Пока еще все показатели на высоте, особенно если сравнивать со смутным карантинным периодом. Но продажи новостроек в Москве и Петербурге пошли на убыль, и желания брать ипотеку у граждан поубавилось. «Виноваты» в этом: отмена льгот, высокие цены и растущая себестоимость строительства. Тем не менее, граждане со свободными (накопленными) средствами в стране есть, и их немало. Как сообщает нам Центробанк, на счетах физических лиц – 32,4 трлн рублей. Многие девелоперы задумываются: насколько глубоко просядет рынок жилья? Уйдут ли с него частные инвесторы, и если уйдут – то куда?

Контекст

Стагнация в отечественной экономике может наложиться на мировые тренды. Международные биржи нервно отреагировали на угрозу банкротства одного из крупнейших китайских девелоперов – компании Evergrande... Многие вспомнили про крах Lehman Brothers, с которого начался предыдущий глобальный обвал. Аналитики отмечают, что серьезную проблему представляет растущий разрыв между реальной и виртуальной экономикой. 10 лет назад мировой рынок деривативов («производных инструментов» - таких как опционы, свопы и т.д) оценивался в 600 трлн долларов. Мировой ВВП (реально произведенные товары и услуги) – в 65 трлн долларов. Сейчас ситуация усугубилась. Рынок деривативов, по экспертным оценкам, составляет около 1,2 квадриллиона долларов. (1200 трлн). Мировой ВВП в 2020 году - 87,5 трлн долларов... Проще говоря. В экономике крутится огромное количество виртуальных денег, обеспеченных не товарами, не услугами, а надеждами и обещаниями. (Например, акции хедж-фондов. Или контракты на поставку будущей нефти.) Похожая история – с идеей министра Шойгу «построить в Сибири города-миллионники». Три, а лучше – пять. Ни людей, ни денег для этого нет. Есть надежда, что придет государство и откуда-то возьмет кучу денег... Ожидания работают, пока международные рынки на подъеме или стабильны. Но что будет на спаде? Никто не знает, потому что прошлые рецепты не годятся. Все слишком быстро меняется: и ценности, и тренды. Изменение предпочтений - серьезная проблема для рынка городской недвижимости. На российском загородном рынке - небывалый рост активности. Но не будем забывать: для большинства покупателей недвижимость – долгосрочный проект, сопоставимый со сроком человеческой жизни, и фактор соответствия с потребностями семьи играет важнейшую роль. А потребности изменились: появилась цифровая среда, возникли новые угрозы и вызовы. Изменилось и мировоззрение людей, их привычки и даже желания: вокруг все мелькает, как в калейдоскопе. То нас убеждают, что «миллениалам» не нужна собственность, и шеринг всех задушит. То начинают «выращивать» дома в 3D-принтерах. Как соотнести долгосрочные планы – с изменившимся темпом жизни? «Аналитический хаб» Сбербанка предсказывает, что продажи жилья в России в ближайшие несколько лет пойдут на спад. Причины: сокращение населения (особенно - активной группы в возрасте от 20 до 35 лет), дефицит предложения и сокращения объемов строительства, сокращение платежеспособного спроса. И – что? Сложить лапки и плыть по течению?

Гатчинский вызов

В сентябре Сбербанк открыл проектное финансирование для строительства города-курорта Gatchina Gardens. Кредитная линия – 2,3 млрд рублей. А в предыдущие несколько лет в «нулевой цикл» (права на землю, документация, инженерия) более 4 млрд вложили шведы – инвестиционная группа CastorX Capital. Проект реализуется в южной части Ленобласти, недалеко от курортной Вырицы. Рассказывает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens. «Мы полагаем, что именно в условиях спада на первый план выйдут качество жилой среды и реальные ценности. А именно: здоровье, образование, безопасность, экология жизни. В целом – комфортная жилая среда с сервисами. Спад заставит людей переоценить потребности, на первый план выйдет качество, а флагманом станет реальный сектор экономики. Я верю, что пандемия и предполагаемый кризис послужат встряской, дадут шанс изменить сознание. «Потребление напоказ» выходит из моды; социальная разобщенность ведет в тупик и к одичанию; онлайн-обучение, при всех преимуществах, не заменит учителя, наставника. Если уйти от модернизации реального сектора, не развиваться в сторону природоподобных технологий, не найти новый баланс - в итоге мы будем иметь виртуальные деньги и реальные проблемы. За удобства цифрового мира приходится платить его хрупкостью, затратами на многослойную защиту... В своем проекте Gatchina Gardens мы изначально ставили цель: связать жилую среду со здоровьем и долголетием. В эту концепцию входит многое: чистая вода в каждую квартиру, использование велосипедов в ежедневном передвижении по городу-курорту, снижение потребления энергоресурсов, новые технологии в ЖКХ, работающие на углеродную нейтральность, отдельная ливневая система сбора воды с крыш с щадящей системой очистки, создание парков и зон рекреации... В плане комфорта малоэтажных жилых домов, полагаю, мы сделали чуть больше, чем сегодня может предложить рынок. Мы работаем в сегменте курортной недвижимости. Это изначально предполагает высокие требования к инфраструктуре и комфорту. Не более четырех этажей; высокие потолки, значительная площадь остекления; патио-сады, террасы и второй свет. Для удаленной работы предусмотрен кабинеты, в большей части квартир можно установить сауну... В каждом паркинге предусмотрены станции зарядки электромобилей, есть велосипедные комнаты. Проект полностью выполнен под руководством шведского архитектора и девелопера, по международным стандартам для жилья бизнес класса в сегменте курортной недвижимости».

В августе здесь открылись продажи в 15 домах первой очереди. Из 234 квартир более 160 были куплены еще на стадии бронирования. При том, что цены – по верхней для региона границе: более 200 000 рублей за «квадрат». А всего в Gatchina Gardens на территории 620 га запланировано строительство более 1 млн кв.м разнообразной недвижимости: малоэтажное жильё бизнес-класса, индивидуальные виллы, спортивные и рекреационные центры, SPA-отели, ландшафтные парки и гольф-поля. И, конечно, «социалка». Реализация проекта займет не менее 10 лет. Три года назад я был уверен, что это очередная дорогостоящая авантюра. Но, похоже, организаторы этой амбициозной затеи просто угадали вектор развития.