Новое —
ТРАНСФОРМАЦИЯ
Старого
Что такое джентрификация
и как застройщики возвращают к жизни заброшенные промзоны
и как застройщики возвращают к жизни заброшенные промзоны
Российская столица переживает настоящий строительный бум, который активно идет в городе на протяжении уже более 10 лет. Из-за дефицита свободной для строительства земли стал набирать популярность подход не возведения зданий с нуля, а переустройства ранее застроенных и неэффективно используемых территорий. «Сноб» поговорил с экспертами-урбанистами о том, что такое джентрификация и как происходит редевелопмент столичного центра в районе Павелецкой
Петр Иванов
Ольга Хохлова
архитектор, партнер архитектурного бюро UTRO, основатель исследовательского проекта «Природа в городе»
городской социолог лаборатории «Гражданская инженерия», автор и редактор канала «Урбанизм как смысл жизни»
Джентрификация — это облагораживание ранее непривлекательного по инфраструктуре района. Обычно этот процесс затрагивает промзоны, городские окраины или районы, построенные в советские времена для рабочих. На территориях появляются комфортные городские пространства и бизнес-центры. В результате репутация старого района меняется, и постепенно люди начинают подбирать здесь качественное новое жилье. Обветшавшие здания сносят, а на их месте возводят современные дома. Для девелоперов джентрификация — это способ реализовать свои проекты даже в тех частях города, где не осталось свободной земли. Для города же — это возможность облагородить заброшенные территории.
МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНТЕКСТ
Наверное, одним из самых известных примеров джентрификации можно назвать надземный парк Хай-Лайн в Нью-Йорке. Раньше на этом месте была железная дорога для грузовых поездов, а теперь здесь разбили парк длиной более двух километров, который ежегодно посещает несколько миллионов человек. Сегодня Хай-Лайн — это не только место отдыха, но и площадка для экспозиции современного искусства. Благодаря организации нового общественного пространства расположенная рядом недвижимость значительно выросла в цене, а старые низкобюджетные дома заменили на комплексы классом выше. Cегодня возле парка построили порядка 30 девелоперских проектов.
ПЕТР ИВАНОВ
Говоря о России, стоит, конечно, вспомнить проект дизайн-завода «Флакон». Пожалуй, пока с точки зрения экономики — это лучший отечественный пример джентрификации. Сначала на территорию бывшего производства заходили креативные предприниматели, которые создавали «Флакону» репутацию модного пространства, а потом арендные лоты малых предпринимателей стали занимать крупные бренды. Основными обитателями кластера являются представители креативных индустрий, архитектурные мастерские, арт-галереи, магазины, офисы и коворкинги. Важной чертой пространства стало наличие большого количества локаций для фотосъемок.
Есть подобные проекты и в провинции. Например, квартал «Арт квадрат» в Уфе. Инвестор поставил себе амбициозную задачу сделать красивый креативный центр города. Когда-то здесь был обычный завод, который сегодня превратился в любимое место отдыха уфимцев и гостей города. Здесь открылись магазины и шоурумы, кафе, бары, смарт-офисы, ремесленные мастерские и художественные салоны.
Важной частью проекта стала реставрация старинных зданий и домов, заброшенной фабрики и других строений, которые теперь превратились в туристические места. Естественно, реализация проекта повысила капитализацию района и земли, расположенной рядом.
Есть подобные проекты и в провинции. Например, квартал «Арт квадрат» в Уфе. Инвестор поставил себе амбициозную задачу сделать красивый креативный центр города. Когда-то здесь был обычный завод, который сегодня превратился в любимое место отдыха уфимцев и гостей города. Здесь открылись магазины и шоурумы, кафе, бары, смарт-офисы, ремесленные мастерские и художественные салоны.
Важной частью проекта стала реставрация старинных зданий и домов, заброшенной фабрики и других строений, которые теперь превратились в туристические места. Естественно, реализация проекта повысила капитализацию района и земли, расположенной рядом.
Хочется выделить примером джентрификации процесс преобразования польского города Лодзь. Когда-то это был крупный промышленный и богатый центр швейной индустрии, однако производство пришло в упадок, как и сами здания фабрик. Это произошло в 1989–1993 годы, после падения коммунистического режима в Восточной Европе. Со временем корпуса из красного кирпича, особняки и дома в стиле ар-нуво, расположенные в центре города, привлекли внимание туристов. Промышленное наследие города и образцы польского модерна стали одними из первых туристических достопримечательностей. Интерес путешественников и усилия чиновников привели к тому, что появились классные проекты, связанные как раз с заселением, переделкой фабрик в культурные центры, музеи.
ОЛЬГА ХОХЛОВА
Широкое распространение получили проекты джентрификации и ревитализации территорий бывших морских портов в Северной Европе. Так, в Амстердаме, Копенгагене и Гамбурге за счет девелоперов были преобразованы бывшие промзоны, которые находятся в портовых частях городов и которые, как правило, связаны с историческими локациями. Реализуются эти проекты достаточно долго, однако результат превосходит все ожидания — в Копенгагене, например, на месте бывшей промзоны оборудован песчаный пляж с водоемом, где можно кататься на сапах и купаться. Конечно, там появляется и жилье, и коммерция — район оживает и включается в жизнь города.
В России яркий проект реорганизации промзоны — Севкабель в Санкт-Петербурге. Территория бывших предприятий была переделана под крупный креативный кластер. Вместе с количеством посетителей растет и количество инфраструктуры. Это приведет к повышению статуса и стоимости жилого сектора.
В России яркий проект реорганизации промзоны — Севкабель в Санкт-Петербурге. Территория бывших предприятий была переделана под крупный креативный кластер. Вместе с количеством посетителей растет и количество инфраструктуры. Это приведет к повышению статуса и стоимости жилого сектора.
ПРИНЦИПЫ и ОСОБЕННОСТИ ДЖЕНТРИФИКАЦИИ
Джентрификация возможна только в «большом городе», иначе затраты на реализацию проекта не будут оправданны. Важный фактор — высокая плотность населения в черте города. Потребность людей в качественном жилье и новых общественных и бизнес-пространствах становится отправной экономической точкой, веской причиной для обновления района.
Чтобы удовлетворить интересы и потребности большого числа людей, в проекты закладывается мощное многофункциональное ядро с разными сервисами, социальными объектами, магазинами, зонами для отдыха и занятий спортом, творческими мастерскими и галереями, а также офисами и бизнес-центрами.
Мегаполис как среда
Мультифункциональность
Мода
Другой важной особенностью проектов по джентрификации является следование трендам. Любой подобный проект должен стать точкой притяжения и вызывать желание его посетить. Поэтому в современных проектах большое внимание уделяется видовым характеристикам, появляются даже специальные площадки для фотографий.
Драйвер роста и цены
Важной и отличительной чертой проектов по джентрификации является их позитивное влияние на окружающие районы. Новая застройка повышает качество городской среды, привлекательность места и, как следствие, стоимость недвижимости.
ДЖЕНТРИФИКАЦИЯ В РОССИИ
«Какого-то уникального и особого национального пути у проектов редевелопмента в России нет. Как правило, это более локальная история, тесно связанная с особенностями конкретной площадки. При этом творческое обыгрывание названий, географической или функциональной уникальности старых объектов или самой территории всегда дает “турбо-эффект” к брендированию редевелопмента. Многие девелоперы продолжают использовать отсылки к прошлому, чтобы подчеркнуть уникальность строящегося проекта. Чтобы играть на рынке недвижимости, очень важна аутентичность», — пояснил Петр Иванов.
Вместе с тем эксперты называют несколько «болезней» российских проектов. Так, по мнению Ольги Хохловой, серьезной проблемой таких проектов является «зачистка» территории от всех старых объектов. «Нередко в рамках редевелопмента не остается практически никаких зданий бывших промзон, то есть застройка начинается как бы с нуля. А это отсутствие исторической памяти, идентичности места», — пояснила архитектор.
Другой особенностью проектов джентрификации являются «перекосы» в пользу жилой, более выгодной для девелоперов застройки. Такой подход приводит к дисбалансу развития территорий и их опустению. В качестве примера Ольга Хохлова привела окрестности столичной улицы Остоженка. «Район как бы вымер из-за того, что там из-за характера застройки и ее стоимости осталась только одна социальная группа. К тому же здесь нет какой-то живой “зеленой” среды в виде парков и скверов, которая ежедневно привлекала бы в район людей», — разъяснила ошибки девелоперов Ольга Хохлова.
Вместе с тем эксперты называют несколько «болезней» российских проектов. Так, по мнению Ольги Хохловой, серьезной проблемой таких проектов является «зачистка» территории от всех старых объектов. «Нередко в рамках редевелопмента не остается практически никаких зданий бывших промзон, то есть застройка начинается как бы с нуля. А это отсутствие исторической памяти, идентичности места», — пояснила архитектор.
Другой особенностью проектов джентрификации являются «перекосы» в пользу жилой, более выгодной для девелоперов застройки. Такой подход приводит к дисбалансу развития территорий и их опустению. В качестве примера Ольга Хохлова привела окрестности столичной улицы Остоженка. «Район как бы вымер из-за того, что там из-за характера застройки и ее стоимости осталась только одна социальная группа. К тому же здесь нет какой-то живой “зеленой” среды в виде парков и скверов, которая ежедневно привлекала бы в район людей», — разъяснила ошибки девелоперов Ольга Хохлова.
Трансформация зоны вокруг Павелецкого вокзала
Начиная с XX века в Москве активно создавались производства, которые занимали масштабные земельные участки. Со временем границы города расширялись, и предприятия, которые когда-то стояли в отдалении от жилых районов, теперь оказались совсем близко к центру. Позднее, когда эти производства закрылись, земельные участки превратились в неиспользуемые и заброшенные территории. Например, территория бывшего завода ЗИЛ или промышленные здания на Павелецкой, недалеко от Дербеневской набережной. Всего, по оценкам властей, промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории старой Москвы.
Сейчас эти районы находятся близко к центру, большинство из них имеет хорошую транспортную доступность благодаря крупным магистралям и дорожным развязкам, а соседство с зелеными парками и набережными делает районы привлекательными для постройки нового жилья. На сегодня в городе реализуются девелоперские проекты на 150 различных площадках, здесь можно построить до 37 млн. кв. м жилья — и это без учета деловой и социальной инфраструктуры.
Сейчас эти районы находятся близко к центру, большинство из них имеет хорошую транспортную доступность благодаря крупным магистралям и дорожным развязкам, а соседство с зелеными парками и набережными делает районы привлекательными для постройки нового жилья. На сегодня в городе реализуются девелоперские проекты на 150 различных площадках, здесь можно построить до 37 млн. кв. м жилья — и это без учета деловой и социальной инфраструктуры.
Дом Музыки
павелецкий вокзал
Клубный дом OPUS
- Жилой квартал HIGH LIFE
филиал
малого театра
малого театра
павелецкАЯ ПЛОЩАДЬ
БИЗНЕС-ЦЕНТР ПАВЕЛЕЦКАЯ
Проектов реорганизации пустующих площадок действительно немало, однако одной из наиболее заметных точек джентрификации на карте Москвы стал район Павелецкого вокзала. За трансформацию взялся крупный девелопер PIONEER, который реализует в районе сразу несколько проектов жилых комплексов с яркой архитектурой, необходимой для жизни инфраструктурой и зонами отдыха.
Район Павелецкой выгодно отличается хорошим расположением и высокой транспортной доступностью — сюда ведут и линии метро, и пути железных дорог, и автомагистрали. Нельзя не вспомнить, что буквально недавно в районе Павелецкого вокзала завершилось благоустройство территорий. В частности, строители привели в порядок площадь перед вокзалом, где обустроили ландшафтный парк с фонтаном и открытым амфитеатром. Это не могло не сказаться на привлекательности района, в том числе и для реализации проектов редевелопмента.
Район Павелецкой выгодно отличается хорошим расположением и высокой транспортной доступностью — сюда ведут и линии метро, и пути железных дорог, и автомагистрали. Нельзя не вспомнить, что буквально недавно в районе Павелецкого вокзала завершилось благоустройство территорий. В частности, строители привели в порядок площадь перед вокзалом, где обустроили ландшафтный парк с фонтаном и открытым амфитеатром. Это не могло не сказаться на привлекательности района, в том числе и для реализации проектов редевелопмента.
Так, уже сегодня на Летниковской улице возвышаются шесть башен высотой от 24 до 47 этажей жилого квартала High Life. Говоря о повышении престижа городской среды, Петр Иванов отметил важность создания точек притяжения. В этом комплексе такими «магнитами» будут коворкинг, магазины, рестораны, кафе и многофункциональное пространство для проведения мероприятий, а также большой сад с ландшафтным дизайном, холмами и лужайками.
Еще одним проектом в районе станции метро «Павелецкая» станет элитный клубный дом OPUS на Дербеневской набережной. В ближайшие годы PIONEER планирует построить здание-скульптуру. Клубный дом имеет волнообразную, вытянутую форму и повторяет изгиб Москвы-реки. При этом невысокая застройка в 13 этажей и камерность проекта не нарушит исторический облик района и сохранит атмосферу тихих улочек старой Москвы. На территории комплекса построят офисный и детский досуговый центры, рестораны и другие коммерческие площади, которые займут компании из сферы услуг.
Не менее важно и то, что в районе Павелецкого вокзала уже на протяжении нескольких лет возводятся офисные и коммерческие комплексы, то есть формируется мощный центр деловой активности.
Еще одним проектом в районе станции метро «Павелецкая» станет элитный клубный дом OPUS на Дербеневской набережной. В ближайшие годы PIONEER планирует построить здание-скульптуру. Клубный дом имеет волнообразную, вытянутую форму и повторяет изгиб Москвы-реки. При этом невысокая застройка в 13 этажей и камерность проекта не нарушит исторический облик района и сохранит атмосферу тихих улочек старой Москвы. На территории комплекса построят офисный и детский досуговый центры, рестораны и другие коммерческие площади, которые займут компании из сферы услуг.
Не менее важно и то, что в районе Павелецкого вокзала уже на протяжении нескольких лет возводятся офисные и коммерческие комплексы, то есть формируется мощный центр деловой активности.
Реклама. АО "СЗ "ЛАЙФ ПАВЕЛЕЦКАЯ"