Все записи
МОЙ ВЫБОР 22:23  /  29.04.20

146просмотров

Инвестирование в проекты на Карибах. Есть ли в этом риски, и какие они?

+T -
Поделиться:

Известно, что инвестировать в ту или иную страну, чтобы получить Золотую визу, статус ПМЖ или даже второе гражданство, можно разными способами. Среди наиболее популярных и распространенных — капиталовложения в недвижимость. В разных странах и регионах мира подобные действия инвесторов имеют свои особенности.

А какова специфика этого процесса в странах Карибского региона? И вообще, стоит ли здесь вкладываться в недвижимость, есть ли риски? — Давайте займемся небольшим анализом озвученного вопроса.

Зачем инвестору паспорт карибской страны?

На первый взгляд, этот вопрос мало касается нашей основной темы. Но это мнение ошибочно, ибо мотивы инвестиции всегда влияют на то, каким образом она будет осуществляться. Анализ множества кейсов, отработанных в эмиграционном центре GARANT.in показывает, что

клиенты из стран бывшего Союза чаще всего выбирают карибский паспорт, руководствуясь следующими причинами:

  • цена гражданства здесь относительно небольшая, в сравнении с другими странами мира;

  • резидент получает «сильный» паспорт, позволяющий свободно передвигаться по миру и развивать свой бизнес в других странах;

  • возникает возможность облегчить для себя получение мультивизы в США, а также (в случае с Гренадой) делать заявку на бизнес-визу Е-2;

  • оптимизировать налогообложение, пользоваться услугами оффшорных зон;

  • создать «запасной аэродром» на случай непредвиденных обстоятельств у себя на родине.

Как видим, в этом списке не обозначено желание жить в одной из карибских стран, или серьезно зарабатывать здесь на аренде недвижимости. Строго говоря, такие случаи встречаются, но они, скорее, исключение из правил.

Насколько популярны на Карибах инвестиции в недвижимость?

Всего в Карибском бассейне свое гражданство продают 5 стран. Три из них — Гренада, Доминика и Сент-Китс и Невис, в своих программах допускают два вида инвестиций:

  • безвозвратный взнос в особый государственный фонд развития;

  • вложения в недвижимость.

Две страны — Сент-Люсия, а также Антигуа и Барбуда, рассматривают и другие варианты инвестиций, но на Сент-Люсии программа самая молодая, и правительство пока не определилось со списком продаваемой недвижимости.

Следующая диаграмма наглядно демонстрирует, какую часть в структуре инвестиций этих стран занимают вложения в недвижимость (данные за 2018 год).

Очевидно тотальное преобладание других инвестиций (а это почти всегда — взносы в фонды государственного развития) над вложениями в недвижимость. Исключение составляет Гренада, да и то до 2017 года у нее инвестиции в недвижимость также составляли менее 50%.

Почему вложения в недвижимость пока не популярны?

Есть две главные причины, объясняющие эту особенность.

  1. Во всех названных странах инвестиции в государственные фонды развития хоть и безвозвратные, но по своим размерам они меньше, чем средства, которые нужно вложить в недвижимость.

  2. Покупка гражданства через Фонд развития проще. Хотя деньги уходят навсегда, но здесь резидента привлекает принцип: «заплатил и забыл». А при покупке недвижимости ее нужно выбрать, оформить на себя, а потом, обычно через 3-5 лет, в большинстве случаев еще и продать. Этот путь значительно сложнее, он сопряжен со множеством дополнительных проблем, требует внимания и времени. Хотя вложенные деньги в этом случае возвращаются.

И здесь мы вплотную подошли к нашему главному вопросу.

Насколько выгодно покупать на Карибах недвижимость? Какие риски при этом существуют?

Полезно вспомнить, что все названные страны — небольшие островные территории в Карибском море, с маленьким населением и довольно слабой экономикой. Да, среди них есть свои аутсайдеры и лидеры, но, по большому счету, в этих компонентах они схожи. Как схожи и своим тропическим климатом, где круглый год тепло и влажно.

Страдающие от ураганов

Все острова находятся на пути сильнейших циклонов, сезонно проходящих над этой территорией и приносящих разрушительные ураганы. В лучшем положении оказалась Гренада, лежащая чуть южнее этой зоны. И хотя здесь тоже бывают сильные ураганы, но они случаются реже и имеют меньшую силу.

Ураганы возникают в этих странах ежегодно, но разрушительные — один раз в 3-5 лет. Перед их силой способны устоять только самые крепкие и современные здания, а их здесь не так уж много.

Какую недвижимость может купить инвестор?

Для инвестиций доступны только объекты, находящиеся в особых списках, утвержденных правительствами стран.

Почти всегда это крупные гостиничные комплексы, или целые курортные зоны, а также яхтенные клубы, элитные виллы. Увеличение количества подобных объектов является целью местных властей, потому что они привлекают туристов. А туристическая отрасль крайне важна для любой из этих стран, в структуре их экономики она всегда занимает ведущие места.

Популярные формы инвестиций в недвижимость.

Минимальный порог инвестиций, характерный для этих стран, обычно находится в пределах от 300 до 400 тыс. долларов.

Таких денег не хватит, чтобы приобрести обозначенные выше объекты целиком.

По этой причине на Карибах чаще всего инвесторы используют вариант долевого участия. Действуя по этой схеме, инвестор покупает долю (по сути, часть акций), например,в строящемся гостиничном комплексе. Минимально необходимый объем инвестиций при этом колеблется от 220 до 260 тыс. долларов.

Долевое участие избавляет инвестора от необходимости заниматься купленной недвижимостью.

За ходом строительства следят профессионалы, а инвестор даже получает небольшие доходы, равные примерно 2-4%, в зависимости от страны и объекта.

Риски долевого участия.

  1. Важно обращать внимание на застройщика. Он должен быть серьезным, известным в мире. Например, сейчас на Гренаде и Доминике строит известная компания

    Range Developments из ОАЭ. Если застройщик мелкий, местный, риск мошенничества и потери денег увеличивается.
  2. Имеет значение бренд, «курирующий» то или иное строительство. Если вы вложились в отельный комплекс

    под брендом Kempinski или Marriott, это существенно повысит шансы на хороший итог инвестиций.
  3. Следует знать, что застройщики, особенно местные,нередко завышают цены на свои объекты, и впоследствии продать акции становится сложно.

Другие риски, связанные с инвестициями в недвижимость

  1. «Фактор ураганов». Разрушительная стихия способна сильно навредить тому или иному объекту. И это не значит, что он будет разрушен сам. Стройка может остановиться стройка из-за повреждения мостов, линий ЛЭП, дорог. Некоторые ураганы, по словам местных властей, отбрасывают развитие страны на 5-7 лет назад.

  2. Сложности в продаже при выходе из инвестиций. Недвижимость или акции инвестор может продавать, чаще всего, через 5 лет. За это время количество девелоперских проектов вырастает, они воспринимаются, как «первичка», а ваше предложение будет выглядеть уже не новым, что в условиях Карибов способно понизить возможность удачной продажи. В то же время, здесь есть и серьезный позитивный момент: новому покупателю предпочтительно приобрести долю в отеле, который уже работает  и успешно себя зарекомендовал, чем вкладываться в объект, который еще не построен.

  3. Ваш потенциальный покупатель понимает, что вы продаете не «родовое гнездо», а всего лишь бизнес

    , поэтому у вас легче выторговать приличную скидку.
  4. Сложности возникают из-за изменения в законах. За последние годы власти Карибских стран, как правило, только снижали минимальный порог инвестиций. А так как вторичный рынок недвижимости здесь развит очень слабо, не исключено, что «свежие» девелоперские проекты окажутся значительно дешевле «вчерашних». 

Какие выводы можно сделать?

Покупка недвижимости на Карибах обычно приносит меньше прибыли, чем, например, в Европе

Но есть и хорошие исключения: объекты под маркой крупнейших брендов, особенно в самых развитых странах: например, на Антигуа и Гренаде.

Учитывая неразвитость вторичного рынка, продать недвижимость или свою долю в проекте, не так-то просто, хотя это вполне возможно

Значительно удобнее продавать долевое участие, более сложно — отдельные дома  и виллы.

Вкладываться в недвижимость на Карибах есть смысл в двух случаях. Первый — если ваш стиль жизни этому способствует (например, вы заядлый яхтсмен, у вас есть своя яхта). Второй — вы покупаете долю в заведомо отличном и успешном отеле, находящемся под защитой известного бренда.

Второй вариант можно считать беспроигрышным, инвестор всегда получит определенную прибыль, и в нужный момент продаст свой пакет акций. 

Завершая анализ, подчеркнем, что в нем все внимание было сосредоточено именно на рисках и проблемных моментах.Он мало затрагивал положительные стороны инвестирования в недвижимость на Карибах, а они есть, и порой весьма весомые. Но эта тема достойна того, чтобы посвятить ей отдельную статью.