Все записи
15:31  /  23.04.20

479просмотров

Недвижимость за рубежом − семь главных принципов китайских инвесторов

+T -
Поделиться:

Во время вызванного коронавирусом простоя, когда передвижение и большинство видов предпринимательской деятельности существенно ограничены, у нас появилась возможность изучить ряд вопросов, в частности, то, какое влияние оказывает пандемия на нашу область экономики.

За время, появившееся у меня благодаря образовавшемуся в Сингапуре простою, я опросил некоторых ветеранов − владельцев зарубежной недвижимости из Китая и постарался понять их взгляд на инвестирование в недвижимость за рубежом. Из их ответов я вычленил семь основополагающих принципов.

Китайские инвесторы придерживаются этих принципов в разной степени; наиболее проницательные придерживаются всех. Чтобы уметь привлекать таких инвесторов и работать с ними, необходимо понимать, чем они руководствуются.

СОБСТВЕННОСТЬ ВСЕГДА ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНЕЕ ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ

Окупаемость инвестиций − и не только в недвижимость − зависит от правильного расчёта времени. Мало кому из инвесторов (на самом деле, никому) удаётся своевременно начинать и прекращать участие в сделке.

Поскольку недвижимость практически всегда продолжает расти в цене в течение очень долгого времени, определённого ограничения на время выхода из сделки нет. Временные ограничения имеет узуфрукт (право получать доход от собственности, на которую у вас есть права, в течение фиксированного периода времени, обычно 40-70 лет в Китае, в зависимости от того, является ли недвижимость коммерческой или жилой).

В Китае права собственности не существует; правительство формально владеет всеми объектами недвижимости, а инвестор имеет право получать доход от этого актива в течение определенного количества лет. По усмотрению правительства этот срок может быть продлён.

В целом, индивидуальные инвесторы  ориентируются на более долгосрочную инвестиционную перспективу, чем розничные или институциональные инвесторы. Следовательно, они тщательно изучают долгосрочные перспективы своих инвестиций в недвижимость. Рынки недвижимости, основанные на узуфруктах, не поддаются такому долгосрочному рассмотрению.

Это объясняет, почему поведение китайских инвесторов (и девелоперов) на внутреннем рынке характеризуется краткосрочными спекуляциями. Это также объясняет, почему в Шанхае здания не обшивают гранитными плитами, как на Уолл-стрит, где всё строится на века.

В Китае существует распространённая модель инвестиций в недвижимость: сначала инвесторы зарабатывают на волне растущей экономики Китая и вкладываются в недвижимость внутри страны. Многие китайцы становятся богатыми, просто покупая всё больше и больше недвижимости, потому что цена на эти дома продолжает расти. Затем, нарастив капитал, который стоит сохранить, они перемещают его в такие места, как Лондон, Ванкувер и Окленд, где он надёжно защищён  безусловным правом собственности.

Соответственно, зарубежные рынки, не предусматривающие права собственности, не будут рассматриваться состоятельными китайскими инвесторами (но могут представлять краткосрочный интерес для начинающих китайских инвесторов).

В ПРИОРИТЕТЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ВАРИАНТЫ, ДОПУСКАЮЩИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО РЫЧАГА

Во-первых, заложенная недвижимость снижает риски для инвестора, так как их берёт на себя банк. Банк проведёт независимую оценку объектов недвижимости и на её основании предоставит ссуду, отдав инвестору в распоряжение 100% активов и взяв на себя около 20% рисков, плюс процентные ипотечные платежи.

Во-вторых, рычаг поможет смягчить ограничения, связанные с валютным контролем. Контроль над капиталом в Китае и собственные валютные резервы инвестора ограничивают диапазон вариантов иностранной недвижимости, доступных инвестору.  Без ипотеки китайские инвесторы, которые ещё не переместили большую часть капитала за границу и не имеют доходов из международных источников, могут покупать зарубежное имущество только на ту сумму, которую могут перечислить из Китая. Однако, если у инвестора имеется возможность занимать деньги в зарубежном банке, количество валюты, которую ему нужно держать за границей, обычно уменьшается в пять раз.

В-третьих, зарубежные источники заёмных средств позволяют инвесторам осуществлять более масштабные инвестиции. Имея доступ к банковским кредитам за рубежом, вы можете купить в несколько раз больше недвижимости за те же капитальные затраты. Как правило, это свойство проявляется в тенденции китайских инвесторов покупать больше недвижимости в том же районе или регионе после успеха их первоначальных инвестиций.

ПРИ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ УЧИТЫВАТЬ КУРСЫ ВАЛЮТ

Китайские инвесторы, с которыми я общался, осознают важность хеджирования от колебаний валютных курсов, а также склонны расширять свои экономические возможности за рубежом путём преобразования капитала, выраженного в юанях, в надежную иностранную валюту (в большинстве случаев указанную в долларах США) задолго до начала запланированных финансовых вливаний.

Эта практика может не только быстро расширить ваши возможности и защитит вас от девальвации национальной валюты, но также может быть выгодной сама по себе, благодаря прибыли от колебаний курсов валют.

ГЛАВНОЕ − РАСПОЛОЖЕНИЕ

Нет смысла подробно останавливаться на этом проверенном временем совете. Опытные инвесторы в недвижимость единодушно согласны с тем, что географическое положение как внутри стран, так и между ними − это важнейший критерий в оценке объекта инвестиций.

ЗАРУЧИТЬСЯ ПОМОЩЬЮ КВАЛИФИЦИРОВАННЫХ АГЕНТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ И ЮРИСТОВ

Однажды я встретил чрезвычайно богатого китайца, который владел дюжиной домов в Сингапуре (в дополнение к недвижимости в других странах мира). В рамках своей рутинной работы по анализу инвестиций в недвижимость он поручал разные задачи разным специалистам − включая юристов, агентов по недвижимости и даже геополитических аналитиков − чтобы всегда чувствовать себя уверенно, владея всей информацией и защитой активов.

Оценивая потенциальную рентабельность инвестиций конкретного объекта, он учитывает не только прогнозируемую траекторию стоимости имущества, но и косвенную стабильность дохода от аренды, колебания валютных курсов, политические риски и налоги.

У крупных китайских инвесторов, которые сосредоточены на зарубежной недвижимости, всегда в распоряжении достаточно людей, чтобы отмечать риски и возможности, которые человек, действующий в одиночку, упускает из виду. 

ЗАПРАШИВАТЬ ДАННЫЕ О СДЕЛКАХ С БЛИЗЛЕЖАЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЗА ПРОШЛЫЕ ГОДЫ

Китайские инвесторы-ветераны научились не верить на слово кипрским, греческим или португальским брокерам, когда речь идёт о стоимости имущества. Особенно при покупке напрямую от разработчика. Многие просят предоставить (или ищут самостоятельно) исторические данные о ценах на сопоставимую недвижимость в районе потенциального объекта инвестиций.

ЗЕМЛЯ, НА КОТОРОЙ ПОСТРОЕНО ЗДАНИЕ, ВАЖНЕЕ САМОГО ЗДАНИЯ

Умных китайцев, инвестирующих в недвижимость, не ослепить роскошной мебелью и стильной отделкой квартир. Они знают, что, в отличие от земли, на которой стоит недвижимость, внутренняя отделка со временем теряет в цене.

Земля, в свою очередь, никогда не может быть приобретена инвестором по себестоимости, потому что “себестоимость” в данном случае − это те деньги, которые потратило государство на её завоевание, произошедшее, вероятно, тысячи лет назад.

Именно это и делает землю привлекательным активом. Её не становится больше. Исключение из этого правила составляет крошечная доля насыпных площадей.

Если ваши целевые покупатели − китайские инвесторы, будьте готовы ответить на вопрос:

“Сколько будет стоить этот участок земли через 20, 50 или 80 лет?”

Конечно, существует ещё бесконечно много того, что стоит учитывать при приобретении зарубежной недвижимости, но перечисленные выше принципы являются основными.