В июле прошло два года с момента перехода строительной отрасли на расчёты с помощью счетов эскроу. Эта мера была введена в 2019 году для того, чтобы решить главную проблему строительства последних десятилетий —  проблему обманутых дольщиков.

Несмотря на скепсис отдельных участников рынка, система, при которой  деньги дольщиков размещаются на специальном банковском счете (эскроу), внедряется успешно, хотя и неравномерно по регионам. Этой осенью «Сбербанк» почти полностью перешел на схему кредитования долевого строительства с использованием счетов эскроу — 80% кредитного портфеля банка профинансировано по этой схеме.

В сентябре объём средств на счетах эскроу превысил 2,6 трлн рублей, что составляет 10% от общего объема рублевых средств физических лиц в банках. При этом темпы роста остатков на счетах замедлились: в начале года они превышали 10% в месяц, а сейчас опустились ниже 6%. Это связано с началом  массовой сдачи объектов недвижимости в третьем квартале и массовым раскрытием счетов эскроу.  Например, ВТБ, один из трех основных операторов эскроу (Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ), в сентябре раскрыл счета эскроу почти на 51 млрд руб., тогда как в предыдущие месяцы счета раскрывались на 2,6–8,4 млрд руб.

Динамика раскрытия счетов эскроу совпадает со сроками строительства. С середины 2021 года начался активный ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, полностью построенных по схеме эскроу. Напомню, что при раскрытии счетов эскроу часть денежных средств направляется на погашение задолженности застройщика перед банком, остальные средства перечисляются застройщику в течение одной-трех недель после сдачи объекта.

Можно было бы считать, что схема полностью отработана, однако эксперты по проектному финансированию считают, что в применении эскроу остаётся еще много нерешенных вопросов. Часть из них тоже возникла только сейчас, по прошествии двух-трех лет — когда застройщики начали выполнять свои обязательства перед гражданами. И не всегда удачно.

На днях, впервые с момента перехода рынка новостроек на счета эскроу, проект проблемного девелопера перешёл в собственность банка. Банк "ДОМ.РФ" получил права на жилой комплекс "Лампо", который строила в Ленинградской области компания "Петрострой". Это первый известный случай с момента введения новых правил по привлечению денег соинвесторов в строительство жилья. Причиной стали многочисленные нарушения застройщиком обязательств перед покупателями и банком, а также нецелевое использование средств проектного финансирования. «ДОМ.РФ» объявил что самостоятельно завершит строительство, для чего привлек нового генподрядчика.

Как правило, подобные прецеденты выявляют наличие определённых пробелов. Банк ДОМ.РФ — надёжный партнёр, который взял на себя ответственность за достройку проекта, но возможно и другое развитие ситуации: например, когда несостоятельный застройщик предлагает вернуть гражданам не оплаченные квартиры, а только вложенные ими средства. Это — недобросовестная схема, так как за время строительства снижается покупательная способность денег из-за роста цен, и люди получают на руки недостаточную для покупки аналогичного жилья сумму. А застройщик может реализовать жилье по обновленным, выросшим ценам, просто воспользовавшись недорогим кредитом.

В настоящее время эксперты Общественного совета при Минстрое России обсуждают вопросы регулирования законодательства в отношении защиты прав граждан при переходе отрасли на счета эскроу. И наиболее важным вопросом дискуссий становится баланс между интересами застройщиков, банков и покупателей. При этом банки заинтересованы в аккуратном исполнении обязательств застройщиками, застройщики — в получении прибыли, а покупатели — в гарантированном жилье согласно подписанным обязательствам.

Надо отметить, что проблемные случаи со счетами эскроу — не система, а исключение, но оно сигнализирует о необходимости продолжения работы по совершенствованию проектного финансирования, в частности, в регионах.  

В целом же, переход на счета эскроу положительно повлиял на отрасль, в том числе, на темпы ввода жилья в эксплуатацию. По последним данным, с помощью прозрачных схем финансирования, к которым, безусловно, относится эскроу,  сроки сдачи объектов за два года сократились на 30%.