Все записи
07:49  /  16.01.19

21441просмотр

Итоги рынка: что будет с ценами на недвижимость в 2019 году

Прошедший год для продавцов и покупателей квадратных метров в целом был удачным, но к его концу ситуация на российском рынке недвижимости сложилась так, что 2019 год может оказаться не началом роста всей отрасли, а временной передышкой перед новыми сложностями. Подводим итоги 2018 года и прогнозируем развитие рынка в наступившем году

+T -
Поделиться:

Влияние итогов 2018 года на перспективы рынка недвижимости в России

В 2018 году хватало событий, которые влияли на сделки с недвижимостью. Правительство объявило о бессрочности приватизации и увеличении НДС, московские власти занялись реновацией, изменился закон о банкротстве застройщиков. Но больше всего влияния на формирование трендов оказывали два фактора — ставка ипотеки и поправки в закон о «долевке».

Ситуация «обманутых дольщиков» на рынке недвижимости заставила законодателей взяться за их защиту. Результат — поправки в закон №214-ФЗ, резко изменяющие правила: теперь застройщики вносят 10 процентов собственного капитала и кредитуются, а деньги дольщиков заморожены в банке до сдачи квартир. На каждый объект необходимо отдельное разрешение, повышены требования к опыту застройщика и условиям расходования средств. Изменения обезопасят покупателей жилья и принесут прибыль банкам, однако на рынке будет меньше игроков, вырастет себестоимость и срок строительства.

Динамика ввода нового жилья

На формирование цены повлиял не только спрос, но и дефицит предложения: ввод новостроек в 2018 году снизился на 7,2 миллиона квадратных метров, а это почти минус 10 процентов по сравнению с 2017 годом. Сложившаяся ситуация — отголосок кризиса 2015 года, когда запускать новые проекты было не всегда выгодно. Именно поэтому три года спустя было сдано меньше объектов. Сейчас вопрос в том, смогут ли застройщики восстановить объемы на фоне ФЗ-214 и неясной ситуации с ипотечной ставкой.

Источник данных: Росстат
Источник данных: Росстат
Объем ввода нового жилья РФ

Стоит ли брать ипотеку в ближайшее время

Ситуацию на рынке недвижимости сильно подогревала политика банков. Ипотечная ставка в начале 2018 года снизилась на 0,4 процентного пункта, что в пересчете на длинный срок займа — существенная экономия. На этом фоне жители России за год взяли жилищных кредитов на 870 миллиардов рублей (+43 процента) больше прошлогоднего показателя.

Источник данных: ЦБ, компания «Этажи»
Источник данных: ЦБ, компания «Этажи»
Динамика одобренной ипотечной ставки, %

Однако 2018 год стал переломным — снижения ставки ЦБ были только в феврале (7,5 процента) и марте (7,25 процента), а в сентябре она снова выросла впервые с 2014 года. Высока вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ.

Вызовут ли изменения рост цен на недвижимость в России

Цены на первичном и вторичном рынке медленно поднимались весь 2018 год, и эксперты начали говорить, что сфера недвижимости восстанавливается после кризиса. Рост цен следовал за спросом и ему не мешал: доступность ипотеки компенсировала покупателям расходы на дорожающую недвижимость.

Ситуация на рынке устраивала всех: продавцы получали больше денег за квартиры, а покупатели недвижимости экономили на кредите. Появилась уверенность в выгодной продаже: спрос активизировался, и покупатели не сильно настаивали на снижении цены — уровень торга за прошедший год снизился на 3 процента — до 5,6 процента, а с 2016 года — почти вдвое. Этот показатель говорит и о том, что продавцы формируют реальную цену, а соотношение ипотечной ставки и стоимости вторичного квадратного метра очень выгодное.

Источник данных: компания «Этажи»
Источник данных: компания «Этажи»
Динамика торга в России

Пока все факторы — закон, ставка, снижение рубля, дешевеющая нефть, дефицит новостроек — говорят в пользу скорого роста цен на недвижимость. Как рынок поведет себя при текущем балансе, предсказать сложно, однако аналитика и прогнозы цен на недвижимость в прошлые периоды показывали жесткую зависимость спроса и цен на жилье от нефтяной цены в рублях.  Вдобавок настораживает ощутимое уменьшение количества предложений на вторичном рынке. Москва за год «потеряла» около 7 тысяч объектов, в Перми эксперты говорят о сокращении предложения на 15 процентов, а в Екатеринбурге — на 10 процентов.

В такой большой стране очень сильна региональная специфика. Уникальность сферы недвижимости среди других товарных рынков в том, что московские цены и стоимость на Дальнем Востоке могут отличаться в шесть-семь раз. Поэтому перспективы рынка недвижимости будут очень сильно зависеть от региональных условий: количества рабочих мест, социальной политики администрации региона, объемов выданных разрешений на строительство по старым правилам.

Какой прогноз цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге в 2019 году?

К московским особенностям, кроме традиционно высоких цен, следует отнести реновацию: цены на сносимое жилье уже поднялись на 17–22 процента. При этом эксперты не предвидят нехватки метров, поэтому такие скачки — конъюнктурное и очень локальное явление. А раз дефицита не будет, цену и спрос определит исключительно уровень дохода потенциальных потребителей.

В Петербурге по сравнению со среднероссийскими показателями сохраняется высокий спрос на жилье, потребность отличается в разы, и громадную долю составляют новостройки: половина сделок в городе проводится по первичке, тогда как в целом по России она занимает 17–20 процентов. В отличие от других регионов, большое количество объектов на первичном рынке города сдают с чистовой отделкой.

Рост цен на недвижимость в Петербурге и области стабильный, а за прошедший год увеличение было рекордным за пять лет, обгоняя общероссийский уровень. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках сегодня составляет 105 тысяч рублей, для вторичного жилья — 112,7. По прогнозам экспертов, в 2019 году квадратный метр в новых домах может стоить 113,7 тысячи рублей, а ожидаемая цена метра на вторичном рынке дойдет почти до 120 тысяч.

Ждать или покупать квартиру сейчас?

Сценарный прогноз рынка недвижимости в 2019 году показывает: есть все предпосылки для роста себестоимости жилья — потенциальное увеличение взносов в компенсационный фонд, рост НДС, высокие ставки проектного финансирования. На другой чаше весов — разрешения, полученные на миллионы квадратных метров, и штрафы за несдачу одобренных проектов. Девелоперам нужно продавать, а повышение цен резко снизит темпы реализации. Как поведут себя застройщики — снизят маржу или переложат рост себестоимости на клиента, — покажет будущее. В целом по рынку повышающий тренд по ценам будет, поэтому тем, у кого есть деньги в рублях, стоит задуматься о покупке именно сейчас. Продавцам тоже не стоит ждать, пока подросшие цены и ставки кредитов начнут тормозить спрос. Очевидно, начало 2019 года — лучшее время как для продажи, так и для покупки квартиры.

Источник данных: Росстат, компания «Этажи»
Источник данных: Росстат, компания «Этажи»
Динамика средних цен на вторичном рынке в РФ