Все записи
10:07  /  3.09.19

675просмотров

WeWork – революция в офисе

+T -
Поделиться:

Повод для оптимизма № 43. Год IPO меняющих привычный жизненный уклад компаний продолжается. После Lyft, Uber, Pinterest и других заявку на размещение акций подала сеть коворкингов WeWork. Компания с предполагаемым тикером WE при последнем инвестраунде в январе 2019-го была оценена в $47 млрд. Если IPO состоится по подобной оценке, оно станет самым большим размещением в 2019 году после Uber. Уберизация кардинально изменила рынок такси за несколько лет, и пример WeWork говорит о том, что индустрия офисной недвижимости готовится к похожим революционным изменениям. Коворкинги прививают новую культуру приятного использования офисного пространства с повышенной эффективностью, что вселяет оптимизм как минимум в арендаторов.

Независимо от того, насколько успешным будет размещение WeWork, уже сейчас можно сказать, что компания предлагает интересные подходы, которые меняют наше представление о том, как должен выглядеть рынок недвижимости. Подобно тому, как онлайн-ритейл и доставка товаров на дом изменили сферу покупок, коворкинги делают революцию в индустрии аренды офисов. Главной движущей силой по аналогии с другими взрывными идеями становятся миллениалы, которых легко привлечь свежеприготовленным кофе или крафтовым пивом и ориентацией на фрилансеров. Кроме того, формат коворкингов оценили и крупные корпорации. Вслед за повышением гибкости инфраструктуры через облачные технологиями Amazon и других ИТ-гигантов бизнес присматривается к решениям WeWork, повышающим мобильность их офисов. Рост гибкости и мобильности в выборе помещений позволяет компаниям снижать расходы на аренду.

Главной миссией WeWork, как заявляет ее главный идеолог Адам Нойманн, является создание не просто офисов, а новой культуры рабочего пространства. В одном из интервью он заявлял, что мечтает построить коммерческую версию знаменитых коммун Израиля, создав «капиталистические кибуцы». Основатели компании ставят перед собой амбициозную задачу по развитию сообщества единомышленников. Подобный посыл привлекает фрилансеров, которых так много среди миллениалов. Предпочтения поколения, родившегося между 1981-м и 2000 годами, изменились, и именно их запросам отвечает WeWork и другие коворкинги.Про миллениалов шутят, что они вместо откладывания на пенсию предпочтут тост с авокадо. Эту особенность в WeWork успешно использует при оборудовании своих помещений. Устройство коворкингов предполагает удобные диваны и прочие элементы комфорта. Работникам предлагаются бесплатные кофе (молотый и свежесваренный), фруктовая вода и крафтовое пиво. Это не очень напоминает традиционное пространство клерков, не правда ли? Более того, новому поколению интересна хорошая локация и модный дизайн. К примеру, бирже Nasdaq, чтобы привлечь на работу молодые таланты из Силиконовой долины, пришлось снять пентхаус в одном из зданий WeWork возле Таймс-сквер. Несмотря на то, что собственное задние биржи располагается недалеко, старомодное устройство офисов отпугивало «новобранцев». Так что компании пришлось снимать коворкинг в качестве дополнительного стимула для юных инженерных гениев.

Для привлечения армии миллениалов и удовлетворения их взыскательных потребностей WeWork тратит много денег. Даже в своих финансовых отчетах компания использует нестандартный показатель в виде community-adjusted EBITDA, что означает скорректированную с учетом расходов на рост операционную прибыль. Под расходами на рост среди прочего подразумеваются и траты на маркетинг, дизайн. С подобной корректировкой компания считает, что она уже приносит операционную прибыль, но инвестсообщество относится к такому подходу скептически. Тем не менее усилия компании по повышению интереса к коворкингу небесплодны. Главным показателем растущей популярности коворкингов являются стабильные темпы роста выручки больше 100% в последние два года, за которые есть отчетность компании. В 2018-м выручка достигла $1,8 млрд. Так что коворкинги все-таки привлекают клиентов.

Более того, ими интересуются не только одиночки-фрилансеры, но и крупные корпорации, видящие в такой организации рабочего пространства возможность снизить или оптимизировать затраты на аренду помещений. Нойманн приводит примерные расчеты экономии. Если в среднем типичная фирма тратит от $16-25 тыс. в год в пересчете одного работника на аренду, безопасность и прочие офисные расходы, то при сотрудничестве с WeWork минимальная планка составляет $8 тыс. Несложно рассчитать подобный пример и в Москве. Стоимость рабочего места в офисе WeWork у метро Октябрьская начинается о 22 тыс. руб. в месяц, что в год составит порядка $4 тыс. Экономия достигается за счет более эффективного распределения пространства и эффекта масштаба. Подобная экономия и подход WeWork привлекли Amazon, IBM других гигантов. Microsoft и вовсе перевела 30% своих sales в локации WeWork. Итак, польза для бизнеса несомненна.

И все же, несмотря на все оптимистичные и воодушевляющие речи основателей WeWork, финансовые аналитики настороженно относятся к грядущему IPO. Больше всего их пугает несовпадение сроков погашения требований и обязательств, что может стать проблемой в период экономического спада. WeWork снимает помещения на длительный срок в лизинг, а сдает на короткий, поэтому в случае оттока клиентов во время рецессии может столкнуться с трудностями. Однако компания считает, что короткий срок аренды увеличивает гибкость условий для клиентов и станет преимуществом коворкинга по сравнению с традиционным рынком офисной недвижимости. Компания убеждена, что в условиях экономического спада предприятия будут искать более гибкие и более дешевые альтернативы, какими являются коворкинги. Более того, в качестве подтверждения своих доводов компания приводит в пример рынок Лондона в июне 2016-го после голосования по Brexit. Несмотря на общее падение спроса на недвижимость в столице Великобритании, спрос на помещения в WeWork вырос. Кроме того, можно точно сказать, что эффективность использования офисного пространства повысилась для нанимателей, что выгодно и для владельцев, чьи помещения не простаивают. К примеру, WeWork запустила сервис поминутной аренды офисов. Насколько реалистичны ожидания WeWork о собственной способности преодолеть тяжелые времена, сможет показать только время, но высокая оценка стартапа явно базируется на вере в аргументы относительно устойчивости к кризису.

Таким образом, коворкинги с лидером WeWork меняют скучную индустрию офисного пространства, привлекая клиентов-миллениалов и их работодателей. Работникам нравится ориентация на новую культуру рабочего пространства с множеством ценных «плюшек», а бизнес оценил возможности экономии и гибкости аренды. Посмотрим, понравится ли революционная бизнес-модель инвесторам после IPO.