Все записи
11:45  /  6.05.20

821просмотр

Гадания на кофейной гуще по поводу цен на недвижимость в Греции

+T -
Поделиться:

Многие фонды и международные организации сейчас публикуют свои отчёты и исследования, пытаясь спрогнозировать – что же будет твориться на рынке недвижимости после окончания карантина. Большинство из них напоминают гадание на кофейной гуще.

Вот и я поделюсь своими размышлениями по поводу недвижимости в Греции, основываясь на многолетнем опыте анализа рынка (высшее экономическое и лицензия риелтора в Греции дает такое право). Анализ затрагивает только жилую недвижимость.  

1. Прогноз на возврат инвестиций в греческую недвижимость

Традиционно в Греции много объектов недвижимости покупается под аренду. Сначала это был внутренний рынок, потом – внутреннеевропейский, а сейчас к нему подключился ещё и рынок Золотых виз.

Иностранцы заинтересованы инвестировать в греческий рынок недвижимости, потому что при среднем показателе по Европе возврата инвестиций 4% годовых, Греция стабильно даёт 5% и больше.

Карантин сильно на этот параметр не повлияет, т.к. в Греции стоимость аренды и так всегда была невысокой (сильно просела за 2009-2014 годы), новые объекты почти не строятся, многие объекты уходят на рынок краткосрочной аренды, так что ситуация сильно не изменится.

Отдельная история – это сдача недвижимости в краткосрочную аренду, там возврат на инвестиции был порядка 9%, а многие обсуживающие компании обещали и 12%. В этом году на такие цифры рассчитывать не приходится. И это, кстати, отражает общую тенденцию, что невозможно сильно повысить возврат инвестиций без увеличения риска.

2. Прогноз на краткосрочную и долгосрочную аренду

Дело в том, что Греция испытывает нехватку объектов для долгосрочной аренды и цены на них стабильно росли последние несколько лет, ведь владельцы стремились сдавать свои объекты на короткий срок, чтобы больше заработать.

В этом же году из-за того, что туристов будет намного меньше, у владельцев недвижимости есть два выхода: либо переходить на долгосрочную аренду, либо заморозить объект и вообще его не сдавать.

На данный момент, те, кто сдаёт в краткосрочную аренду, уже потеряли 20-30% своей прибыли, а к концу сезона их потери составят порядка 80%.

Поэтому, переведя свои объекты недвижимости на рынок долгосрочной аренды, они легко  смогут перекрыть свои потери. Особенно это касается объектов, расположенных на периферии Афин и Салоник: спрос на долгосрочную аренду там явно вырастет, а вот объекты в центре города просядут, скорее всего, и по стоимости аренды, и по стоимости продажи.

На ситуацию с недвижимостью в центре могут повлиять иностранные владельцы недвижимости: обычно они свои объекты не сдают, а оставляют для своих редких визитов или замораживают. И если они не станут выставлять на продажу или в аренду свои объекты, то цены в центральных районах просядут не сильно, а если они наводнят рынок ещё и своими объектами, то цены стремительно поползут вниз.

3. Прогноз на проведение сделок купли-продажи в Греции во время карантина

На данный момент (в апреле) провести сделки купли-продажи было делом почти невозможным –  на каком-нибудь этапе сделка обязательно застрянет на недели.

Сейчас карантин снимают, и сделки на внутреннем рынке начнутся уже в мае, но вот когда начнутся сделки с иностранцами – не понятно.

Теоретически, они могут приобретать недвижимость по доверенности, что и практиковалось до этого много лет: многие иностранцы, запрашивающие Золотую визу, сначала удалённо покупали недвижимость, а потом уже приезжали на сдачу на отпечатки пальцев для получения карточки вида на жительство.

Сейчас такая схема частично подвисла, ведь неясно, когда иностранный инвестор сможет физически приехать в Грецию. Есть даже проект временного получения карточки ВНЖ без фактической сдачи отпечатков пальце или сдачей ее через консульства на родине, но как это будет работать непонятно. 

Если внутренний рынок заработает с мая, а международный – с июня-июля, то рынок недвижимости останется неизменным и этот период простоя никак на нём не отразится. А вот если сделок с иностранцами не будет до конца года (из-за карантина и отказа иностранцев покупать недвижимость дистанционно), то греческий рынок недвижимости ждёт значительное снижение цен.

4. Глобальный прогноз

По моим подсчётам, рынок недвижимости Греции если и просядет, то не сильно на 10% и не во всех регионах.

Во-первых, многими объектами владеют банки и для них придержать их продажу до лучших времён  – абсолютно нормальная практика, лишь бы не фиксировать убытки.

А во-вторых, Греция уже пережила резкое падение цен и последующий их рост, и люди убедились, что те, кто в панике продал свою недвижимость за бесценок, сильно проиграли. Так что теперь никто не будет занижать цены ради продажи, кроме каких-то совсем уж проблемных объектов.