«Золотое время для покупателей с наличными»: Ильдар Хусаинов — о трансформации рынка недвижимости
Как можно оценить рынок недвижимости сейчас и как он изменился за последние четыре года?
Нынешний рынок недвижимости — это рынок ожидания и иллюзий. Продавцы держат цены, покупатели — деньги. На первичном рынке происходит стагнация спроса после очередных изменений в семейной ипотеке. В июле ожидаются новые ограничения, отчего новостройки могут потерять ещё около 10% спроса. Вторичный рынок жилья при этом становится более активным, и основная причина — более доступная цена квадратного метра, дисконты и ожидания дальнейшего снижения ипотечных ставок с возможностью рефинансирования дорогих кредитов.
За последние четыре года рынок прошёл достаточно интересный путь от очень дешёвой ипотеки и ажиотажного спроса, большой доли инвестиционных сделок, появления целого пласта новых и модернизированных альтернативных вариантов покупки жилья, рекордных объёмов строительства до постепенного волнообразного охлаждения спроса и более осторожных позиций девелоперов по запуску новых проектов. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилья в России за это время выросла на 39% до 161,5 тысячи рублей, а готового — на 23,3% до 132,5 тысячи рублей.
И сказать откровенно, нынешняя цена квадратного метра не отражает текущий баланс спроса и предложения на рынке.
Стало ли россиянам значительно сложнее приобрести недвижимость не в ипотеку? Особенно с учётом существующих ставок.
Смотря с чем сравнивать. Конечно, в 2020 году, когда действовала массовая ипотека с господдержкой на новостройки, а на вторичном рынке были рекордно низкие ставки, покупка квартиры с привлечением заёмных средств была доступнее. Сейчас ипотека с господдержкой уже не работает, семейную продолжают ограничивать, а ставки по рыночным программам хоть и снижаются, но всё же остаются пока заградительными. Рыночную ипотеку берут либо небольшими суммами, либо на ограниченный срок или перспективу будущего рефинансирования.
Сейчас золотое время для покупателей с наличными, для них, как правило, на первичном рынке у девелоперов особые условия и можно получить хороший дисконт при приобретении квартиры. При этом с 1 июля в семейной ипотеке ожидаются очередные изменения, в том числе введение дифференцированных ставок, что ещё больше снизит её доступность для части покупателей.
Не перешёл ли основной спрос на вторичную недвижимость? Как выросла цена за последние четыре года и за последний год?
Спрос просел везде, хотя на вторичном рынке в последние месяцы и отмечается оживление. Просто на первичном рынке падение маскируют рассрочками, траншевой ипотекой и другими стимулирующими спрос инструментами. На вторичном рынке — всё обнажено.
Реальные цены сделок на готовое жильё упали на 10–15%, потому что покупатель стал более избирательным и ищет варианты ниже рынка или с хорошим дисконтом, но многие собственники всё ещё выставляют цены прошлых лет. И такие объекты сейчас не особо пользуются спросом.
Если говорить о средней цене квадратного метра, то за год на вторичном рынке в городах-миллионниках она выросла в пределах 6%.
История с квартирой Ларисы Долиной изменила поведение людей?
Эффект Долиной чувствовался до тех пор, пока суд не поставил точку в этом деле, после чего рынок начал постепенно снижать градус тревожности. Тем не менее это стало катализатором, и на рынке сформировался «культ безопасности» — покупатели стали более внимательны к гарантии безопасности сделок, и теперь их интересует не только история квартиры, но и её владельца.
Стало ли на вторичном рынке больше проблемных объектов? Если да, то каких? Часто ли собственники скрывают минусы до последнего и влияют ли они на цену?
Проблем хватает. Мы регулярно выявляем проблемные объекты и не допускаем их до продажи. Они могут быть как технического характера, когда квартиру выкупают и делают эффектный, но по сути своей маскировочный ремонт, так и юридического.
Одна из распространённых проблем — это квартиры, приобретённые ранее в ипотеку с привлечением материнского капитала, в которых не были выделены доли детям, квартиры с перепланировками, которые невозможно узаконить.
Большого смысла скрывать проблемы квартиры нет, они всё равно будут выявлены в процессе подготовки к сделке, и в таком случае усложнят её проведение, а значит, покупатель может потребовать значительное снижение цены.
Как человеку проверить желаемую квартиру так, чтобы точно себя обезопасить?
Чтобы точно себя обезопасить, проверить необходимо не только квартиру и её историю, но и всех участников предстоящей сделки. На базовом уровне необходимо обязательно требовать актуальную выписку из ЕГРН и полный комплект правоустанавливающих документов, согласие супруги или супруга на проведение сделки, справки об отсутствии задолженности, зарегистрированных лиц.
Нужно удостовериться, что в квартире нет незаконных перепланировок, и проверить, использовались ли средства материнского капитала при её покупке. На фоне дела Долиной мы ещё снизили возрастной порог для справки из психоневрологического диспансера.
А что с первичным рынком? В Москве, например, строится огромное количество жилья, покупают ли его? И как там формируется конечная цена для покупателя?
Важно разделять видимую картинку и реальное положение дел. То, что мы видим в рекламе, и то, что происходит в отделах продаж — это две разные вселенные. Новостройки покупают, но совсем не так, как раньше. Рынок держится буквально на двух «костылях». Первый — это остатки льготных программ, в первую очередь «Семейная ипотека». Второй — это сложные финансовые схемы от самих девелоперов. И во втором случае рынок живёт в долг в надежде, что к моменту получения ключей ставки упадут, а цены вырастут.
Цена формируется не только на основании себестоимости и рыночных реалий, но и обязательств перед банками. Объясню просто: деньги на стройку даёт банк в рамках проектного финансирования. Поэтому квартиры в этом проекте, по сути, залог. Если девелопер сейчас возьмёт и открыто, «по прайсу», снизит стоимость метра на те же 15–20%, есть риск, что банк пересчитает всю финансовую модель.
Конечная цена для покупателя формируется не в договоре долевого участия, а в совокупности скрытых уступок. Когда девелоперы не снижают цену продажи, но предлагают много разных вариантов бонусов для покупателя. Цена в лоб не снижается, но за счёт этих бонусов покупатель получает квартиру дешевле.
На что обязательно нужно обратить внимание, приобретая жилье на «первичке»? Как не переплатить девелоперу и получить качественную квартиру?
Нужно смотреть финансовую модель приобретения квартиры, чтобы понять её конечную стоимость с учётом различного рода комиссий, удорожаний и переплат. Начать необходимо с оценки конкурентного предложения как на вторичном, так и на первичном рынке. В частности, рассмотреть все возможные варианты приобретения: в рассрочку, за наличные, в ипотеку.
Затем уже выбрать наиболее комфортный и менее рискованный для себя способ. Плюс оценить надёжность самого девелопера и качество строительства, обратить внимание на соблюдение сроков сдачи по другим объектам, отзывы покупателей. Маркетинговых вариантов рассрочек и субсидированных ипотечных ставок сейчас на рынке очень много, но их всегда нужно оценивать критично и смотреть на конечную цену, сравнивать её с аналогами и другими инструментами покупки.
Чего ждать от рынка недвижимости в ближайший год? Как будут вести себя цены и что на них будет влиять?
Давайте говорить откровенно. Мой базовый сценарий — стагнация с медленным сползанием реальных цен вниз, рынок будет зачищаться от пузырей, надутых дешёвыми деньгами 2020–2023 годов.
Первичный рынок будет стремиться удержать прайс на прежнем уровне, несмотря на снижение спроса. Возможно, даже по году мы увидим рост в 2–3%. Но это скорее будет номинальная история. Реальная же цена покупки через систему скрытых дисконтов, кэшбэков и «подарков» останется на месте или даже пойдёт вниз.
Вторичный рынок будет более честным. Это рынок частных продавцов, и они не могут вечно упираться. Там мы увидим снижение средних цен покупки на 5–10% от сегодняшнего уровня, при этом цена предложения может продолжить рост как за счёт выбытия более дешёвых объектов, так и за счёт ожиданий повышения доступности рыночной ипотеки. Но приобретаться будет не то, что дорожает, а то, что имеет цену, адекватную рыночной ситуации.
Главный фактор для рынка — кредитно-денежная политика ЦБ. Но не сама ставка формирует тренды, а её ожидание. Даже если регулятор продолжит её стабильно снижать, ипотека не станет дешёвой мгновенно. Банки закладывают свои риски на длинный срок. И пока рынок не поверит, что высокая ставка ушла навсегда, доступной ипотеки не будет.
Беседовала Екатерина Томова