Все записи
12:51  /  2.11.18

17993просмотра

Новый закон в защиту дольщиков: выиграют ли покупатели недвижимости?

По официальной статистике, только по итогам первого квартала этого года в России насчитывалось около 40 тысяч обманутых дольщиков. Чтобы сделать рынок недвижимости безопасным для покупателей, государство решило усилить защиту их прав. С 1 июля в силу вступили поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Теперь застройщикам запрещено привлекать деньги покупателей напрямую, а финансировать строящиеся объекты должны банки. Как нововведения отразятся на участниках рынка и, главное, когда лучше покупать недвижимость?

+T -
Поделиться:
Фото предоставлено автором
Фото предоставлено автором

Что изменилось?

Деньги покупателей будут храниться на эскроу-счетах. Работает это так: дольщик вносит на счет деньги для оплаты жилья (частями или единоразово), после чего они блокируются. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства. Если объект не будет сдан, деньги вернутся на счет покупателя. При этом деньги дольщиков заменят целевые кредиты. Их застройщики смогут брать в том же банке, где хранятся деньги покупателей.

Деньги дольщиков будут застрахованы. Ассоциация страхования вкладов будет страховать деньги покупателей (до 10 миллионов рублей) по аналогии с банковскими вкладами. Кроме того, будет создан компенсационный фонд: уже сейчас девелоперы отчисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия.

Застройщику придется привлекать собственный капитал. Теперь не менее 10% от стоимости проекта будут оплачивать сами застройщики — предполагается, что это станет определенной гарантией их благонадежности. В конечном итоге на рынке должны остаться финансово устойчивые компании, а количество фирм, которые предлагают дешевое жилье и высокие риски, сократится.

Одно разрешение — один счет. На каждое разрешение на строительство девелоперам придется открывать отдельный банковский счет, а для каждой сделки обязательным становится банковское сопровождение. Теперь банки смогут контролировать процесс строительства и, если что, отказывать в проведении той или иной операции. Это нужно, чтобы не допустить нецелевого расходования денег. Кроме банков контролировать стройки будет и государство — это станет еще одной гарантией безопасности для покупателей.

Вводится понятие «специализированный застройщик». Теперь строительством будут заниматься компании, которые уже сдали 10 тысяч квадратных метров жилья. Их опыт работы должен быть не меньше трех лет. Предполагается, что эта мера поможет отсеять неблагонадежные компании, при этом есть риск, что из-за таких ограничений новые фирмы не смогут выходить на рынок, что повлечет сокращение объемов строительства.

Что будет происходить с рынком недвижимости?

Очевидно, что изменения в законодательстве повлияют на рынок и сделают его более прозрачным и контролируемым. В то же время аналитики прогнозируют и негативные последствия для всех участников рынка.

Во-первых, неизбежным становится рост цен на недвижимость. За последние полтора года цены на первичное жилье выросли больше чем на 10%, а с начала этого года дорожать стала и «вторичка». Введение эскроу-счетов усугубит ситуацию. С 1 июля следующего года, когда закончится переход к проектному финансированию, застройщики будут вынуждены строить дома на кредитные деньги. Если раньше строительные компании бесплатно использовали деньги покупателей, то теперь им придется строить на заемные средства и дополнительно тратиться на отчисление процентов в банк. Из-за этого цена квадратного метра, скорее всего, вырастет, а покупателям придется переплачивать 15–20% за отсутствие рисков. То есть в конечном итоге новые поправки решат проблему обманутых дольщиков, но спровоцируют возникновение новой проблемы — дорогого жилья.

Во-вторых, в последнее время на рынке сокращается объем предложения.

В то же время спрос меньше не становится: ипотечные ставки на новостройки побили статистический рекорд (средневзвешенная ставка составляет 9,25%), и это сделало жилье более доступным.

Эти тенденции могут привести к тому, что летом 2019 года на рынке будет наблюдаться дефицит предложений. Ужесточение закона о долевом строительстве, скорее всего, сделает проблему более заметной.

Предполагается, что, после того как закон заработает в полную силу, слабые и недобросовестные игроки просто исчезнут. Но здесь же и проблема: велик риск, что крупные компании станут еще крупнее, небольшие фирмы уйдут с рынка, а новые не смогут на него выйти — в результате это приведет к монополии отдельных застройщиков. При этом очевидно, что низкий уровень конкуренции всегда приводит к росту цен и снижению эффективности работы.

Когда лучше продавать и покупать жилье?

Учитывая текущую экономическую и политическую ситуацию, делать долгосрочные прогнозы становится крайне сложно. При этом понятно, что, например, дальнейшего снижения ипотечных ставок ждать не стоит: из-за роста курса доллара некоторые банки уже начали поднимать ставки, а другие планируют это сделать. К тому же, учитывая, что цены растут, а объем предложения на рынке сокращается, становится очевидным: тот, кто решит купить квартиру сейчас, точно не прогадает.

Если говорить о продаже недвижимости, то сейчас тоже подходящий момент: спрос на рынке довольно высокий. В то же время база жилья уменьшается, из-за этого сокращается срок экспозиции квартир, и в результате продать недвижимость сейчас можно быстро и на оптимальных условиях.