Все записи
13:24  /  18.06.20

1453просмотра

Пригород - место силы

+T -
Поделиться:

Борьба с вирусом породила идею переформатирования городов. Причиной, конечно, не в самой пандемии, а в сломе привычного ритма жизни, потере связности, которую мы почти не замечали.

 

Множество людей – отчасти добровольно, отчасти под угрозой наказания – надолго оказались в душном пространстве городских квартир. Сотни тысяч предприятий по всему миру закрылись (некоторые – временно, часть – навсегда). Миллионы граждан перешли на «удалёнку»; расцвела доставка.

Казавшиеся надежными замкнутые контуры (больницы, монастыри, казармы, дома престарелых) вдруг стали главными очагами распространения инфекции.

Города (и особенно – мегаполисы) переживают эпидемию острее, чем поселки и деревни. Хотя, казалось бы, именно в мегаполисах медицина должна быть доступнее (в Москве работают 28% российских врачей) – но нет, медицинские учреждения если и справляются, то на пределе возможностей…

Множество горожан вдруг осознали, что переживать карантин в собственном доме с участком, в пределах поселения на несколько десятков домовладений – куда комфортнее, чем в городском жилье.

Этот букет причин, естественно, спровоцировал волну публикаций. Об исчерпанности модели мегаполиса, о неизбежной децентрализации написали публицист Нассим Талеб и урбанист Григорий Ревзин, архитектурный критик Мария Элькина и социолог Доменико де Мази… Еще карантин не везде снят – но уже опубликованы десятки статей на эту тему.

Быстро отозвался и рынок. Уже в марте аналитики и застройщики отметили небывалую волну спроса на аренду частных домов в Подмосковье и Ленинградской области. Например, «1-я Академия недвижимости» полтора десятка домов в пригороде сдала в начале марта за неделю. По словам руководителя компании Дмитрия Новосельцева, на каждый коттедж было до пяти желающих, наниматели не торговались и снимали дома не на месяц-два, а на полгода-год. В апреле-мае увеличилось и количество продаж. Девелоперы коттеджных поселков  - впервые за много лет! – заявили об активизации спроса и даже осторожно намекают на запуск новых проектов.

Сначала главным драйвером была самоизоляция (из Петербурга в область, по экспертным оценкам, выехали до миллиона горожан). За ней последовал интерес, обусловленный изменившимися планами на отпуск: границы-то закрыты… По словам риэлторов, сейчас под Петербургом искать комфортную дачу на лето по приемлемой цене уже бесполезно. В Московской области – та же картина.

Надолго ли это «переключение»?

Доменико де Мази говорит: «Пандемия преподнесла нам массу уроков. Например, мы пересмотрели свое отношение к таким понятиям, как время и пространство. Раньше в нашей жизни было много пространства и катастрофически мало времени, а теперь мы оказались в стесненных условиях и у нас образовалась куча свободного времени…»

По мнению Нассима Талеба, после пандемии большая часть бизнеса перейдет в онлайн. В интервью РБК он заявил: «Это не означает, что офисы исчезнут полностью, они просто станут меньше и люди не будут ездить туда каждый день». И этот тренд постепенно «убьет города» — люди начнут массово переселяться из мегаполисов в сельскую местность.

Полагаю, в этой переломной ситуации важно узнать мнение людей, которые будут не просто рассуждать о переменах, а воплощать их в жизнь – то есть девелоперов. Им предстоит не только придумать и создать новый тип поселения, комфортного и безопасного, но и продать его покупателям. А это, согласитесь, на порядок усложняет задачу…

«Безусловно, нас ждёт трансформация, - рассуждает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens. - Трансформируется стиль жизни, привычки, потребности и образ жизни,  и жилая среда тоже. Нас ждёт децентрализация, эта потребность будет продиктована обстоятельствами и инстинктом самосохранения». По мнению Натальи Осетровой, влияние опыта удалённой работу действительно очень важно, но не надо его преувеличивать: «В дистанционный формат легко переносятся рутинные операции – бухгалтерия, например. Всё, что требует креатива, подготовки принципиально важных решений – нуждается в атмосфере живого контактного общения».

Долгосрочные тренды – здоровье, безопасность, соблюдение дистанции без потери качества жизни – потребуют новых градостроительных решений. В проекте Gatchina Gardens они были заложены еще до кризиса. Возникают новые аргументы в конкуренции регионов и населённых пунктов… 

Девелопер Андрей Сорочинский, председатель Совета директоров компании «Полис Групп», обращает внимание на экономическую основу предстоящей трансформации: «Постановка вопроса правильная. Но как примирить низкие доходы и потребность в более комфортном расселении? Ближайшие пригороды уже активно застраиваются. Дальние – дорого осваивать…» Г-н Сорочинский полагает, что правильный эффект могли бы дать разумные градостроительные ограничения (например, запрет на высотное строительство в «зеленой» зоне) в сочетании с государственными инвестициями в инфраструктуру – дороги и инженерию.

Он тоже не склонен преувеличивать влияние «удалёнки» на работу компаний: «Главное – снят психологический барьер. Если нужен результат – зачем присутствовать в офисе? Далее всё будет зависеть от гибкости в принятии решений. Очевидный плюс – экономия на оптимизации офисных площадей».

«Децентрализация на 100% произойдет, - уверен Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусстрой». – Но это не единственный важный тренд. Параллельно нас ожидает развитие форматов арендного жилья и апартаментов. Потому что собственное жилье будет дорожать. Ипотека дешевеет – но стоимость квадратного метра растет! В результате доступность жилья для массового покупателя снижается. Кроме того, не надо преувеличивать влияние «цифры». Именно среди молодежи растет потребность в живом общении: «миллениалы» активно придумывают и использую коворкинги, коливинги и пр.» Он также полагает, что без поддержки государства не обойтись: нужна федеральная программа по развитию и поддержке арендного жилья, необходимо регулирование этого рынка. (Не обязательно как в Берлине или Париже – с ограничением рыночных ставок – но сейчас в России 95% арендных отношений вообще находятся в «серой» зоне).

Запрос на «загородный комфорт» действительно есть.  Но, двигаясь в этом направлении, девелоперам придется «пройти между струйками дождя»: найти компромисс между снижающимися доходами граждан и их растущими запросами. «Да мы последние годы только этим и занимаемся, - говорит Жабин. – Придумываем, как можно построить лучше, но за меньшие деньги». (Его компания возводит не просто жилье, а новый населенный пункт – посёлок Новогорелово под Петербургом. Он появился на карте Ленобласти 10 лет назад…)

Впрочем, и у покупателей жилья бизнес-класса есть свои интересы в пригородной зоне. «В мегаполисе карантинный режим связан с множеством рисков, которыми человек не может управлять: в общественном транспорте, в магазинах, в присутственных местах и т.д. И это особенно остро чувствуют предприниматели и люди творческих профессий. Ограничения их бесят! Они привыкли самостоятельно принимать решения и отвечать за них», - уточняет Наталья Осетрова.

И действительно: в собственном доме и на своем участке человек сам решает: надевать маску или нет, с кем поздороваться за руку, а с кем – поговорить через забор… В таунхаусе степеней свободы поменьше, но больше, чем в городской квартире. В  малоэтажном пригородном ЖК – больше, чем в высотке в спальном районе. (Один из самых досадных запретов – закрытие парков).

Скорее всего, обустройство пригородов станет одной из главных тем для обсуждения на урбанистических форумах и бизнес-конференциях.

На осмысленную стратегию со стороны власти я бы рассчитывать не стал. (Не совсем понятно, где и что в этой теме можно «распилить» - а без этого даже очевидные меры у нас почему-то не работают).

Первый этап трансформации будет связан с ростом спроса на загородные домовладения, причем не на все подряд, а на те, что пригодны для постоянного проживания. (С полным набором городских коммуникаций и не дальше часа езды). «На рынке мало посёлков с готовыми коммуникациями, иногда их нет даже в концепции, - замечает Станислав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк». -  В наших проектах инженер по подключениям загружен на 200%. Электричество – по умолчанию, но и наличие газа и воды для загородного дома - ключевой вопрос выбора. Люди решаются на покупку, когда понимают, как и в какие сроки их дом станет жилым…» Хит сезона – участки стоимостью до миллиона рублей в радиусе 30-40 километров.

Дальнейшее развитие получат сопутствующие сервисы: доставка и услуги телекома. Опыт онлайн-образования, хоть и очень неоднозначный, отчасти смягчает одну из главных загородных проблем – дефицит социалки.

Еще один спорный фактор: пока «медицинская составляющая» пандемии ломает стереотип и приучает большинство граждан к тому, что лечиться все же лучше на дому. (Кроме крайних случаев, конечно).

Второй этап – повышенный спрос на комфортное «квартирное» жилье в зеленой зоне, с обустроенной территорией. Долго ли продержится эта мода – зависит от качества предлагаемых проектов. И (постучим по дереву, но всё же упомянем) от того, не накроет ли нас следующая волна вируса. Потому что повтор сюжета с самоизоляцией может привести уже не к рациональному выбору в пользу пригорода, а к повальному бегству из городов всех, кто в состоянии себе это позволить.

В долгосрочной перспективе у части граждан изменится формат владения. Привычный (до сих пор) набор: основная квартира – в городе, дачка – загородом. Будет: в городе – «квартирка для пиджака», загородом – основной дом.

Остается открытым главный вопрос. Магнетизм мегаполиса – высокая концентрация контактов, связей и возможностей на квадратный метр пространства. Сможет ли пригород предложить достойную альтернативу?

Комментировать Всего 40 комментариев

Да, я тоже считаю, что все, кто сможет себе это позволить, переедут жить в пригороды. Жаль, мне есть чем заняться, да и не тридцать мне уже, а то занялся бы скупкой участков и строительством домов...

Проводка коммуникаций связи, нмв, уже вчерашний день. Как, видимо, и спутниковое ТВ: вот у меня, например, безлимитный мобильный интернет от Мегафона, стоит грошей, при этом часов 20 в сутки достаточная скорость подключения и для работы, и для развлечений: Нетфликс, Окко, Ивви... Для верности обзавестись мобильным интернетом ещё от 1 - 2 провайдеров, и можно ни о чём не беспокоиться.

А в перспективе, нмв, физическое присутствие будет вообще мало где нужно, и 8-часовой рабочий день уйдёт в прошлое: и сельское хозяйство, и транспорт, и производство будут максимально автоматизированы, и оператор, следящий, например, за сбором клубники в Миннесоте, сможет делать это, сидя на террасе своего домика под Москвой, или на Бали. :)

ну вот я живу в пригороде в частном доме, но интернет у меня проводной, и телефон проводной (оставил работающий только на прием за 100 руб/мес). Короче, я параноик

Ну а я вот связывался с провайдерами, которые предлагали проложить оптоволокно, но цена показалась мне совершенно несуразной... В общем, я считаю, что в перспективе вся связь будет мобильной - это просто удобнее.

А так-то - было время когда у меня в городской квартире было два номера, плюс интернет по витой паре... Больше ничего из этого не нужно. Хотя, можно чем-то и пользоваться, конечно.

Ну, в нашем понимании оптоволокно (в комфортном пригороде) - забота застройщика. В приличных поселках ближнего радиуса так оно и есть.

Ну наверное... Просто наши дома построены на рубеже веков, и тогда про оптоволокно не было и речи... :) И, скорее всего, ещё через 20 лет о нём и не вспомнят.

Мы тоже параноики.

Когда затевались с загородным домом, решили по возможности выйти на полную автономку. Полностью пока не получилось, но водоснабжение, канализация, газ "свои". 

Интернет проводной и мобильный.

Ну да, вода - скважина (пару лет назад пришлось поменять насос), канализация - септики (первый мне ставил директор компании, начавшей продавать в Москве Топасы, и вентиляционную трубу врезали не в тот отсек), газ - магистральный ("свой" - значит из баллонов, или из подземного хранилища?), цифровое телевидение (каналов 30, что ли) - с эфирной антенны, пока пользуемся НТВ+, вторую тарелку уже снял, интернет "через спутник" больше не актуален. Нетфликс и Ивви - через мобильный интернет, от Окко пока отказались... Подумываем поставить солнечные батареи, но пока они не входят в ближайшие задачи.

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

Скважина, баллоны

Про солнечные батареи тоже думаем. Или дизель-генератор, но это неэкологично, хотя более реалистично.

А то как авария в электросетях - ни чай согреть, ни отопления нет, ни воды, и канализация не работает. Зимой вообще ужас:))

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов

Ну, мы недавно наконец "официально" подключились к московской энергосети. Говорят, зимой в случае аварии провайдеры подгоняют автогенератор... :) 

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

Самая большая проблема в подмосковных СНТ и даже коттеджных посёлках - газ и стоимость его подключения! С интернетом, благодаря новым технологиям, вопрос решается, а вот с газом, несмотря на то, что он - наше природное богатство, воз и ныне там!

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

Газ

Это да, мы уже рукой махнули. Покупаем баллоны. Обещали газификацию начать в 2014-м... Вместо этого Крым.:((

Да лишь бы все работало. У нас в Колокольцево (100 км от Петербурга) главная жесть - когда обрыв на линии ЛЭП. Потому что накрывается сразу все. Генератором пока не обзавёлся...

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

А мы обзавелись.

В результате лет за восемь так и не попользовались, один раз пришлось менять бензин - "выдохся", а в прошлом году отвалился подающий кран - надо то ли вваривать его, то ли просто купить новый генератор...

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

«Не попользовались»

Генератор может оказаться неэффективным вложением? Это плохо. Интересно, как лучше? Чтобы аварийный подгоняли? С кем договариваться? Может, такие частники есть? Или ненадежно?

Честно - не знаю.

У соседа бензиновый, с автовключением - и нормально работает несколько лет.

У нас серьёзная авария была лишь раз - помните "ледяной дождь"? Повезло, все два - три дня, что не было электроэнергии, было тепло - в районе ноля - -2, и мы грели большой дом греющими свечками из Икеа... :) Вот тогда я и купил генератор. Включить не успел - свет дали. :) С тех пор бывали несколько раз перерывы в подаче не более нескольких часов... Это ни о чём.

Есть ведь ещё вариант - аккумуляторы. Я несколько раз доставлял в Москву такие системы из Израиля - недёшево, но достаточно надёжно.

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

Спасибо, Сергей!

Интересные идеи. Мы ещё за городом толком не обустроились, только сейчас берёмся, до этого было как получится.

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов

Есть ведь ещё вариант - аккумуляторы

У меня в друзьях на ФБ - девелопер Алексей Потапов. Он строит поселок "Ламбери" в Мистолово (на мой вкус - так один из лучших проектов). А по основной работе - замдиректора "Электронмаш". Вот у него стойка промышленных аккумуляторов. 6 квт на двое суток. Есть еще VOLTS - послабее, но и подешевле. По сути же это вечный компромисс: чем выше уровень автономности без потери комфорта, тем больше всяких девайсов и гаджетов, которые норовят ломаться в самый неподходящий момент. А геморрой с комфортом несовместим... Единственный безупречный гаджет - самовар. Выручал не раз... 

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов, Светлана Горченко

"Единственный безупречный гаджет - самовар. Выручал не раз... "

мы первый год жили с печным отоплением, и я печки разбирать не стал - кухонной пользуюсь и сейчас с октября по апрель, духовка удобная - вечером загрузил, утром или днем вытащил горячее. И никакого программирования!

А как приятно зимой возле печки в кресле сидеть!

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

Единственный безупречный гаджет - самовар. Выручал не раз...

Это да... :)

Хотя можно сломать и самовар, вот я - смог...

"- я храню все данные в облачном хранилище!

- ты что, в случае глобальной катастрофы электричества же тне будет!

- ну и что, у меня в подвале генератор "Ямаха" стоит!"

Эту реплику поддерживают: Дмитрий Синочкин

Да, Сергей, это один из главных вызовов: все вокруг очень быстро меняется. И не всегда понятно, как и куда. Особую ценность обретает умение отделить главное от второстепенного. Или угадать...

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов, Светлана Горченко

«Особую ценность приобретает умение отделить главное от второстепенного»

Вечный квест! Реализуем одновременно несколько сценариев с вариациями, что-то консервируем или перепрофилируем, что-то интенсивно развиваем.

" Особую ценность обретает умение отделить главное от второстепенного"

я совсем недавно задумался: смогу ли я изготовить каменное рубило?

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов, Светлана Горченко

(Ну, я бы с этим не тянул... Пока доступны всякие там болгарки - шмолгарки... Потом действительно будут трудности. :)  ).

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

Точки роста

Если пригороды станут точками роста, то они очень быстро превратятся в города:)

Или присоединятся к метрополии, как произошло, например, с Лондоном. Он по-сути состоит из множества городков, объединённых одной транспортной системой. Поэтому он такой интересный, окрестности на двух соседних станциях  могут совершенно отличаться друг от друга. 

Да и с Питером тоже самое происходит, пригороды моего детства - Озерки, Шувалово, Лисий Нос уже давно в городской черте... 

Формирование агломерации - это понятный путь. В России его обсуждали (на уровне правительства) два-три года назад. Но речь как раз о другом. Об ответе девелоперов на новый запрос, которого раньше (массового) не было. О снятии части ограничений (рабочая миграция и пр). Очень любопытно, что из этого получится.

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

Только лично моё мнение - если зза городом, то только свой дом с садом и забором. Чтобы делать там, что хочешь и иметь возможность видеть только тех кого хочешь.

Самый дурацкий вариант - посёлок городского типа. Ни тебе радостей города, ни деревни.. Надеюсь их уже. Не проектируют) 

Да как сказать, Катерина... Смотря какой поселок. Я писал как-то про шведский проект под Вырицей. (Вот тут: https://snob.ru/profile/28748/blog/160074).  И до сих пор считаю его важным ориентиром, хотя кризис притормозил и шведов тоже. По мне, так не должно быть "главного" формата. Типа: все в студии! Или: даёшь лофты! Чем шире выбор - тем органичнее развитие.

Шведский поселок

Спасибо, прочитала. План прекрасный. Но его я так поняла построят только к 2030? Для Питера и окрестностей ориентация на скандинавскую застройку имеет смысл. Они лучше всех знакомы с рельефом местности)

По моему недалеко от Удельной есть квартал домов финской постройки, сразу радует глаз, в отличие от монстрозных супер и гипер строений вокруг.

Прочитала в другом вашем блоге фразу "круглая баня на площади Мужества" и сразу перенеслась в школьные годы... Правда в самой бане не была :) 

Эту реплику поддерживают: Дмитрий Синочкин

Территория уже приведена в порядок, первые дома построят и сдадут, полагаю, 2021-м. Есть еще квартал Bonava под Всеволожском, тоже скандинавы, вполне симпатичный. Но Gathina Gardens мне нравится больше - попросторнее, что ли.

Эту реплику поддерживают: Katerina Kuzmina

Но если честно, друзья, самое  интересное не в этом. В коттеджных поселках и загородных комьюнити формируется какой-то иной (не-городской) тип горизонтальных связей. В 60-е в США "левиттауны" (субурбию) подозревали в том, что там складывается рассадник социализма! - велосипед у соседа одолжить, за детьми присмотреть и пр. У нас - при полностью убитом местном самоуправлении - первый уровень власти обкатывается только в СНТ и ДНП...

Дмитрий, спасибо за такой развёрнутый и профессиональный анализ ситуации на рынке недвижимости. Во многом наши ощущения и прогнозы совпали. Ровно сегодня я поделилась на странице своего агентства следующей информацией: «После карантина жизнь продолжается! В том числе в недвижимости. Сразу хочу сказать, что несмотря на невероятные сложности, которые были устроены зловредным вирусом и вытекающими из-за него последствиями: режимом самоизоляции, закрытием МФЦ, невозможностью полноценно показывать объекты, получать необходимые справки и регистрировать сделки - жизнь теплилась и в прошедшие два с половиной месяца. Довольно быстро рынок перестроился на новый лад. Первым отлично сыграл рынок аренды загородного жилья: осознав перспективу длительного заточения в четырёх стенах, многие граждане кинулись снимать дачи, коттеджи, дома. Особым успехом пользовались посёлки со всеми городскими удобствами. Цена аренды взлетела, и в некоторых случаях, в зависимости от близости к Москве и направления, составила от ста до двухсот тысяч рублей в месяц. А потом и спрос на покупку загородных объектов возрос. Конечно, этому способствовал сезонный фактор, но в большей степени  - новая реальность. До этого в течение предыдущих пяти-семи лет загородная недвижимость буксовала. Не очень хороши дела в аренде городской жилой и коммерческой недвижимости. Многие арендаторы попросили скидки, понятно почему. Произошло движение: из неликвидных районов, квартир и офисов платежеспособные арендаторы переместились в более востребованные за те же деньги. Пострадали владельцы морально устаревших квартир, расположенных наименее удачно.

Продажа и покупка квартир, притихшая на время, возобновилась сразу по окончании режима самоизоляции. Здесь произошло много интересного.

у нас на улице буквально через дом с самого начала самоизоляции дом не могут продать. Хотя дома почти всегда долго продаются

Вячеслав, здесь могут  быть две причины: затоваренность на рынке загородной недвижимости, которая хоть и сдвинулась с места, но требуется время, чтобы всё распродать, и - слишком высокая цена. Второе часто случается!

Обязательно надо продолжить! Я тоже буду следить за развитием ситуации на рынке загородной недвижимости. Посмотрим, насколько устойчивым окажется новый тренд.

Эту реплику поддерживают: Светлана Горченко

К вчерашнему моменту с Евгением Коганом: я всё же думаю, что тенденция "разгорожанивания" имеет место. И чем дальше, тем для этого будет больше причин и возможностей.

Так как бюджеты, интересы и потребности у людей разные, спрос будет и на шестисоточные фазенды, и на дома в клубных посёлках, и на много-гектарные участки под усадьбы.

Эту реплику поддерживают: Anna Bistroff, Лариса Бабкина, Светлана Горченко

Пока именно так и складывается: есть спрос на участки за 500 тысяч рублей, средние по цене и качеству дома, многомиллионные коттеджи... 

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов

Ну вот... А мы планируем продавать квартиру, и покупать что-то более подходящее для сдачи... Может, кстати, и домик в Подмосковье в том числе - пришла мне мысль только что... :)

Эту реплику поддерживают: Лариса Бабкина

Любопытно: в США тот же процесс намечается  https://m.lenta.ru/news/2020/06/19/rural_vs_urban/ (Наталья Осетрова подсказала ссылку)

Эту реплику поддерживают: Лариса Бабкина