Все записи
03:08  /  1.12.15

1580просмотров

«Хрущи» и коммуналки в ожидании чуда

+T -
Поделиться:

Весь петербургский центр – 4000 га - находится под охраной ЮНЕСКО. Самая большая из исторически значимых городских территорий.

Каждое пятое из жилых зданий Петербурга построено до 1917 года. 10,3 млн кВ.м петербургского жилья находится в неудовлетворительном состоянии.

Знаменитые коммуналки (88 тысяч штук!) Смольный собирается расселять по 4500 в год… Аварийный фонд: планировали к 2020 году «снять аварийность» с 187 600 кв.м, в обновленной жилищной программе этот показатель снизился на 35%, до 139 200 кв. м.

 

Заколдованный центр

 

Поговорите с обитателями нерасселяемых дворов-колодцев. Или с гражданами, которым посчастливилось жить в рассыпающихся (из шлакоблоков потому что) домах, например, на Лесном проспекте, признанных памятниками конструктивизма. Что они думают об охранном режиме и о почетном статусе всемирного наследия?

Недавно одно из ТСЖ на Петроградской стороне получило предписание от КГИОП: срочно устранить аварийность здания-памятника! Смета – под 100 млн рублей. Дом построен более 100 лет назад, но капремонта так и не дождался. Вот теперь, наконец, нашли крайнего…

Вопросов нет – все патриоты. «Небесная линия», «не выше эрмитажного карниза» и так далее. Беда лишь в том, что ветшающие памятники через десяток-другой лет начнут рушиться уже в массовом порядке. Потому что бюджетных денег на приведение их в порядок не хватит никогда, а инвестору они неинтересны из-за многочисленных ограничений.

Сейчас в Петербурге разработан проект федерального закона о сохранении и развитии исторического центра. В середине декабря его рассмотрит местный парламент. Затем бумаги направят в Госдуму.

Основная мысль документа: полномочия по установлению градостроительных правил для петербургского центра правительство РФ передает субъекту федерации. Причем эти местные нормы еще предстоит разработать и принять.

Введение специального режима для петербургского центра – единственный способ его спасти. Иначе, даже если здания отремонтируют за казенный счет, признать их после ремонта жильем – не получится: не пройдут по нормативам (парковки, зелень и прочее).

Кстати: ровно по этой причине центр не интересен инвесторам.

«Комплексному подходу мешают несовершенное законодательство и завышенные ожидания собственников»,- говорит генеральный директор компании «МК Элит» Петр Войчинский.

Можно, конечно, взять в разработку какой-нибудь интересный особняк. Например, дом Кушелева-Безбородко на набережной Кутузова. Потратить несколько лет (под пристальным надзором КГИОП) и сотни миллионов рублей, получить на выходе элитный объект на 17 квартир и продавать их – от 250 до 700 тысяч рублей за «квадрат». Но это штучный подход, таких объектов – пальцев одной руки хватит пересчитать, и он никак не применим к целым кварталам. Менеджеров Газпрома на весь центр не напасешься…

В новом законопроекте основной механизм реновации исторических построек (после комплексного обследования, разумеется) – переселение граждан на время ремонта в маневренный фонд. Причем не только нанимателей, но и собственников.

Это разумно, но хотелось бы знать, где находится этот маневренный фонд, сколько его у города, как он будет пополняться. (Теоретически, чтобы расселить хотя бы на время какой-нибудь дом в центре, нужно иметь про запас пустой и неаварийный дом на окраине. Я таких объектов в Петербурге не знаю). И на какой срок могут «зависнуть» собственники на выселках, дожидаясь возвращения в любимый центр?

Впрочем, владелец может выбрать другой вариант – компенсацию. Точных цифр, конечно, нет. По очень приблизительным подсчетам восстановление Петербурга обойдется казне никак не дешевле Олимпиады.  

Вот только федеральные депутаты на такие мегазатраты подпишутся лишь по прямому указанию Кремля. Или (что более вероятно) велят изыскивать средства в местном бюджете.

В общем, дальнейшая судьба Петербурга будет зависеть от двух главных обстоятельств. Первое - удастся ли уговорить Москву поделиться полномочиями. И второе – где взять денег, когда (и если) уговорим.

 

Реновация как процесс

 

Второй конфликтный сюжет – реновация хрущевских кварталов и прочих зон массовой застройки. Здесь участие бизнеса более заметное, можно даже сказать – решающее.

В городскую программу развития застроенных территорий (РЗТ) включены 22 площадки; сносу подлежат около 1400 домов. Компания «СПб Реновация» должна построить 8,2 млн кв. м жилья, около 1 млн «квадратов» передадут городу для расселения жителей.

По словам генерального директора «СПб Реновация» Игоря Евтушевского, пять корпусов сданы в Сосновой Поляне, один – в Колпино. 276 квартир предоставили жителям, 52 передали городу. Идет строительство на Ржевке и в квартале «Славянка». В следующем году девелопер планирует запустить строительство около 400 000 кв.м.

Программа идет со скрипом: в некоторых проектах работа не начата вовсе, сроки неизбежно будут пересматриваться. В некоторых кварталах начало работ зависит от позиции города: нет «стартовых пятен», негде построить первые дома для расселения. Или, например, в квартале нет школы. «Это не столько коммерческая, сколько социальная программа,- говорит г-н Игорь Евтушевский.- И Смольный должен здесь выступать как активная сторона». Пока городские чиновники в основном выступают с критикой и упрекают инвестора в срыве сроков.

Главная претензия градозащитников: повышение плотности застройки в обновленных кварталах.

Одна из ключевых проблем для инвесторов – «синдром последнего жильца». Теоретически собственник квартиры в доме, предназначенном под снос (но не признанном аварийным!) может упереться и торговаться с инвестором до последнего. Хоть десять лет. Правда, с таким подходом можно дождаться и фактической аварийности, и тогда – выселение и восстановление за свой счет…

Есть примеры и чисто коммерческого подхода к старым кварталам. Например, группа инвесторов, связанных с компанией «Строительный трест», расселила два квартала на проспекте Тореза - двух-трехэтажные дома, построенные сразу после войны. Много зелени, отличная инфраструктура – но жилье изношено до предела.

Всего в восьми домах было 95 квартир. В общей сложности – около 5,6 тысяч кв.м. Расселили 250 человек. За счет инвесторов жильцы получили 8354 кв.м нового благоустроенного жилья (160 квартир) плюс 1049 кв.м деньгами. Компания планирует построить на освобожденных участках около 40 000 кв.м нового жилья. «В этом случае экономика проекта сложится», - говорят в компании. Заметим: если не вмешаются новые обстоятельства. Городские власти планируют внести в ПЗЗ поправки, ограничить высоту нового строительства 12 этажами, снизить плотность застройки.

И на Тореза инвесторы также столкнулись при расселении с проблемой «последнего жильца». Обитатели одной из ветхих «двушек»  получили от инвестора пять отдельных квартир. Компромисс в итоге был достигнут, но стоил немало времени и нервов. А ведь такие сюжеты немедленно получают широкую огласку. И разжигают аппетиты обитателей соседних кварталов… (Равно как и обитатели коммуналок уверены в сакральной ценности своих «квадратов»).

Психология простая. Семья десятки лет жила в неплохом, зеленом, обустроенном районе. В малоэтажном доме. И туда же она хочет вернуться – уже в новый дом, конечно. (По городским законам, переселять жителей в рамках РЗТ можно лишь в границах того же квартала). За чей счет банкет?

«Как сделать эту программу экономически эффективной? – рассуждает депутат петербургского ЗакСа Борис Вишневский (кстати – активный оппонент программы РЗТ).- Нужно или снять территориальные ограничения по предоставлению жилья расселенцам. Или признать проект стратегическим и дать инвестору под застройку еще какие-то участки в другом месте. Чтобы он мог хотя бы отбить затраты. Третий вариант – прямое бюджетное финансирование. Которого не будет. Ситуация тупиковая…»

Еще одна проблема: дома с износом более 45-50% капитально ремонтировать невыгодно. Это неэффективные затраты.

Пока, к сожалению, больше всего похоже, что процесс будет развиваться «естественным путем». Ветшающие дома будут постепенно признавать аварийными. А устранение аварийности – обязанность собственников. Кстати, более 80% петербургского жилого фонда – в собственности граждан.

 

Комментировать Всего 1 комментарий
По очень приблизительным подсчетам восстановление Петербурга обойдется казне никак не дешевле Олимпиады.

Сложная тема, Дмитрий! Думаю, в данных конкретных условиях просто неразрешимая!