Все записи
12:30  /  18.12.14

16213просмотров

Рубль упал. И придавил рынок жилья

+T -
Поделиться:

Центробанк пытается спасти финансовую систему. Но рискует при этом добить реальную экономику. Включая строительную отрасль.

Строителям не позавидуешь: после «черного вторника» им приходилось одновременно справляться с наплывом растерянных клиентов и краем глаза следить за мелькающими числами валютных курсов.

Первая реакция строителей и финансистов: «Без комментариев». Но и без комментариев понятно, где возникнут «узкие места». Проектное финансирование – к нулю (плюс пересмотр условий по ранее одобренным кредитным линиям); граждане с валютной ипотекой – к Кремлю; при сохранении учетной ставки ЦБ рублевой ипотеки дешевле чем под 20% не останется, а по такой цене россияне ее брать не будут – минус половина спроса; рассрочки от застройщиков сократятся до минимума, если вообще останутся; импортные составляющие потянут вверх кривую себестоимости; ажиотажный спрос сегодня обернется затяжной паузой в следующем году.

На информационных сайтах несколько раз появлялась информация о том, что банки приостановили выдачу кредитов. В связи с этим упоминали ВТБ-24, Сбербанк. Оба банка информацию опровергли. Однако в большинстве финансовых учреждений признают, что новых договоров кредитования сейчас не заключают. «Скорее всего, до Нового года условия не изменятся»,- говорит Аркадий Бочарников, директор Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России. О том, что с января ставки по рублевым кредитам повысятся, финансисты говорят как о решенном деле.  

В одном из крупных комплексных проектов спешно приобрели лифтовое оборудование. Для одного корпуса – в пятницу за 35 млн рублей. Для соседнего, такого же – в понедельник, за 52 млн.

«На рынке появились новые-старые схемы,- говорит один из девелоперов.- Люди вложились в доллары, продали на пике и с чемоданом рублей – бегом-бегом покупать недвижимость».

Появлялись сведения о том, что тот или иной застройщик остановил продажи и пересматривает ценники; информация не то чтобы не подтвердилась, но каждый раз обнаруживались веские причины. Например, дом сдан, пакет документов направлен в Росреестр. Или просто квартиры кончились, или еще что-нибудь.

Когда пыль от крушения рубля осела, застройщики успокоились и начали взвешивать: что в сухом остатке?

«Первичному рынку нужно время, чтобы переварить информацию о курсах валют и росте ключевой ставки,- считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент». - Конечно, если ипотечные ставки увеличатся хотя бы на 4-5%, это станет проблемой для рынка. Надеюсь, что и государственные регуляторы все же остановят раскачку рынка. Всем нам надо прекратить истерику».

В зоне высокого риска – крупные многоквартирные проекты в «чистом поле» (они, собственно, всегда и были рискованными). Особенно если у застройщика велика доля заемных средств. Надежды на то, что в крупных КОТах появятся дороги, очистные и социалка, придется отложить. Жилье понемногу строить и продавать все равно будут, но остальное – вряд ли.

В более благоприятной ситуации – те, у кого проекты в завершающей стадии.

«Наша компания строит на собственной земле и за счет собственных средств. У нас нет большой кредитной нагрузки,- говорит Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга ГК «ЦДС». - Так что нам в этом смысле гораздо проще. Об остановке проектов или прекращении продаж речи не идет. Рост цен или снижение доступности ипотеки сейчас уравновешивается повышенным спросом. А курсы валют когда-нибудь да стабилизируются».

Недорогая малоэтажка – дома до 4-5 этажей и на 20-30 квартир - будет чувствовать себя получше, чем рынок в целом. Хотя, конечно, не без проблем.

«Сокращение ипотеки сильно повлияет на рынок,- признает руководитель проекта «Ванино» Денис Вястрик.- Хорошо, что мы подстраховались, сделали необходимые вложения: земля куплена, техника – тоже, сети проложены. Крупных кредитов у нас нет, проект финансируется из средств учредителей. Плохо, что себестоимость строительства будет расти: металл и бетон уже подорожали».

Неплохие перспективы у апартаментов. Как только ипотека для большинства граждан станет недоступной – увеличится спрос на цивилизованную аренду: чтобы надолго, по договору, с сервисом и чеком. А это даст владельцам апартаментов устойчивый приток налички. Граждане, впрочем, уже сообразили: «В декабре у нас продажи вдвое выше, чем в рекордном ноябре,- говорит Илья Ядров, директор по развитию компании «Союз Инвест Девелопмент» (фирма реализует комплекс «Салют!» на Пулковском шоссе).- Мы отменили рассрочки и ограничили сделки с ипотекой. Но спрос все равно зашкаливает».

Продажи, впрочем, выросли практически у всех. Другой вопрос: насколько серьезную «подушку безопасности» сумели накопить застройщики. И хватит ли ее, чтобы пережить рецессию. Потому что, похоже, придется не только завершать начатые проекты, но и менять модель бизнеса.

Возможно, еще и в январе-феврале спрос поддержат граждане, оставшиеся с рублями на руках. Но этот запас рано или поздно иссякнет. Рынок вступит в полосу сокращения спроса: кто хотел – уже купил, даже и те, кто собирался сделать это позднее.

Главное ведь – не то, что часть банков лопнет и некоторые строительные компании обанкротятся. Главное – что реальные доходы населения уже в ноябре сократились на 4,7%. И это только начало долгой зимы.