Все записи
МОЙ ВЫБОР 10:26  /  23.01.19

6048просмотров

Дело летучих мышей

+T -
Поделиться:

Несколько лет назад я представлял клиентку, которая продавала дом в престижном районе городка Зихрон Яков. Мы уже согласовали с покупателями все нюансы и назначили дату подписания, когда клиентка задала неожиданный вопрос. Оказывается, в городке обитает множество летучих мышей, и дом клиентки был одним из зданий, которые облюбовали эти твари. Клиентка рассказала, что помёт летучих мышей — это известная проблема в городке. Если коротко, органическое вещество, являющееся остаточным результатом желудочной деятельности летучих мышей, практически невозможно смыть.

До того, как клиентка выставила дом на продажу, она его перекрасила, и покупатели видели дом уже обновленным, без результатов расстройства желудка крылатых «нептиц». Не пройдёт и года, предположила клиентка, как дом вновь покроется неровным слоем вещества, которое столь любил исследовать покойный Джеральд Дарелл.

Говорить или не говорить покупателям, спросила меня клиентка.

- Знаете, Рами, эти покупатели такие мелочные, что обязательно попытаются использовать это, чтобы снизить цену дома, -- сообщила клиентка, незадолго до этого спорившая со мной по поводу моего гонорара, безапелляционно утверждая, что раз я не собираюсь проверять, построен ли дом согласно разрешению на строительство, так как это является обязанностью адвоката покупателей, а не адвоката продавца, то мой гонорар должен уменьшиться как минимум на долю процента.

В договор купли-продажи недвижимости в Израиле принято вносить стандартный пункт о том, что покупатели приобретают дом в состоянии As Is – таким, как он есть, и до заключения договора с продавцами совершили все необходимые проверки во всех возможных органах или инстанциях. Несмотря на этот пункт, который вносится адвокатами продавцов практически в каждый договор продажи квартиры/дома, суды не раз решали, что в обязанности продавца входит оповестить покупателя о скрытых неполадках. Даже если покупатель не совершил все должные проверки, но продавец знал о скрытых неполадках, которые покупатель не может обнаружить разумными усилиями, продавца могут признать ответственным за нарушение договора, что чревато выплатой компенсации покупателю, а иногда даже отменой договора.

Мы обсудили все варианты, и, в ущерб собственным шкурным интересам (при отмене договора я не получал гонорара), я рекомендовал клиентке рассказать покупателям про летучих мышей и подписать с ними особое приложение о том, что они осведомлены о проблеме. Скрипя зубами, клиентка согласилась, и, когда покупатели пришли на подписание, я положил перед их адвокатом листик о том, что его клиентов уведомляют о существовании проблемы.

Пока коллега корчился и кипел, изображая недоумение и недовольство мной за то, что я не оповестил его заранее, покупатели ознакомились с текстом документа, улыбнулись и рассказали, что арендовали дом в двухстах метрах от дома клиентки и прекрасно осведомлены о проблеме. Клиентка была настолько рада ответу покупателей, что предложила оставить в доме безвозмездно газовую плиту и шкаф из Икеи в одной из комнат. «Мелочные» покупатели сказали, что не нужно – они установят собственную плиту и привезут свой шкаф.

-- Какие прекрасные люди, даже не попросили снизить цену, - сказала клиентка, выходя из офиса, и добавила укоризненно в мой адрес. – А их адвокат даже проверил, что дом построен согласно разрешению на строительство.

Через несколько месяцев наступила зима. В Израиле зима противная – большинство домов не отапливаются централизовано, и в них бывает довольно сыро и промозгло. После нескольких сильных дождей на втором этаже дома появилась плесень от старой протечки, а потом и вовсе начал протекать потолок. Оказалось, что? кроме внешних стен дома, клиентка закрасила несколько внутренних.

Переговоры не удались, и покупатели подали иск на компенсацию в связи со скрытием протечки. Клиентка почему-то вспомнила историю с протоколом про летучих мышей и заявила, что покупатели неблагодарные. В итоге суд присудил продавщице оплатить ремонт и заплатить десять тысяч шекелей компенсации за скрытую информации о протечке. В смягчающих обстоятельствах, якобы свидетельствующих о чистосердечной ошибке моей клиентки, суд указал тот факт, что она сообщила покупателям про помёт летучих мышей.

 

 

Комментировать Всего 2 комментария

Отвлекающий маневр. Поучительная история, кстати, и прекрасно описана. 

Эту реплику поддерживают: Рами Крупник

Спасибо, Рами! В контексте текста "манёвр" звучит почти как manure, кстати)

Эту реплику поддерживают: Рам Юдовин