Все записи
10:52  /  24.04.19

528просмотров

Покупка недвижимости в Португалии для «Золотой визы»

+T -
Поделиться:

Один из вариантов получить ВНЖ в Португалии — инвестировать в недвижимость. В этой статье мы расскажем о португальском рынке недвижимости и требованиях программы «Золотой визы», этапах покупки и некоторых важных нюансах таких сделок.

Рынок недвижимости в Португалии на подъеме и будет расти

На протяжении 2018 года португальский рынок недвижимости демонстрировал устойчивый рост. Об этом свидетельствует статистика Global Property Guide: годовой прирост цен на жилую недвижимость в первом и третьем кварталах составил 4,7%, во втором — 4,53%. Согласно прогнозам, рынок будет стабилен и дальше — цены будут расти теми же темпами. Авторитетное рейтинговое агентство Standard & Poor’s провело исследование, и результаты позволили сделать прогноз о подорожании на 7% в 2019 году и на 6% — в 2020.

Одна из причин роста — высокий спрос со стороны покупателей. Суммарная стоимость сделок купли-продажи в 2017 году, по данным португальского Национального института статистики, достигла €19,34 млрд — это на 30,6% больше, чем годом ранее. Общее количество сделок выросло на 20,6% и достигло 153 292.

Отдельно отмечают активность покупателей из других стран, особенно — граждан Франции и Великобритании. Португалия привлекает развитой социальной инфраструктурой и приятным климатом. Для покупателей из не входящих в ЕС стран важна и возможность вместе с недвижимостью приобрести временный вид на жительство, который через пять лет дает право оформлять гражданство.

Покупка недвижимости в другой стране — всегда непростой процесс, требующий внимания к нюансам. А претендентам на ВНЖ за инвестиции нужно соблюсти не только общие законы, но и требования программы «Золотой визы».

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости

Программу «Золотой визы» в Португалии запустили в 2012 году. Она позволяет гражданам не входящих в ЕС стран получить вид на жительство в Португалии в обмен на инвестиции. В контексте программы под инвестицией обычно подразумевают покупку одного или нескольких объектов недвижимости. Минимальная сумма сделки — €350 тыс., но это только для недвижимости возрастом от 30 лет и старше. Для остальных объектов минимальный порог инвестиции — €500 тыс.

Вместе с основным заявителем-инвестором ВНЖ могут оформить и члены его семьи. «Золотая виза» позволяет жить и работать в стране. Она действительна один год, и ее можно продлевать дважды, каждый раз — на два года. Если удерживать за собой статус резидента все эти пять лет, затем можно оформлять португальский паспорт.

Этапы сделки купли-продажи недвижимости в Португалии

Португальские законы позволяют физическим и юридическим лицам из других государств покупать в стране недвижимость. Все, что для этого нужно — необходимая сумма денег. Выбор объекта законодательство не ограничивает. Инвестор может заниматься сделкой и сам, без посредников, но для этого понадобятся знания языка и местных законов. Более простой и надежный путь — обратиться в агентство недвижимости или в компанию, которая занимается обслуживанием участников программы ВНЖ за инвестиции. Такая фирма и подберет объект, и оформит вид на жительство.

Весь процесс занимает от месяца до полугода, и его можно разделить на несколько основных этапов.

Выбор объекта. Подобрать объект можно прямо из дома — на сайтах, посвященных недвижимости. Другой вариант — приехать в Португалию и осмотреть варианты на месте; такой тур может устроить компания, которая занимается делом покупателя. Если на заключение сделки на месте нет времени, в португальском посольстве в своей стране можно оформить доверенность на юриста. Такой специалист выберет объект, проверит бумаги, составит соответствующий местному законодательству договор.

На этой же стадии покупатель должен получить NIF — португальский номер налогоплательщика. Он нужен, чтобы открыть счет в банке и выполнить определенные фискальные обязательства, которые появляются на этом этапе.

Когда объект выбран, его, как правило, резервируют — для этого нужно внести 10% от стоимости. Но бронирование можно и пропустить, если на то есть обоюдное согласие сторон.

Подписание предварительного договора. Такой документ перечисляет обязанности и права сторон, описывает недвижимость, определяет итоговую цену и порядок взаиморасчетов.

Каждая из сторон может разорвать предварительный договор и отменить сделку, но это влечет за собой финансовые последствия. Если от сделки отказывается покупатель, он теряет задаток, а суд может обязать его заплатить компенсацию. Если договор разрывает продавец, он выплачивает покупателю 200% задатка.

После подписания этой бумаги и не менее чем за три дня до заключения окончательного договора купли-продажи покупатель должен заплатить гербовую пошлину (0,8% стоимости объекта) и налог на переход права собственности (1–8%).

Проверка недвижимости. Эта стадия отнимает большую часть времени, нужного на всю процедуру — до полугода, хотя обычно бывает быстрее. Юрист проверяет техническое состояние объекта, его юридическое прошлое и настоящее. Специалист должен проверить паспорт объекта, выписки из налоговой и земельного кадастра, жилищный сертификат от муниципалитета, сертификат по сбережению энергии.

Подписание договора купли-продажи. Финальный договор стороны подписывают в присутствии лицензированного нотариуса. Специалист удостоверяется, что информация в договоре соответствует действительности, и проверяет квитанции об оплате сборов. На этой стадии проходят все взаиморасчеты между сторонами, которые, в свою очередь, состоят из следующих этапов:

  1. Покупатель переводит сумму со своего счета в своей стране на счет в местном банке.
  2. Банк выдает именной чек, в котором указана цена объекта.
  3. Номер чека и его копию подшивают к договору, а оригинал покупатель передает продавцу после подписания. 

Перед тем, как завизировать сделку, нотариус вслух читает договор. Документ составлен на португальском языке — если покупатель им не владеет, потребуется переводчик.

Регистрация сделки в госорганах. Нотариально заверенные копии договора посылают в налоговую и в земельный кадастр — там покупателя зарегистрируют как нового владельца объекта. После этого покупателю выдают сертификат о регистрации и домовую книгу. Затем все договоры с поставщиками коммунальных услуг переоформляют на покупателя.

Распространенные вопросы о покупке недвижимости в Португалии

Сколько раз нужно посетить страну? Если покупатель поручил дело юристу, то сам он должен будет посетить Португалию только для подписания договоров и при переходе права собственности.

Нужен ли юрист? Закон не обязывает иностранных покупателей действовать через юридического представителя. Но такими услугами воспользоваться желательно: юрист проведет весь процесс за комиссию от стоимости сделки.

Нужен ли риэлтор? Риэлтор владеет всеми сведениями о нынешнем собственнике объекта и о самой недвижимости, а также о застройщике. Он отвечает за юридическую чистоту купли-продажи.

Что подтверждает право собственности? Владение недвижимостью подтверждает сертификат о регистрации — его выдает земельный кадастр.

Где регистрируют право собственности? На нового собственника объект переписывают в Conservatoria do Registo Predial — реестре недвижимости. После этого процесс передачи в собственность завершен.