Все записи
00:59  /  29.12.14

1691просмотр

Рынок недвижимости: входим в полосу штиля?

+T -
Поделиться:

В последние недели года цены на недвижимость скакали, как активисты на майдане. В Петербурге на вторичном рынке цены в масс-маркете сначала выросли на 1133 рубля за квадрат, к празднику опустились на 465. Средняя цена на финише – 97 141 рублей за квадрат типового жилья. В новостройках с середины декабря стоимость квадрата увеличилась аж на 5 с половиной тысяч, но в конце месяца откатилась на полторы тысячи. Актуальная цена типового жилья в строящихся домах – почти 89 тысяч рублей за квадратный метр. (Данные эксперта Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»).

Как повелось, в декабре застройщики спешат ввести построенное в эксплуатацию. Введен Дом на Гребецкой в Петроградском районе. В доме – 177 квартир, застройщик – компания «БФА-Девелопмент». Компания MirLand Development передала дольщикам 120 квартир во второй очереди «Триумф Парка». И так далее. В Петербурге объем ввода нового жилья составит по итогам года 2 млн 800 тысяч, а возможно – и 3 млн кВ.м.

В области – похожая картина. В поселке Новоселье сдан госкомиссии третий корпус квартала «Альфа», проект называется «Городские кварталы». В трех корпусах – 393 квартиры. Параллельно возводятся дома квартала «Бета»: две двенадцатиэтажки по 119 квартир. Рядом с корпусами второй очереди строится детский сад на 150 мест. Всего в Ленобласти по итогам года планируют ввести 1,6- 1,7 млн кв.м жилья.

Ну, и к главным показателям.

В петербургском регионе (СПб плюс близлежащие районы ЛО) в массовом сегменте, по данным компании RBI за год появилось 170 новых объектов - 5 млн 200 тысяч квадратов. И еще 260 тысяч – бизнес-класс и элитка. Итого – почти 5,5 млн. Продано: 4 млн 200 тысяч в масс-маркете, по более высокой ценовой категории сведений пока нет (наверное, около 200 тысяч). Аналитики «Петербургской недвижимости» дают похожие цифры: 5,5 млн – новое предложение, а вот продажи они оценивают выше: примерно в 4 млн 900 тысяч. Но это нюансы, это не главное, а главное вот в чем: весь год новое предложение росло быстрее спроса. Даже с учетом потребительского бума и подъема цен квартир на рынке появлялось гораздо больше, чем граждане готовы и могут купить.

Особенно если спрос будет сокращаться.

А вот с этим – полная неопределенность.

В Москве объем продаж в 2014 году на 67% выше, чем в 2013-м. В Петербурге (предварительно) – на 40-50%. И теперь аналитикам придется учитывать, сколько жилья  приобретено «с опережением», а сколько – «для сохранения сбережений». И как это повлияет на рынок в наступающем году. Возможно, если после 12-го рубль снова примется падать, шлейф повышенного спроса захватит и январь с февралем.

«По поводу объёмов купленного «на ажиотаже» полезно понимать две вещи,- говорит эксперт Сергей Дмитриев (Институт независимой оценки). – Первое: сколько куплено в порядке "спасения денег" (а не как плановые инвестиции в недвижимость, каковые и раньше делались в тех или иных объёмах). Второе: сколько купили просто раньше, чем собирались (это жилье придется вычитать из будущего пользовательского спроса)».

Под большим вопросом остается судьба рублевых накоплений, упокоенных (до поры) на банковских депозитах и просто под матрасами.

Есть оптимистичные оценки. «Мы ожидаем сохранение спроса на текущем уровне из-за доверия населения к недвижимости,- считает Александр Самодуров, (NAI Becar). - Выпавший ипотечный спрос компенсируют инвесторы». Г-н Самодуров полагает, что рублевые цены на недвижимость в будущем году могут вырасти на 20%. Но большинство аналитиков более вероятным считает негативный сценарий: спад и стагнация в ближайшей перспективе.

В числе наиболее важных неизвестных элементов формулы – ипотека. Будет ли ЦБ пересматривать ключевую ставку, и если «да», то когда? Будет ли государство включать механизмы поддержки спроса за счет ипотеки (субсидирование ставки, целевое фондирование банков и пр.)?

Пока – все ожидаемо: Сбербанк повысил ставки в среднем на 2%. Теперь кредиты на готовое жилье будут стоить 14,5-15,5% годовых, на строящееся — по 15-16%. ВТБ 24 поднял ставки по ипотечным кредитам до 14,95%. На эти два банка приходится более 70% жилищных кредитов. Несколько банков ввели «заградительные» ставки в 25-30%: продукт есть, но брать его никто не будет.

Возможность финансовых институтов предоставлять средства «ниже уровня ЦБ» (ниже 17%) зависит от того, сколько «физики» оставят на депозитах. И под какой процент.

Дума приняла закон о личном банкротстве – возможно, это поможет банкам расчистить завалы неплатежей и безнадежных долгов.

«Гипотетически можно ожидать перераспределения состава покупателей за счет сокращения численности молодых семей, которым ипотека с увеличившимся процентом может показаться недоступной,- рассуждает Вадим Карасев (УК «Новоселье»). Однако тут есть большое НО – сокращение пойдет за счет тех семей, которые  экономически мало активны и не вполне уверены в себе. Для тех, кто достаточно уверенно смотрит в будущее даже в рецессионно-кризисные периоды, особенно ничего не изменится. Процент по ипотеке стабильно растет последние годы, а количество пользующихся этим видом кредита все равно растет опережающими темпами».

По мнению Вадима Карасева, вполне вероятно, что типичный покупатель в 2015-м будет несколько старше, солиднее и вместе с тем активнее.

Много ли таких окажется – вопрос открытый.

Не знаю, как насчет новогодних пожеланий. У нас в редакции на стене висит плакатик: «Все, что нас не убивает, потом горько жалеет об этом».