Все записи
07:37  /  27.02.20

1381просмотр

Почему строить в Силиконовой долине можно, но скучно

+T -
Поделиться:

Заниматься недвижимостью в Штатах я не планировал, но так получилось. В Москве я руководил несколькими ГУПами и девелоперской компанией «Реалтекс Групп». К началу мирового кризиса 2008-09 годов успел распродать все объекты и не попал, как другие девелоперы. Но новых проектов не было, и я задумался о других рынках. Полтора года прожил в Венгрии, полгода в Швейцарии. Не пошло: то рынок слабый, то емкость маленькая. Тогда же мне предложили инвестировать в калифорнийский стартап, который занимался солнечными батареями. Стартап позже прогорел, но именно благодаря ему я начал ездить в Сан-Франциско и Силиконовую долину.

Если вы никогда не были в Долине, то хорошее представление о том, как живут люди с одними из самых высоких зарплат в мире вам даст сериал «Силиконовая долина». Вы можете удивиться, но нормально зарабатывающий средний класс в России может себе позволить даже в одиночку жить куда в более приятных и уютных условиях, чем хорошо зарабатывающий инженер в Долине. Старые дома, в которых ничего не делалось десятилетиями, потому что владельцы знают, что и так сдадут их быстро и дорого - последние лет тридцать цены только растут. Спрос огромный: ИТ-компании и Стэнфорд привлекают сотрудников и студентов со всего мира,  а предложение жилья остается очень ограниченным: Долина зажата между горами, заливом, Сан-Франциско и Сан-Хосе и почти полностью представляет собой одноэтажную частную застройку. Всё это делает район залива Сан-Франциско одним из самых желанных для инвесторов рынков недвижимости в Штатах.

Итак, в северной Калифорнии мне понравилось. Дух места, климат, большой спрос на то, что я знаю и люблю делать – проекты жилой недвижимости. В 2012 году я зарегистрировал компанию и переехал. Только строить жильё мы начали не в Долине. Как стартапу нам важно было наработать действительно успешное портфолио и репутацию в высококонкурентном бизнесе, чтобы в дальнейшем выйти на крупных инвесторов. Поэтому даже на одном из лучших рынков надо было найти самые лакомые кусочки. Почему же мы не выбрали Долину?

Жителям в Долине скучно

В Долину приезжают молодые специалисты, 20-30 лет, и кроме работы им делать нечего: ни клубов, ни ресторанов, ни какой-либо культурной жизни, погулять вечером негде. Хорошо, если приехали с семьей. Если нет – досуг становится еще более проблематичным.

Получается замкнутый круг: чтобы появилась развлекательная инфраструктура, нужно чтобы набралась критическая масса людей, проживающих в Долине. Но не все готовы там жить из-за ее отсутствия. Зачем много работать и зарабатывать, если тратить не на что?

И эти специалисты  думают, что лучше они будут платить больше и проводить по два и более часа в день в дороге на работу и обратно, но жить в Сан-Франциско, где вся инфраструктура развлечений готова. Некоторые компании, кстати, пошли сотрудникам навстречу и стали засчитывать время в дороге как рабочее, поскольку многие действительно открывают свои ноутбуки уже в автобусе или поезде. А какие-то компании и вовсе начали перебираться в Сан-Франциско.

Математика инвесторов: Долина проигрывает

Теоретически ниша строительства площадок для развлечений в Долине свободна, практически – их аренда принесет в два раза меньше дохода, чем аренда жилья, тогда как затраты на строительство одинаковы.

Поэтому вернемся к жилью и рассмотрим главный показатель рынка – ставку капитализации. Чем она ниже, тем больше инвесторы верят в рост рынка и готовы платить. По жилым проектам (квартирные дома, отели, дома престарелых и пр.) в районе залива Сан-Франциско эта ставка самая низкая в Штатах. Но в Долине она выше, чем в Сан-Франциско или Беркли (студенческий город с развитой инфраструктурой на другой стороне залива), что опять делает Долину менее интересной для инвестиций. Например, на моих недавних жилых проектах в Сан-Франциско ставка была 3,5-4%, а в Беркли – 3,7-4,5%. В Долине на аналогичный объект она была бы 4-5%, а когда я работал в Москве, нормальной считалась ставка 6-7%, что для Америки значит, что либо рынок шатает, либо инвесторы в него не верят.

Что касается стоимости аренды, то Сан-Франциско - самый дорогой город Штатов именно из-за стоимости жилья. Когда я переехал, снять однокомнатную квартиру в нормальном районе стоило около $2700, сейчас - $4500. Для девяти лет – это огромный рост. И я вижу только растущий тренд – лет 20-30, и Сан-Франциско может стать Манхэттэном западного побережья. В Долине цены на аренду зависят от места: практически сравнимы в Пало-Альто (офис Tesla, Стэнфордский университет) и Маунтин-Вью (офисы Google и Microsoft), но всё же в основном ниже, чем в Сан-Франциско.

ИТ-гиганты боятся инвестировать в недвижимость

В общем-то какая разница, кому где скучно и где рынок лучше, был бы хороший заказчик со своим интересом в регионе. Вовлеченность ИТ-гигантов в качестве инвесторов могли бы сделать Долину более привлекательной для строительства и решить проблемы с жильем и инфраструктурой. Тем более что они сами должны быть заинтересованы как минимум в строительстве жилья для своих сотрудников. И даже недавние новости вроде бы подтверждают это предчувствие. На деле не всё так просто.

У меня была идея сделать коливинг и коворкинг в одном здании под заказчика. Мы встречались с Facebook, Google, Salesforce, Y Combinator, предлагали проинвестировать. Они сказали: «Идея блестящая, но мы будем арендатором. Чего мы точно не хотим делать – так это вешать наше имя на новое здание в этом городе».

Все эти компании боятся идти в недвижимость, потому что могут действовать только прямо, а тут так не получается. Согласования в Калифорнии – целый творческий процесс, растянутый на годы без каких-либо гарантий. Публичные слушания тут проходят даже после того, как город одобрит проект. Жители настроены воинственно к ИТ-компаниям, поскольку те взвинтили цены на жилье и сделали их недоступными для тех, кто не занят в ИТ. В итоге в лучшем случае согласования удлиняются, в худшем – проекты отменяются.

Например, Salesforce купили участок в Сан-Франциско во время кризиса за $278 миллионов, чтобы построить штаб-квартиру. Наняли архитекторов, потратили $20 миллионов, а в итоге ничего не смогли согласовать с городом и жителями. В итоге взяли самую большую башню в Сан-Франциско в аренду.

Для инвестора такая ситуация - огромный риск, поэтому предпочтительнее, чтобы девелопер брал его на себя. Девелоперу же проще согласовать проект с городом и жителями, если на нем нет имени ИТ-компании. Но когда проект согласован, ИТ-компании готовы обсуждать аренду.

С идей коливинга и коворкинга мы ходили в Google месяцев за восемь до того, как они объявили, что собираются направить 1 млрд долларов на постройку жилья в Долине. Что стоит за этим заявлением непонятно: большая часть суммы – стоимость уже принадлежащих Google земли и офисов, одобрение властей на их использование для постройки жилья не получено, согласованного с городом плана нет, слушания не пройдены. Если все получится, мы говорим о крошечном для такого гиганта объеме жилья.

Что изменилось? Почему подобные заявления сейчас в тренде? С ними выступили и Facebook, и Apple, и Microsoft. Кто-то считает, что эта попытка компаний поправить свою репутацию. Кто-то - что ИТ-гигантов принуждают так или иначе вкладываться в строительство доступного жилья. Понимая свои риски, компании пока что изворачиваются, предлагая заемы под низкий процент или землю, которой сами владеют, и жертвуя в благотворительные фонды незначительные для решения проблемы суммы.

Проекты на сложных рынках более привлекательны для инвесторов

Как стартапу нам было важно показать инвесторам, что мы можем делать проекты на сложных рынках, куда мало кто рискует идти. Глаза инвесторов горят ярче, если они видят в портфолио проекты в Сан-Франциско и особенно в Беркли, а не в Долине, так как согласования в этих двух городах самые сложные. В Сан-Франциско жители недоверчиво относятся ко всем новым проектам, так как боятся еще более усугубить ситуацию с недвижимостью после нашествия ИТ-компаний. В Беркли жители стремятся сохранить исторический облик города, поэтому построить что-то новое почти невозможно.

***

Тут можно было бы подумать, что в Силиконовую долину я и моя компания ни за что не пойдем, но это не так. Безусловно, Долина - сильный рынок, просто не самый лучший. Сан-Франциско и Беркли интереснее с точки зрения инфраструктуры, привлекательности для жителей и цифр. Самые доходные объекты в этих городах – апартаменты и жилые дома с функцией (дома для студентов и престарелых). Сейчас мы сфокусированы на этом. Хоть мы и сделали проекты уже на более чем 1 млрд долларов, для институциональных инвесторов эта сумма еще неубедительна. Как только мы на них выйдем, будем расширяться сами и расширять географию, и Долина в нее вполне может войти.