Совладельцы Uilliam’s, «Уголек» и отеля MOSS: Мы — бизнес-панки

СВы работаете вместе уже много лет. Как вы познакомились?

Рустам Топчиев: Это был 1999 год. Мы играли в баскетбол и подрались. А потом подружились.

Михаил Андреев: Мы учились в ведомственном институте, в Московском банковском институте при Сбербанке России. Потом вместе работали в сберкассе, мечтая сесть в какой-нибудь московский банк и заниматься выдачей кредитов. При этом мы были молодыми, нам не сиделось на месте. Мы решили создать клуб «Молодой специалист» при Сбербанке и обратились с этой идеей к председателю правления банка. Но нам сказали: «Ребята, зачем это вы прыгаете выше управляющих в вашем отделении? Не стоит вам этого делать». Тогда мы поняли, как все это работает, и решили уйти в недвижимость.

Рустам Топчиев: Мы играли в баскетбол в клубе, куда приходили самые разные люди. И на очередной тренировке Миша встал в раздевалке на скамейку и сказал: «Мне нужна работа! Мне нужны деньги! Возьмите меня!»

СКто-то откликнулся?

Михаил Андреев: Да, подошел человек и сказал: «Приезжай завтра в Департамент имущества города Москвы. Будешь заниматься выкупом помещений».

Рустам Топчиев: А потом он пришел на баскетбол в новых кроссовках, в новых шортах. Я говорю: «Миш, откуда?» Он: «А я уволился из Сбербанка». И спустя какое-то время предложил: «Пойдем к нам». Я встретился с его руководителем и так начал продавать подвалы, которые покупал Миша.

СЛет тринадцать назад мне за съемки в рекламе заплатили 250 долларов. Тогда это были вполне приличные деньги, и мне казалось, что я могу купить вообще все, что мир принадлежит мне. У вас было такое чувство?

Рустам Топчиев: У меня было! В 2003 году я ездил на «девятке», врезался на ней в «Рендж Ровер» и «попал» сразу на 10 тысяч долларов. Зарплата у меня тогда была — 100 долларов и комиссия с продаж. Я продал «девятку» за 2 тысячи долларов, а оставшееся пришлось зарабатывать — это удалось сделать за четыре месяца. У меня тогда был жесткий режим расходов — 50 рублей в день: на 35 рублей я покупал борщ и на 15 самсу, всё. И вот после того, как я отдал долг, был тот счастливый момент, связанный с деньгами: я пришел в продуктовый магазин и понял, что могу позволить себе купить все, что хочу. Это было мое самое сильное ощущение, которое я помню до сих пор.

Михаил Андреев: Со мной первые денежные откровения случились в институте. Тогда все продуктовые магазины закрывались в девять вечера, а я открыл круглосуточный «Кулек» — прямо в своей общаге арендовал комнату и сделал там магазин. С сумками, тележками ездил на продуктовые базы, возил оттуда продукты и торговал.

Рустам Топчиев: И еще он торговал бесплатной газетой «Экстра-М». Брал ее в метро, шел потом в переход на «Новокузнецкую» или на «Октябрьскую» и продавал. Ему говорят: «Молодой человек, ну вы дурак, вы торгуете бесплатной газетой». А он говорит: «Дурак дураком, а полтинник в день имею».

СА что вы чувствовали, когда заработали первые большие деньги?

Михаил Андреев: Когда удалось заработать порядка миллиона долларов с разных сделок, первым желанием, конечно, было пойти и купить себе тачку и красивую квартиру. Тогда это было модно — дача, квартира, тачка.

СДача, квартира, машина, место на кладбище…

Михаил Андреев: Да! А там и жизнь прошла.

Как раз изучая вопрос приобретения квартиры, я зашел в расположенный в том же доме продуктовый магазинчик, познакомился там с милой дамой, которая оказалась директором этого магазина. Оказалось, что она хочет его продать. Так вот, перед тем как купить квартиру, я решил купить магазин. Предложил Рустаму стать моим партнером. Он согласился. Таким образом я «расширил» тот миллион, который у меня был: на 50 процентов купил квартиру в этом доме, в районе Таганки, а на 50 процентов мы купили магазин. Кстати, с того времени дела пошли лучше, потому что у нас появился хороший залоговый актив.

СЗалоговый актив для банка, чтобы брать кредиты?

Рустам Топчиев: Да. У нас же нет своих денег. Зато есть полноценный, хорошо торгующий магазин. Кстати, этот залоговый актив позволил нам инвестировать в «Уголек».

Михаил Андреев: В общем, у нас была возможность купить квартиру побольше и машину подороже, а мы решили развиваться. Мы идем от проектов. Заработав, не летим дружно на Сен-Барте плясать в лучах заходящего солнца, а инвестируем в следующий бизнес.

СДо сих пор?

Рустам Топчиев: Да. У меня, например, нет квартиры. Я построил маме дачу, потому что в семье никогда не было загородного дома, а все остальные деньги уходят в проекты.

Михаил Андреев: Многие менеджеры, даже те, которые подросли у нас в компании, зачастую видят мир в тех трех позициях: квартира — машина — дача. Им важнее закрепиться здесь и сейчас, чем иметь возможность инвестировать в новые проекты. Хотя мы многое делаем, чтобы давать точки роста, чтобы они чувствовали будущее. Мы говорим: «Ребята, вот ваши бонусы, ваше вознаграждение. И у вас есть два варианта: либо вы забираете деньги, либо идете с нами и инвестируете их в другой проект». И они говорят: «А где гарантии того, что он у вас будет такой же успешный?» Я на это отвечаю: «Если бы мы были Сбербанком — это было бы одно дело, но мы делаем бизнес...»

СЧто для вас деньги значат сейчас?

Рустам Топчиев: Деньги — это возможности, для меня нет их связи с чем-то материальным. И мне в этом мире очень легко живется, потому что у меня ничего нет. Я на своем опыте замечал: если при выполнении задачи задумываюсь о деньгах, процессы разваливаются. Моя задача — продать недвижимость, завершить сделку, чтобы обе стороны были удовлетворены результатом. Это самое главное. Мы не говорим, что нас не интересуют деньги как класс. Но у нас есть расфокусировка, мы в постоянном творчестве. Мне кажется, по своему состоянию мы с Мишей все-таки инвесторы.

Михаил Андреев: Инвесторы, но без денег!

Рустам Топчиев: Бизнес-панки.

СВаша компания Adwill определяет сферу своих услуг как «девелопмент», «брокеридж», «консалтинг», «доверительное управление». При этом у вас есть проекты в недвижимости, в ресторанной сфере, есть небольшая студия реабилитации и отель. Ваши партнеры — рестораторы, шеф-повара — уже стали звездами: например, Илья Тютенков, Уильям Ламберти. Вы же остаетесь в тени. Почему?

Михаил Андреев: Скажем так, мы не фронтмены, на нас обычно ложится работа, связанная со строительством, с проект-менеджментом.

Рустам Топчиев: Мы максималисты, наверное. Возможно, как раз в этом причина того, что мы беремся за разноплановые проекты. И мы делаем все, что нам нравится.

СВсе, что вы делаете, связано с недвижимостью?

Михаил Андреев: Это наш основной вид деятельности. Мы понимаем, сколько стоят объекты, умеем их оценивать и находить для них наилучшее применение. Еще мы научились находить людей, с которыми мы на одной волне — в партнеры мы берем только таких.

Рустам Топчиев: В какой-то момент нам стало скучно обеспечивать наших клиентов помещениями. Мы видели, что использование этих объектов приносит им хороший доход, и потому решили попробовать заняться ресторанами. После ресторанов получился отель. В промежутке у Миши получилась мастерская «Труд» — производственное объединение молодых ребят, которые делают уникальные предметы интерьера. Часть из них представлена в Moss. А я пошел по спортивной тематике, так что у нас есть еще небольшая студия реабилитационного фитнеса.

У нас есть ощущение конъюнктуры рынка. И мне кажется, мы этот рынок немного опережаем. Moss, например — необычный отель, и я думаю, потребуется время, чтобы люди поняли и приняли его. И мастерская «Труд», да и все остальное — это такие трендовые вещи, мы их чувствуем; сложно объяснить, откуда это берется.

СОпасно опережать рынок в бизнесе — можно не дотянуть до того, как созреет спрос.

Рустам Топчиев: Опасно. Но мы создаем и «подушки безопасности». В этом тоже помогает понимание недвижимости.

Михаил Андреев: Например, Moss — не просто отель: часть здания отдана под апартаменты. А это уже разнодоходные бизнесы.

СВы имеете дело с недвижимостью с начала двухтысячных. С тех пор в этом сегменте многое изменилось.

Рустам Топчиев: Да. И мы тогда были совсем другие специалисты. У нас не было опыта, мы занимались задачами совершенно другого уровня. Тогда мы в газете «Из рук в руки» давали объявления «сниму в аренду офис» и рядышком «сдам в аренду офис». Сидели на телефоне, я бегал по городу, показывал всякие полуподвалы, маленькие офисы.

Михаил Андреев: После приватизации 2000-х, в которой нам удалось немного поучаствовать, начался длинный процесс редевелопмента, когда мы уже скупали недооцененные активы.

Рустам Топчиев: Был период бурного развития ретейлеров, когда ретейлеры, банки, магазины забирали все торговые площади, ставки быстро росли. Я помню, сдавал в аренду площади, не выходя из офиса. Звонил собственнику, говорил: «У меня есть хороший арендатор» — и мы даже не выезжали на объект, просто сразу подписывали договора.

СИ с кризисом 2008 года все это закончилось?

Рустам Топчиев: После 2008 года наступило время обесценивания объектов. На рынок вышли люди с плохими кредитами, люди, у которых изменилась ситуация, съехали арендаторы. Ушли федеральные сетевые компании, закончилась эпоха казино, закончилась эра банков. Начался бум небольших предприятий общественного питания, маленьких гастроэнтузиастов. И здесь уже мы начали подбирать объекты, пилить их площади, делить на части, обеспечивать ликвидность и вид, который требовал рынок на тот момент.

СВаша ресторанная история началась с Uilliam’s — ему этим летом исполнилось шесть лет. С него же, по сути, началась и новая история Патриарших. «Угольку» — пять лет. Они окупились?

Рустам Топчиев: Уже да. Здание, в котором находится «Уголек», было непростое: офисная площадь с большим количеством маленьких ретейловых помещений. Чтобы сделать просторный ресторанный проект, да еще и с возможностью готовить на открытом огне, пришлось серьезно поработать с конструктивом здания. На это тогда ушло много времени и много средств.

СЗаведения рядом с вами открываются и закрываются. Почему не у всех получается удержаться на рынке?

Михаил Андреев: У многих других не получается реализовать большие проекты, потому что нет доверия внутри команды. У нас в команде каждый занимается своим участком работы. И мы никогда не ставим под сомнение желания и решения своих партнеров. Если ответственный за свою часть работы считает, что нужно делать вот так, значит, каждый из нас в будущем поймет, почему так было нужно.

СКак вы находите людей в команду?

Рустам Топчиев: Это кармические дорожки, честное слово! Мы — кармические менеджеры.

СЧто это значит?

Рустам Топчиев: В классическом менеджменте центром вселенной принято считать самого себя. Все остальные — поставщики, сотрудники, клиенты, контрагенты и конкуренты — существуют вокруг. А «кармический менеджмент» — это когда все эти элементы считаешь одним целым, собой. То есть когда ты относишься к конкурентам, поставщикам, сотрудникам, к своим клиентам так же, как к самому себе, и исходя из этого принимаешь все решения.

Михаил Андреев: Он говорит «кармические менеджеры», а я говорю — давайте уже остановимся с кармическими менеджерами и назовемся классическими менеджерами. Потому что это мне приходится разбирать, разжевывать, искать цельное зерно в том, что Рустам накопал, накосил.

СКак вы решаете, что делать с объектом недвижимости? Как, например, получился Moss?

Рустам Топчиев: Мне этот объект недвижимости принесли для рыночной оценки. Мы посмотрели, сказали, что он продается очень выгодно. И я говорю: «Ребята, надо брать». — «А что мы делать будем?» — «Будем делать жилой дом или апартаменты». В процессе обсуждения с Мишей идея трансформировалась, решили делать отель. Нас поддержали партнеры, инвесторы, и начался период проектного менеджмента: поиск исполнителей,  реализация концепции. Все это было на Мишиных плечах при небольшой поддержке с моей стороны. И наоборот: когда был период покупки, это было на моих плечах, но с Мишиной поддержкой. Вот так мы и работаем.

Михаил Андреев: Я, на самом деле, сильно увлекся проектом. Я довольно долго занимался по сути спекулятивными сделками — купил-продал. Захотелось отойти от этого и позаниматься творчеством. Мы занимались Moss с 2015 года, открылись — и я опять вернулся к проектному менеджменту. При этом ситуация на рынке сильно изменилась и спекулятивных сделок в том виде, в каком они были раньше, нет. Теперь мне хочется заниматься уже не детализацией, а масштабировать нашу структуру, поскольку наши подходы к недооцененным зданиям, которые сейчас есть в Москве, и принимаемые решения доказали свою правильность.

Рустам Топчиев: Мы смотрим на объект с точки зрения всех факторов, которые его окружают, начиная от тех, что регулирует город, заканчивая конъюнктурой — людьми, находящимися в этом районе, зачастую определяющими, как лучше всего использовать объект. Дальше закладывается некий фундамент — стабильность, которая обеспечивается нашими операциями с недвижимостью, и это позволяет нам, прямо как в пирамиде Маслоу, переходить на следующие уровни и заниматься в большей степени творчеством.

Михаил Андреев: Налог на имущество на сегодняшний день настолько высок, что зачастую сдача в аренду нежилых помещений просто и без идеи, как это было раньше, уже не работает.

СИ что вы собираетесь делать дальше?

Рустам Топчиев: Сейчас есть чувство, что мы можем что-то внедрять, опираясь на свой опыт. Если мы почувствуем, что в скором времени основные двигатели нашего бизнеса перестанут тащить локомотив, топливо будет заканчиваться, то мы, наверное, перейдем в F&B (Food & Beverage), в какие-то инновационные истории. Мне очень нравится идея эко-френдли. Мне кажется, мир меняется, и мы находимся в начале большого этапа развития мощных технологий, которые изменят вообще все. И вот эти Tesla, Uber — все это первые ласточки.

Михаил Андреев: Мы могли бы построить бизнес побольше, но мы с Рустамом не находили счастья в строительстве огромных корпораций. Нас устраивает то, чем мы занимаемся. В этом, наверное, и есть наше преимущество. В скором времени, я думаю, проекты будут более глобальные. Мы уже посчитали очень интересный проект типа «английский офис», где склад, мастерская и офис — все в одной точке. Девочки, которые сидят сейчас со своими студиями и шоу-румами по подвалам, переезжают к нам.

СА есть какие-то отложенные проекты, то, что сделать сейчас по разным причинам не получается?

Михаил Андреев: Для меня это — время, которое проводишь с любимыми людьми. Когда можно просто сидеть, молчать, созерцать пространство вокруг себя.

Рустам Топчиев: У меня несколько сменилась система ценностей, приоритетов. Раньше для меня забота о ближнем была превыше собственного комфорта. Но потом я понял, что на первом месте — я сам. На втором месте моя работа. На третьем месте моя женщина, потому что женщины определяют наши горизонты, дают энергию для движения вперед. На четвертом — мои дети. Как сказал один наш уважаемый партнер: «Все, что я должен был сделать для своих детей, — это обеспечить им счастливое детство и дать хорошее образование. А дальше сами разберутся». Потому что у каждого своя жизнь. На пятом месте — мои родители.

Смысл в том, что когда я счастливый, радостный и отдохнувший, я могу нести ответственность за всех тех, кто «внизу». Если я буду несчастным, затюканным, я не смогу ничего для них сделать.

СКак воспитать ребенка, чтобы он стал успешным менеджером? Есть какой-то рецепт?

Михаил Андреев: Я анализирую свою жизнь, жизнь своих партнеров, знакомых и прихожу к выводу, что необходимые способности даются исключительно тем, кому в детстве родители давали, по сути, безграничную свободу.

Рустам Топчиев: Да, возможность самим решать, что делать.

Михаил Андреев: Как только ты начинаешь сам выбирать, принимать решения, когда с детских лет ты принимаешь на себя ответственность, ты формируешься как менеджер.