«Приличный господин снимет квартиру». Как была устроена аренда жилья в царской России

Сегодня мы привыкли к тому, что в любом крупном городе есть близкие к центру районы с дорогим жильем и дешевые спальники на окраинах с типовыми панельными многоэтажками. Чем дальше от центра, тем цена за аренду ниже. Удивительным образом до революции рынок жилья был устроен по-другому. Сами города были меньше, и поэтому путь до места работы и для министерского чиновника, и для простого рабочего занимал примерно одинаковое время, где бы они ни жили.

Цена за аренду различалась в зависимости от того, насколько это жилье находится высоко от земли, то есть от этажа. Первые этажи домов, построенных до Революции, были приспособлены, как правило, для торговли: широкие витрины, массивные двери. Второй и третий этажи на фасаде обильно украшены лепниной, потолки высокие, есть балкончики. А вот четвертые и пятые выглядят скромнее: окна простые по форме, без лепнины, и высота потолков явно ниже.

В начале XX века 90% всех жителей крупных городов квартиры снимали, постоянно переезжая с места на место. Почти все городские дома, за исключением личных усадеб, дворцов и особняков, были доходными, то есть они были построены специально под сдачу квартир. Девелопер того времени нанимал архитектора и бригаду строителей и становился хозяином дома, все квартиры которого он сдавал съемщикам.

Зажиточные москвичи и петербуржцы лето предпочитали проводить на даче, и для экономии на это время прекращали снимать городскую квартиру. Все личные вещи и мебель отвозили на специальный склад, а осенью начинали искать жилье заново. Квартиру можно было найти двумя способами: во-первых, конечно, поискать объявления о сдаче в газете. Во-вторых, можно искать квартиру самостоятельно: для этого было необходимо просто пойти по улице — и обратить внимание на окна. Если квартира сдается, то в середине окна висит листок синего цвета. Если сдается только комната — белый листок, а если лишь часть комнаты, листок вешали зеленый. Показывал квартиру или комнату потенциальным жильцам местный дворник.

На втором и третьем этажах домов располагались большие четырех-, пяти- и шестикомнатные квартиры. Но цены за аренду в то время не зависели от метража. Одна комната в столице стоила от 40 до 80 рублей в месяц (условно 40 тысяч и 80 тысяч по современным меркам): на верхних этажах дешевле, на нижних — дороже. Приличный женатый господин с семейством мог снять квартиру на втором этаже: чтобы как минимум была отдельная комната для жены, кабинет, детская, гостиная и комната прислуги. Зарплаты обычного рабочего не хватало не то что на отдельную квартиру, но часто и на комнату под крышей, поэтому рабочие или, например, студенты могли снимать одну комнату на несколько человек.

Допустим, квартира или комната пришлась съемщику по вкусу. Остались формальности. Самый надежный способ — оформить договор об аренде у нотариуса. Но большинство заводили «квартирную книжку», в начале которой был напечатан стандартный договор найма, а на остальных страницах — таблица для отметок об оплате с тремя графами: год, месяц и число. Второй вариант был крайне невыгодными для квартиросъемщика. По сути, единственное право, которое у него было согласно тексту типового договора, — съехать с квартиры, если она окажется «вредной для здоровья». Люди воспринимали такие книжки просто как удобный способ расчета, однако они все же обладали такой же юридической силой, как и договор.

Отдельным пунктом в любых договорах прописывали условие не подселять в квартиру жильцов без документов и надлежащей регистрации. Дело в том, что в Российской империи на законодательном уровне было разрешено сдавать жилье в субаренду, не спрашивая разрешения хозяина. Распространенная схема выглядела так: снять большую квартиру и пару комнат в ней пересдавать кому-нибудь еще. Бывало и такое, что первый съемщик оставлял себе лишь одну комнату, а все остальные пересдавал. Субарендаторы, в свою очередь, сдавали в своих комнатах спальные места или части своих комнат — это называлось снять и сдать «угол». Субарендаторы, как правило, не подписывали никаких договоров — они и читать часто не умели. Впрочем, в Российской империи договор, заключенный в устной форме, имел такую же силу, что и письменный.

Получалось так, что чем выше этаж, тем больше в квартирах живет разнообразных жильцов. На втором этаже доходного дома в каждой большой квартире живет по одному зажиточному семейству с прислугой, а на самых верхних этажах рабочие могли даже снимать одну и ту же кровать посменно: днем работает один, а второй спит, ночью — наоборот. Врач Мария Покровская писала:

​​Рабочее население живет теснее, чем мертвые на кладбищах, где на каждую могилу приходится около 4 кв. м. <...> Нередко даже, когда вся комната уже заставлена кроватями, избыточные жильцы… спят на полу в кухне, коридорах, узких проходах, в темных углах. Площадь пола служит единственным мерилом вместимости. Очень часто в его квартире нет прихожей, где бы он мог оставить грязь, приносимую им с улицы; нет водопровода, который необходим для поддержания чистоты; нет ватерклозета, составляющего необходимую принадлежность здорового жилища. Неудивительно поэтому, что в этих антигигиенических жилищах постоянно свирепствуют различные заразные болезни».

В квартирах на верхних этажах действительно не было привычных нам унитазов — тогда они назывались «ватерклозеты». Более неожиданным по сегодняшним временам было то, что большинство квартир не имели и собственных кухонь. На верхних этажах жильцам не хватало денег даже на то, чтобы арендовать комнату целиком, снимать дополнительное помещение под кухню было бы немыслимой роскошью. Однако роскошью это было и для респектабельных жильцов со второго этажа: ведь кухня — это не просто еще одна комната. Это еще и личная дровяная печь (газовых и электрических плит и духовок еще не было), а также дополнительная прислуга — кухарка, потому что, конечно, дворяне или просто люди с высшим образованием и хорошей зарплатой не готовили себе сами.

Как же тогда люди ели? Все потребности в еде покрывались трактирами и ресторанами на любой вкус и кошелек, а сервисы доставки были развиты чуть ли не лучше, чем сегодня.

Когда все формальности улаживались, то ежемесячную (или ежеквартальную, как договоритесь) плату съемщики отдавали дворнику. Старший дворник, собрав со всего дома полную сумму, передавал ее хозяину дома. Старший дворник — должность значительная, это фактически главный помощник хозяина здания. Он жил в дворницкой бесплатно с женой и детьми. Вместе с ними жили и остальные дворники — на крупный дом их могло быть несколько десятков человек. Дворники не просто подметали улицу: они приносили почту и покупки, передавали белье прачкам, поливали цветы в случае отъезда хозяев и, конечно, занимались мелким ремонтом. Художник Яков Ривош описывал их внешний вид так:

«Летом дворники ходили в черном картузе с лакированным козырьком, с кожаным донышком для защиты от дождя; на околыше была медная пластинка с надписью “Дворник”. <...> Большую овальную медную бляху, на которой по кругу шла надпись с названием улицы и номером дома, а посередине было написано: “Дворник”, вешали на медной цепочке на шею или прикалывали с левой стороны груди. Дворники носили широкие черные шаровары и высокие сапоги. Верхней одеждой была поддевка, подпоясанная кумачовым кушаком».

Девять месяцев, до весны, жильцы первых этажей жили спокойно. В мае же семьи начинали подыскивать себе дачу: за городом и воздух лучше, и детям свободнее играть и бегать. А главное, аренда дачи стоила гораздо дешевле городских квартир. Летом из Москвы и Петербурга уезжали до четверти всех зажиточных жителей — чтобы осенью опять начинать поиски жилья.