Все записи
18:24  /  5.08.18

4992просмотра

Парадокс апартаментов

+T -
Поделиться:

Апартаменты – самый загадочный сегмент российской недвижимости. Юридического статуса нет. Опыт эксплуатации только складывается. А рост – на 100% в год.

 В Москве каждое пятое предложение в новостройках - апартаменты. То есть каждое пятое предложение. В Петербурге помещения в апарт-отелях составляют 6,5%. (Есть куда расти).

Формально большая часть таких проектов – гостиницы. Но – для длительного проживания: номера с кухнями. И главное отличие от классических гостиничных проектов – продаются в розницу, по закону о «долевке». То есть у апарт-отеля на 600 номеров может быть 600 собственников. В Москве, впрочем, иначе: там апарты возникали и в промзонах, и в офисных зданиях. (Несколько лет назад, когда этот рынок только начинался, я спросил у московского девелопера: «А как при вводе будете регистрировать?» Он посмотрел на меня как на придурка: «Достроим – подумаем!»)

Владелец «юнита» (номера) в апарте может жить в  нем сам, может сдавать в аренду для извлечения дохода. Если в апарт-отеле предусмотрен гостиничный сервис, это решает и проблемы с временной регистрацией. Если нет – возникают любопытные варианты.

Сейчас в Петербурге запущены десятки проектов. По данным Knight Frank Spb, в городе возводятся более 40 апарт-отелей, объем предложения – примерно 6000 номеров.

Аналитики Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» посчитали вместе с пригородами: 7700 номеров, около 300 000 кв.м. За первое полугодие застройщики продали 80 000 кв. м в объектах такого типа и вывели на рынок 100 000 кв. м. Темпы развития классических гостиниц сегмент апартаментов опережает в разы: к ЧМ-2018 в Петербурге ввели 900 новых гостиничных номеров. Разница на поверхности: гостиница окупается 10-12 лет, апарт-отель распродается к моменту сдачи.

Причем в сегменте сервисных апартаментов (это объекты с профессиональными УК и набором гостиничных услуг) за первое полугодие 2018-го спрос вырос в 2,6 раза!

Соотношение тех, что приобретает номера «для себя» и будущих рантье – примерно 40 на 60%. Падение доходов и пенсионная реформа еще увеличивает интерес граждан к доходной недвижимости: приобрести (в кредит, разумеется) пару номеров в приличном месте и иметь на карман 40-60 000 рублей в месяц – поди плохо! Кроме того, управляющие компании предлагают владельцам различные программы с гарантированной доходностью (как правило, 10-12% - существенно выше, чем по банковским депозитам).

И вот здесь кроется некая юридическая ловушка.

Российская правовая система (по умолчанию) считает апартаменты гостиницами – именно по этой категории на такие объекты начисляют налог.

А  чтобы работать и принимать гостей, гостиница должна иметь «звезды». А для этого – пройти классификацию. До последнего времени классификация на «звездность» была делом добровольным. Но с 2019 года эта процедура становится обязательной. А для городов, принимавших матчи Чемпионата мира (включая Петербург и Москву, естественно) это требование действует с 2017 года!

Санкции: за работу без «звезд» владельцам и УК грозят штрафы от Роспотребнадзора (от 20 000 рублей до процентов с оборота), штрафы от антимонопольщиков – за незаконную рекламу, в случае рецидива – приостановка деятельности. И еще на горизонте маячит обвинение в неуплате налогов, «незаконной предпринимательской деятельности» и срок.

Несколько проектов в Петербурге имеют «звезды» (Vertical, Docklands, “Елагин Апарт”), некоторые находятся в процессе или планируют пройти классификацию (Salut!, VALO). Но большая часть апарт-отелей, особенно в низком ценовом сегменте, «звезд» не имеет и как будет проходить процедуру – непонятно.

Ну, представьте себе. По действующим требованиям, в гостинице должна быть профессиональная УК, ресепшн, обученный и квалифицированный персонал, технические помещения, столовые и душевые для персонала… В номерах положено иметь стандартную отделку и меблировку. Гостиница, кстати, должна получить еще паспорт антитеррористической безопасности. И чем больше номеров – тем жестче требования. И как апарт-отель эконом-класса на тысячу, допустим, номеров, будет эти условиям соответствовать? Как собственники тысячи номеров (без отделки) будут договариваться, и о чем?

В «сервисных» проектах девелопер, как правило, остается владельцем нескольких блоков, контролирует УК – в общем, собственникам есть к кому предъявить претензии. А вот в формате «псевдожилье» девелопер построит и уйдет. И тогда доходная недвижимость может превратиться в головную боль для владельца и в кормушку для многочисленных контролеров.

«Медицинские» апартаменты в Курортном районе и Лахте (перестроенные пансионаты) также обходятся без классификации. С теми же возможными последствиями.

В начале года петербургские чиновники согласовали строительство в Коломягах гостиницы на 1000 номеров. Застройщик на рынке не известен.

В Гатчине (Ленобласть) сложилась любопытная ситуация. Компания Е3 Group собиралась построить здесь апарт-отель Gatchina Residencе на 1605 номеров. Формально у девелопера были все разрешительные документы. Инвестиции оценивались в 3 мрд рублей. Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко заявил: "Закрываем эту лавочку!"

Чиновники провели проверку, обнаружили нарушения (превышение норм по высоте), отменили разрешение на строительство. Фактическая причина: власти были уверены, что здесь появится не гостиница, а «псевдожилье». Причем проект имел все шансы на успех: номера с отделкой и мебелью в Gatchina Residencе собирались продавать от 850 000 рублей.

Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management, осторожно замечает: «В законодательстве нет ни понятия “псевдожилье”, ни понятия “апарт-отеля”. Насколько нам известно, проект прошел экспертизу как гостиница. И разрешение на строительство было получено на гостиницу».

Сергей Ногай, девелопер проекта апарт-отеля Salut! комментирует: «Ситуация с гатчинским проектом неприятна для инвестиционного климата и для имиджа сегмента апартаментов в целом. Но она весьма полезна для того, чтобы клиенты (а не только чиновники) научились различать псевдо-жилье и сервисные апартаменты. Цена на рынке жилья - важный, но далеко не единственный фактор выбора. На рынке апартаментов это утверждение тем более верно. Низкая цена, минимум сервиса и большое количество номеров должны настораживать покупателя, предупреждать его о будущих рисках».

Похоже, областные власти перестраховались. Илья Андреев полагает, что проект в Гатчине вполне мог быть реализован в «гибридном» формате: 500 номеров – обычная гостиница, остальное – апарт-отель.

И такие ситуации будут возникать снова и снова. Причин несколько. Доходы граждан падают с 2014 года. А «классическое» жилье на этом фоне плавно, но все же дорожает. В том числе – потому что местные власти «вешают» на застройщика и социальные объекты, и дороги. Себестоимость не снизить! А новые правила долевого строительства приведут к удорожанию жилья еще на 15-20% (банковское обслуживание, эскроу-счета, стоимость проектного финансирования).

Вот и получается, что в варианте «для себя» апартаменты выигрывают у жилья по цене. А «для получения дохода» вообще вне конкуренции – нет в России сопоставимых по доходности инструментов, доступных частному инвестору. Пенсионные шалости Кремля толкают в этот рынок тысячи новых покупателей... Крупные застройщики заявляют все новые проекты: апарт-отели будут строить Группа ЛСР, холдинг RBI. В конце года на Таллинской откроется апарт-отель китайской компании "Хуа Жэнь"... В общем - бум. Массовое производство продукта, не имеющего, напомню, внятного правового статуса.

Но за преимущества сегмента приходится платить высокими рисками. Как ни крути – все равно получается “русская рулетка”…

Комментировать Всего 21 комментарий

Мне интересно, что Лариса Бабкина скажет.  Мой опыт с апартами -- совсем другой, чем описанный в статье.  Я сама живу в квартире в доме- апарты, у нас все юридически урегулировано.  Есть ТСН, у меня доля в акциях ТСН, доля в общей площади дома и доля в земле под домом.  Налог да, чуть выше, чем при жилье, но неначительно: более высокий %, но начисляется на кадастровую строимость, как и обычно.Видимо, есть какие-то разные типы апарт-домов : из больших квартир, как у нас, и типа реальных гостиниц, так что ли? И сказать, что цены ниже,чем на вторичке жилья, я б тоже не смогла.  

Эту реплику поддерживают: Лариса Бабкина

Лена, мне очень приятно, что ты моё мнение ценишь! А оно такое, что очень сходится с мнением Дмитрия. Поэтому, когда ко мне обращаются с вопросами: "Стоит ли покупать?" - я отвечаю: "Можно. Но только осторожно!)) И ни в коем случае, если это единственное жильё!" То есть - всё своё продать, да ещё и влезть в кредиты. Почему? "Массовое производство продукта, не имеющего, напомню, внятного правового статуса." Главная причина моих советов! 

Разница цен

В Петербурге есть клинически чистые примеры, когда в одной локации (на Пулковском шоссе), по соседству продавались апартаменты и жилье. Жилья от 100 000, впарты от 80 000... 

ТСН выпускает акции? Это очень интересно, Елена, если будет возможность - напишите подробнее, в управлении апартами столько всяких гитик.

Увы, согласен. "Увы", потому что , являясь профессиональным участником рынка управления и инвестиций в сегменте апарт-отелей, вынужден согласиться. Самое основное, что термин "апарт-отель" и все производные от него носят чисто маркетинговый характер. Апарт на сегодня - это некое помещение, которое теоретически может быть использовано для размещения людей и располагается в здании любого назначения, кроме жилого. То есть, по сути, все, что не является квартирой может легко быть названо апартаментом. С другой стороны, следя за тем, что предлагается нашими законотворцами в это сфере, я начинаю думать, что лучше пусть все остается на своих местах. Рынок и потребители со временем все расставят на свои места.

Эту реплику поддерживают: Лариса Бабкина, Дмитрий Синочкин

Рискованная схема, что тут скажешь ещё! Возможно, на каком-то этапе риск оправдается.

Илья, жить в гараже или офисе (теоретически) можно, но сдавать в аренду гражданам для проживания - нет, Можно сдавать только "места размещения" или "пребывания".

Параллельные миры

Коллеги, это не просто риски - это какая-то параллельная вселенная. С разрешения Елены, приведу некоторые подробности. Итак, она живет в апарт-отеле. Это бывшее производственное здание. Участок - "для эксплуатации здания в научно-технических целях", блин!

По словам Елены, лофты в этом объекте сдают в аренду, Росреестр оформляет и регистрирует договоры как на жилье, ФРС оформляет временную регистрацию гражданам-арендаторам!

Сказки венского леса - ничуть не сомневаюсь, что все так и есть - но это же абсолютно незаконно. Если жилье - участок должен быть под многоквартирные дома, если гостиница - ну, хотя бы "для организации временного пребывания граждан". Но тогда сразу - классификатор и вопрос "где "звезды".

Разве что в Москве принято обходиться вообще без федерального законодательства. Два оазиса - Москва и Ичкерия. 

Не хочу никого пугать, просто напомню: если постройка не соответствует назначению участка - это самострой. И подлежит сносу. И таких апарт-отелей в столице - чуть ли не половина...

Эту реплику поддерживают: Лариса Бабкина

Очень часто продавцы апартаментов завлекают покупателей обещаниями в будущем изменить назначение участка на жилое, но я пока положительных примеров не видела. За исключением своего дачного поселка, где назначение "для промышленного производства" было изменено на "для индивидуального жилищного строительства". Редкая удача, случай, когда риск был вознагражден. 19 лет назад сорок соток стоили 3 тысячи долларов, на пике цен - 200 тысяч. К тому времени и электричество провели, и газ, и инфраструктуру улучшили.

Вот такие обещания по поводу апартаментов - это чисто московский прикол. В Петербурге изенить назначение участка - это сложная и долгая процедура: внести поправки в ПЗЗ, пройти отбор, потом общественные слушания, потом утверждение комиссии по землепользованию, потом - чтобы изменения включили в генплан... А в Москве до недавнего времени главным было - попасть на комиссию по землеустройству! А геннплан и ПЗЗ - это вроде свидетельства о собственности, "жульнические бумажки"! Я пока не занимался системным изучением вопроса о статусе наделов под московскими апартами. Похоже, придется.  

Оборонное жилье

А насчет участков - у нас есть такой случай. "Офицерская деревня". Дали гектары "оборонных" земель кооперативу вояк, еще в 90-е, когда выводили ГСВГ. Обещали населенный пункт, да как-то не срослось. Построили там сначала дачки, потом жилые дома, теперь уже и многоквартирные. А земля - промка, и все регистрации - через суд, и все права - в подвешенном состоянии. Потому что легко оспорить. И изменением категории так никто за 30 лет и не озаботился. 

И все же уточните, Лариса: в Вашем примере - меняли категорию (с промки на жилую застройку) или вид использования? И главное - это в черте населенного пункта или нет? 

В нашем случае участки в самом конце девяностых были нарезаны довольно большими кусками (от 30-ти соток) на  территории бывшей воинской части. Из коммуникаций присутствовали только дороги и КПП. Часть участков принадлежала одному свежеиспеченному ООО,  часть - другому. Потом между ними были суды и разборки. В общем, никому из своих клиентов я бы такое приобретение не посоветовала, своими же деньгами рискнула: уж больно хороши были лесные участки с грибами и зайцами. Всё решилось в нашу пользу, как я уже написала, и развилось. Находится наш ДНП "Ковчег" в самом начале Калужской области. Землями населенных пунктов изначально не был, но разрешённое использование у некоторых было ЛПХ (в том числе у нас), у других - промка. Законодательно перевели в земли населенных пунктов, в подробности не вникала. Зато даже этим летом участку соседей меняла разрешённое использование: выкипировку в администрации брала и выписку из ПЗЗ, регистрировала.

Капризы статуса

Ну, да, ну, да. У нас в петербургском регионе огромная проблема - десятки "военных" садоводств. Вояки передают земли муниципалам, те -  садоводам; потом начинается "дело Сердюкова" и сверху следует команда: "Дым в трубу, дрова в исходное, пельмени разлепить!" Отдайте обратно, короче. А там люди уже построились и не отдают... Маэстро Эйфман умудрился построить коттедж прямо на Ржевском полигоне - вот что с этим теперь делать, как узаконить?

А на ближайшие год-два главный вопрос: можно ли строить что бы то ни было на сельхозке? (По букве закона - нельзя...)

Эту реплику поддерживают: Лариса Бабкина

По букве закона нельзя

Но на практике ещё как строят! Такое впечатление, что то ли государство оставляет для себя лазейку для изменения правил игры в любой момент, то ли население и предприниматели оказываются изворотливее.

Разве что в Москве принято обходиться вообще без федерального законодательства.

Ну, насколько я понимаю, в Подмосковье (Новой Москве) разрушение самостроя - дело совершенно обычное.

А так-то - не вижу, отчего бы все эти апартаменты не сдавать частным порядком, пока совершенно законно - открывай себе ИП, плати 6% с дохода... Я подумываю открыть клиринговую компанию, ориентированную как раз на таких вот индивидуалов, так как предвижу рост их числа - на базе ЭйрБиЭндБи, Букинг Ком, или других каких...

Но, в отношении доходности этого бизнеса, у меня есть большие сомнения:

1. Потребность в съёме жилья вряд ли будет существенно расти - разве что за счёт переезжающих в столицы из отдалённых мест... Которые готовы спать и по 20 человек на 10 метрах, лишь бы платить поменьше.

2. Рост предложения при неизменном спросе рано или поздно приведёт к падению цен.

3. Ситуация в России, видимо, в обозримом будущем будет развиваться в худшую сторону - доходы станут падать, денег у людей будет оставаться всё меньше... В этой ситуации власти неизбежно будут увеличивать налоговую нагрузку и штрафовать за все нарушения. И владельцы второго - третьего жилья для сдачи - очевидная цель для обложения налогами и взимания штрафов.

Эту реплику поддерживают: Дмитрий Синочкин

Неопознанный недвижимый объект

Сергей, дорогой, посмотрите еще раз ответ Елене Котовой - сдавать как ЧТО? Как называется объект, который счастливый ИП-шник сдает в аренду? Это не жилье, по документам - нежилой дом. Если есть "звезды" - тогда гостиница, ок, все в порядке. Но у половины апарт-отелей никаких "звезд" нет! Вы же не можете купить гараж и сдавать для временного проживания граждан, правда? И в офисе своих гостей официально поселить не можете - ФМС удивится и оштрафует.

А у части апартов нет и шансов получить "звезды" - потому что земля с другим функционалом (промка, оборонка, наука и пр). Надо сначала менять назначение участка, а потом еще молиться, чтобы "прошли" гостиничные требования - по персоналу, по безопасности и пр. 

В этом и риск, я об этом и толкую. Московские власти как раз и пытаются обозвать апарты разновидностью жилья - но тогда опять же надо менять зонирование (назначение участков), смотреть на обеспеченность парковками, социалкой и пр. Тоже тупик...

С остальными пунктами согласен, падение доходности в перспективе - да, вполне возможно. Но других инструментов вовсе нет. В российские акции инвестировать? 

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов

В российские акции инвестировать?

:)

Чёрт знает.

У меня все более - менее удачливые знакомые, сумевшие прежде что-то заработать, имеют обширный опыт потерь - и в российских банках, и на российских акциях...

Я бы сказал, что стоит покупать зарубежную недвижимость - в том же Лондоне, где и цены стабильнее, и сдача вернее...

Но россиянам это и сейчас трудно, а может стать практически невозможным.

А с оформлением - понятно: легально сдавать внаём под жильё можно только жильё... Но пока - ИП не нужны звёзды, достаточно собственного жилья, пригодного для проживания. Неделю сам пожил, на неделю приезжим сдал, 6% отдал в казну... 

Я бы сказал, что стоит покупать зарубежную недвижимость...

(Был у меня хороший знакомый, который как-то вдруг заделался риэлтором в Турции... Но с некоторых пор (тому уж 4 года как) мы с ним больше не знаемся, по его инициативе... Так что не знаю, сопутствовал ли ему успех).

Сергей, "звезды" нужны не ИП. А апартаментам. Иначе вместо доходной недвижимости получится роскошная кормушка для контролеров.

Новости наших партнеров