Все записи
08:39  /  7.11.14

6059просмотров

Рынок недвижимости похож на дискотеку: импульсные вспышки не дают увидеть связную картину. Попробуем выделить главные факторы.

+T -
Поделиться:

1. Ситуация с доходами

В сентябре впервые с 2009 года на 0,3% снизились реальные зарплаты россиян, на 6,7% - реальные доходы. (Данные ВШЭ и Росстата).

В начале 2011 года на каждого петербуржца приходилось 44 208 рублей задолженности перед банками (по розничным кредитам, включая ипотечные), в сентябре 2014-го – 93 185 рублей. (Данные ЦБ)

Повышение ставки ЦБ на 1,5% неизбежно приведет к удорожанию кредитов для физлиц (это сделает ипотеку менее доступной) и к росту ставок пор депозитам (появится альтернатива вложению денег в квадратные метры).

Если введут (скорее всего – введут) разовые поборы с бизнеса и изменят условия налоговых вычетов (обложат все продажи до 7 лет), рынок разом лишится двух групп клиентов. Предпринимателям будет не до обновления жилья; деятельность мелких частных инвесторов потеряет смысл.

 

2.Опережающий рост предложения

Общий объем рынка новостроек в Петербурге и Ленобласти составляет почти 10 млн кв.м, объем  предложения – 4,4 млн кв.м. Это рекордные показатели: в начале 2013-го объем предложения был почти в полтора раза меньше - 3,09 млн кв.м. (Данные «Петербургской недвижимости»).

В регионе вывод на рынок новых объектов квартал за кварталом опережает спрос. Первый квартал 2014-го: купили – 1,31 млн кВ.м, выведено на рынок – 1,48. Второй квартал: купили 1,1, вывели – 1,22. Третий квартал: приобрели 1,09, вывели 1,38.

Частные инвесторы обеспечивают 10-15% спроса. (В Москве – до 25%). Но инвестиционные (или «сберегательные») квартиры приобретают не для того, чтобы жить. А чтобы через определенный период продать или сдать в аренду.

Полагаю, через год-полтора мы увидим массовый выброс на вторичный рынок тысяч готовых квартир, купленных в период «первого бума» - в феврале-апреле 2014-го. (Вторая волна спроса, как результат катастрофического падения рубля в ноябре, тоже возможна: в Москве об этом уже начали говорить аналитики. Но она не будет долгой – см. пункт 1).

Результатом массового выброса жилья на рынок станут: а. снижение средних цен при покупке и б. снижение ставок аренды. (Второй фактор дополнительно снизит популярность ипотеки. Дополнительное давление на сегмент аренды окажут апарты и, возможно, госпрограммы по развитию арендного жилья).

Собственно, это уже происходит. Цитирую по рассылке: «По данным аналитиков АН «Итака», средняя цена квадратного метра в новостройках массового спроса упала на 7% по сравнению с началом текущего года. В первом квартале средняя стоимость «квадрата» составляла 88 650 руб., тогда как к сентябрю снизилась до 82 353 руб».

В аренде: в Петербурге предложение квартир в аренду за год увеличилось вдвое. Рост ставок остановился, реальные сделки проходят по ценам прошлого года: от 20 тысяч рублей в месяц – за 1-комнатную, от 23 тысяч – за 2-комнатную. (Данные АРИН).

 

3. Загородная модель

Кстати: на рынке загородных объектов опережающий рост предложения отслеживается примерно с 2008 года. В петербургском регионе граждане покупали за год 4-6 тысяч объектов в организованной застройке (участков, коттеджей, секций), одновременно на рынке появлялось 10-12 тысяч новых объектов. Последствия: замораживание или приостановка примерно половины проектов, стагнация средних цен.

Наконец, в 2014 году в загородном сегменте рост предложения прекратился: в октябре 2014 года на рынке были представлены 393 проекта (включая 54 с таун-хаузами), всего – около 42 тысяч объектов (участков, коттеджей и секций). Годом ранее, в октябре 2013-го в продаже было 422 проекта (включая 58 с таун-хаузами), в сумме – 45 560 объектов.

Конечно, примерно  две трети сегмента – это «второе жилье», то есть не предмет первой необходимости. Но определенные параллели провести можно.

 

4. Выводы

Следствием основных процессов, которые сейчас фиксируются на первичном рынке жилья в СПб и ЛО, будут: стагнация цен; приостановка или откладывание части проектов (новостроек); перенос сроков по другой части. Инвестиционная привлекательность вложений в жилье сохраняется, пока цены и арендные растут, пока «единичку» или студию можно быстро продать. Как только граждане столкнутся с реальной потерей некоторой суммы денег, с затратами уймы времени на то, чтобы найти покупателя – ситуация изменится. Полагаю, мы присутствуем на финальной сцене сюжета, в котором квадратные метры играют роль альтернативных денег.

«Сберегательная» роль вложений в жилье более устойчива к внешним потрясениям. Но такая стратегия сильно уступает по привлекательности банальной покупке долларов или евро.

Позитивным (для рынка) фактором остается непрекращающийся приток населения в Петербург. (В Москве это выражено еще сильнее). И чем хуже будет ситуация в экономике в целом – тем больше народа потянется в мегаполис.

 

Комментировать Всего 5 комментариев

С выводами полностью согласна! К сожалению, нам всем предстоит пережить сложный период. 

Как это бывает, когда объекты не продаются годами, нам всем показывает рынок загородной недвижимости, действительно, начиная с 2008-го года. Кстати, в этом сезоне продажи участков, дач и коттеджей "средней руки" в Подмосковье шли получше. А у вас?

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов

Посмотрю данные за три квартала - отвечу. По первым прикидкам - хуже, чем в2013

Посмотрю данные за три квартала - отвечу

Дмитрий, я очень рада нашему виртуальному знакомству! Очень мне нравится Ваш основательный подход к теме. Буду ждать ответа!

Лариса, извините, что задержал с ответом – зашиваюсь что-то

В петербургском регионе впервые за все время наблюдений предложение загородных объектов началось сокращаться. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» в октябре 2014 года на рынке были представлены 393 проекта (включая 54 с таун-хаузами), всего – около 42 тысяч объектов (участков, коттеджей и секций). Годом ранее, в октябре 2013-го в продаже было 422 проекта (включая 58 с таун-хаузами), в сумме – 45 560 объектов.

В квартирном сегменте – все наоборот: продолжается ралли, что ни месяц – пара новых «миллионников». Бурно растут новые многоэтажные кварталы. И даже на этом фоне выделяется сегмент малоэтажных комплексов – здесь прирост еще более заместный. А этот формат уже конкурирует и с частными домами, и особенно с таун-хаузами.

Всего в Ленинградской области, по данным на сентябрь, выдано разрешений на строительство 5 753,26 тысяч кв.м жилья - 130 225 квартир. Из них малоэтажные комплексы (до трех этажей – их, в принципе, вообще пока еще можно строить без экспертизы) - 469 112 кв.м (7777 квартир). Доля такой малоэтажки составляет 8,15% по площади или 6% - по количеству квартир.

Больше всего МЖК во Всеволожском районе: 2470 квартир. В Гатчинском – 1524, в Выборгском – 1238.

Заметна и сдержанность в выводе новых проектов. За 9 месяцев 2014-го в продажу поступило около 40 новых проектов (включая т\х) – порядка 3800 объектов. За аналогичный период 2013-го в продажу поступило в два с половиной раза больше: около 100 новых проектов - свыше 10 тысяч единиц жилья и участков.

Результаты  продаж на загородном рынке за 3 квартал 2014 года тоже скромные: реализовано около 1900 объектов, это - снижение на 6% (если считать в штуках) по отношению ко второму кварталу. И настолько же меньше, чем год назад.

Структура продаж, по данным КЦ «ПН», пока не меняется: преобладают сделки по приобретению земельных участков без подряда, на них приходится 72%. Также пользуются популярностью таун-хаузы низкого ценового сегмента.

Наименьшую долю в спросе составляют сделки с приобретением  коттеджей /участков с обязательным подрядом - 7%.

Снижение общих продаж за 3 квартал (по сравнению с аналогичным периодом 2013-го) происходит за счет снижения продаж коттеджей (-23% в шт.) и участков (-9% в шт.), в то время как количество продаж таунхаусов возросло (+36% в шт.).

Спасибо, Дмитрий! Интересная статистика.