюнхене цены на дома и квартиры с 2007 года выросли более чем на 60%. Стоимость аренды за тот же период увеличилась на 40%. В среднем в центре Мюнхена и Берлина стоимость жилой недвижимости растет на 6% в год, коммерческой — на 4-6%.

К примеру, за 14 млн евро можно приобрести коммерческую недвижимость в Мюнхене — офисное здание площадью более 1000 м² с собственной парковкой. Доходность такого объекта превышает 225 тыс евро в год. При этом офисные здания востребованы круглогодично (а не сезонно, как гостиницы), недвижимость только растет в цене, и объект легко продать за 2-3 месяца.

Впрочем, у вложений в недвижимость в Германии есть и минусы. Например, купив квартиру, дом или отель нельзя автоматически получить вид на жительство, для этого нужно совершать дополнительные действия с юристами.

В собственную квартиру в Мюнхене или дом в немецких Альпах придется приезжать по обычной туристической Шенгенской визе — или решать визовые проблемы иначе, получая вид на жительство в другой европейской стране. Также Германия — одна из самых успешных и дорогих стран Европы, и недвижимость здесь также стоит дороже, чем во Франции или Чехии. А еще после охлаждения отношений между Россией и ЕС, к покупателям недвижимости из России более настороженное отношение, и их чаще проверяют на чистоту средств инвестирования.

При покупке недвижимости важно обращать внимание на ее ликвидность в долгосрочной перспективе. Сколько стоила эта квартира не год назад, а пять лет назад? Сколько денег приносила эта коммерческая недвижимость на протяжении 20 лет? Манипулировать такими ценами продавец уже не сможет.

И последний аспект — конфиденциальность сделки. Реестры недвижимости и в Австрии, и в Германии защищены (немецкие защищены чуть лучше). В расследовании приложены документы, которые нельзя получить официальным путем, даже уговорив нотариуса исследовать кадастры. Скорее всего, эти документы предоставил оппозиционеру переводчик или юрист, который занимался оформлением сделки. Странно вложить 30 млн евро в европейскую недвижимость, и сэкономить на надежном переводчике.