Все записи
14:19  /  19.04.17

1827просмотров

Про непостижимую логику и подмороженную недвижимость

+T -
Поделиться:

Зима началась рано, даже первый снег в кои-то веки не растаял, а остался лежать на все долгие-долгие зимние месяцы. Потом было сложно: морозы перемежались с оттепелями, снегопады и гололёды душили. И вдруг, ровно по календарю, нагрянула  весна! Стало тепло, даже за городом снег как-то быстро растаял, кое-где вылезла травка. Но ненадолго! Закрутились опять ветры злые, похолодало и заметелило.

Так и с недвижимостью произошло, сколь бы странным вам не показалось сравнение. Перед новым годом случилось оживление, совпавшее по срокам с очередной реорганизацией Росреестра и Кадастровой палаты, что привело, естественно, к сбоям и задержке в выдаче документов. Оттого далеко не все сделки смогли завершиться до праздника. В новом году, сразу после длинных выходных, закипела работа. Банки оживились, слетелись с новыми предложениями ипотеки, где и процент пониже, и кой-какие другие послабления есть. Так январь с февралём и пролетели в трудах.

А вот в марте процесс снова стал замедляться. Спрос упал и до сих пор находится в коматозном состоянии. Вяло смотрят объекты, долго думают, сильно торгуются. Продавцы в большинстве своём держат цены, руководствуясь непостижимой для меня логикой. Попробую пояснить.

Скажем, продаёте вы свою верную  четырёхлетнюю маздочку, или фольксваген, послуживший верой и правдой, грустновато вам с ними расставаться, но надо. Цену при этом заламываете заоблачную, а на вопрос: у вас двигатель из чистого серебра, или джакузи в салоне? – отвечаете: да нет, просто, если я буду дешевле продавать, мне на новый мерседес не хватит, доплаты-то нет! Или холодильник выставляете в авито на продажу по цене нового суперсовременного, объясняя: мне вместо одного старого бытового устройства надо два купить – себе и дочке! Слышали когда-нибудь такое? Вот и я не встречала. Если только речь не заходила о недвижимости! С квартирами такие объяснения сплошь и рядом. Потому что московские квадратные метры – это священная корова, которая должна кормить семью всю жизнь, а желательно и все последующие поколения. Логика здесь не работает. Происходит так, как я вчера услышала краем уха по радио:«После объявления о сносе пятиэтажек, последние резко возросли в цене. Одновременно пятиэтажки перестали покупать!» Кстати, именно потому, что сященную корову трогать нельзя, власти с этой своей беспардонной, мягко говоря, программой реновации могут доиграться! Но я сейчас не об этом.

Продавцы, у которых присутствует чёткая мотивация, и они выставляют свои квартиры, дачи, офисы по реальным ценам, находят своего покупателя. Будут ли цены расти? Сильно сомневаюсь. Нет для этого предпосылок, и денег у людей тоже. Единственное, что может оживить рынок – валютные потрясения, ну и отложенный спрос, который, как ни крути, накапливается. Но и здесь выиграют здравомыслящие.

Пока же цены падают. Чтобы не быть голословной приведу цифры по некоторым квартирам, продаваемым  нашим агентством: однокомнатная квартира, которую мы начинали продавать в октябре за шесть миллионов двести тысяч, сейчас выставляется за пять миллионов четыреста, двухкомнатная (из дорогих), за которую в декабре реальные покупатели предлагали двадцать четыре миллиона, сейчас стоИт (ключевое слово) за 22 500 000, двухкомнатная в девятиэтажке снизилась в цене с 6 100 000 до 5 600 000, четырёхкомнатная в неплохой серии КОПЭ (двадцатидвухэтажные дома) в спальном районе претерпела ценовые изменения с 16 500 000 до 15 800 000 и т.д… Самое печальное, что они и по этим ценам не продаются, а в базе квартир появились предложения ещё дешевле.  Надеюсь, для кого-то эта информация будет полезной.

Хочу на оптимистичной ноте завершить свою заметку, посему желаю всем тепла и солнечного света! Продавцам отдельно - размороженной недвижимости!))

Комментировать Всего 10 комментариев

Может вопросы какие есть: про недвижимость, ситуацию на рынке, новые законы и правила? Настроение у меня сегодня такое, что всем отвечу на любой вопрос!)) Или добавить чего хотите, своим поделиться?

Ты знаешь, Сережа, и сегодня могу ответить:-) Добро пожаловать!)

Спасибо. :)

Представь, имеется комната 12 метров в коридорном общежитии, в пятиэтажном кирпичном здании на юго-западе Москвы, посреди квартала "хрущовок".

Стоит ли её сейчас приватизировать и выставлять на продажу, или есть какие-то лучшие варианты?

Интересный вопрос! Правда данных маловато. Надеюсь, комната выделена как объект, это не будет при приватизации дОлей в праве? Остальные комнаты приватизированы? Много ли соседей, которых надо будет извещать о преимущественном праве покупки в случае приватизации?

Если комната останется неприватизированной, нанимателя выселят в Новую Москву или даже Подмосковье по социальным нормам, которые, между прочим, предполагают 18 кв.м. жилой площади на человека. Есть шанс получить небольшую квартирку-студию на правах социального найма в районах новостроек, которые застряли и не продаются. Приватизация теперь бесконечна. Как я думаю, её и продлили навсегда не из любви к гражданам, а с целью дальнейших манипуляций в угоду крупным застройщикам и системообразующим банкам.

Не факт, что если искомая комната будет приватизирована, после сноса собственника не отправят в ту же Новую Москву, но в студию 15-16 метров (есть такие сейчас). Так что может и не стоит приватизировать. Хотя всё зависит ещё от конкретной ситуации и мотивации. Есть категория граждан, которые покупают квартиры и комнаты в домах под снос по более-менее хорошей цене. Но шансов немного.

Эту реплику поддерживают: Сергей Мурашов

Спасибо.

Да, комната выделена как объект, но вот про остальные комнаты я не знаю, и про соседей, которых надо извещать - их же там прорва: это не квартира из нескольких комнат, а - отдельная комната без санузла и кухни, с выходом в коридор... Так что я думаю, что никого извещать не надо, именно потому, что это "коридорка"...

Я вообще не уверен, что сам этот дом будут сейчас сносить - он кирпичный... Хотя со всех сторон окружен "хрущёвками", и было бы логично снести уж и его, чтобы не мешал застройке...

Логики в этой чудовищной программе нет. Но, учитывая, что дом густозаселён, может его и не тронут - не выгодно будет расселять. Я вообще почему-то думаю (надеюсь), что до дела по-настоящему не дойдёт - денег нет и ситуация в стране очень подвешена. Но всестороннюю информацию по этому вопросу я собираю.

По поводу преимущественного права покупки комнаты в "коридорке" тоже не всё однозначно. С одной стороны, её (комнату), скорее всего, будут оформлять в индивидуальную собственность и в этом случае никаких согласий, действительно, не требуется. С другой - места общего пользования будут оформлены в общую долевую (так по ЖК во всяком случае) и, если какая-то часть останется в собственности города, надо будет городу предложение делать. Точнее станет известно при оформлении Договора передачи комнаты, надо будет смотреть, что в нём напишут.

Да, забыла сказать: если отвлечься от всех новшеств, связанных с реновацией, то собственник больше защищён, чем наниматель жилья. Собственность можно передать по наследству, продать, подарить и т.д...

Что говорят мои коллеги о ситуации на рынке недвижимости

Для полноты картины дополню свой пост мнением коллег.

Александр Черный, риэлтор из Санкт-Петербурга:

"Личное мое мнение: цены будут падать до того момента пока не вырастет валюта. Скорее всего это будет осень 17 года. Затем немного подрастут., поскольку наверняка некоторые держатели валюты продав ее на пике переведут накопления в недвижимость/решат жилищные условия. А что будет потом надо смотреть по ситуации. Ситуация в экономике плохая и особых "радостей" я не вижу. Соответственно и серьезных перспектив к росту тоже. Денег у населения действительно мало, доходы упали, более того нет уверенности в завтрашнем дне(это если говорить об ипотеке). Если доход небольшой и есть голова на плечах, то "потенциальные" покупатели предпочитают снимать жилье(это дешевле) чем покупать у банка в ипотеку и переплачивать 3-4 стоимости квартиры. Многие инвесторы нашли себе другой источник дохода нежели недвижимость, соответственно число покупающих в инвестиционных целях сократилось на 15-20% от общего объема. Если на этом фоне пройдет череда банкротств строительных компаний , то этот фактор обвалит рынок еще на 5-10%. Соответственно как только ситуация стабилизируется продажи начнут расти , а соответственно и стоимость недвижимости. Но скорее всего произойдет это не в ближайщие 2-3 года".

Александр Мальцев, риэлтор из Москвы:

"Согласен с общим настроением. Из 10 квартир продается 1. Не самая дешевая, а самая хорошая. У продавцов ничего не изменилось за последние годы: мотивированные продают, немотивированные висят."

Заморозки на почве неуверенности

Если говорить о столичном рынке - для меня орентиром стала статья Олега Репченко на Irn.ru.Если упрощать: рынок выживет, если элитку будут продавать по ценам бизнес-класса, бизнес - по цене комфорта и далее по нисходящей. То есть и в этом случае нужен переворот в сознании продавцов и покупателей. Застройщикам труднее: у них себестоимость... И неизвестно, как повлияет программа реновации. (Об этом я обязательно сделаю отдельный пост). В Петербурге: практически все то же самое. Неуверенный спрос, игры в "догоняшки" между первичкой и вторичкой (в марте цены сравнялись). Элита - в своей резервации, и тамошние игры от рынка почти не зависят.

Эту реплику поддерживают: Лариса Бабкина

Дмитрий, спасибо за комментарий. Всё так. Теперь уже можно встретить квартиры в новостройках с отделкой и даже встроенной мебелью на вторичном рынке по цене застройщика в соседнем доме без отделки и собственности. Казалось бы, застройщикам надо снижать цены, а они кивают на себестоимость. А в себестоимости гигантская часть откатов и кредитов. Замкнутый круг.

Реновация - отдельная песня. Напишите обязательно о ней, а я поучаствую в обсуждении. Тоже есть что порассказать на эту тему.