Все новости

Данила Савченко Фото: Пресс-служба «Apple Real Estate»

1600.jpg

Данила Савченко Фото: Пресс-служба «Apple Real Estate»

Данила Савченко: Правила съема, или

Почему рынку недвижимости необходимы профессиональные посредники

Редакционный материал
Одно из главных отличий российского рынка риелторских услуг от зарубежных — подход к взаимодействию арендатора и арендодателя, и это то, чему нам стоит поучиться у западных коллег, считает Данила Савченко, гендиректор риелторской компании Apple Real Estate
17 октября 2019 9:35

Две стороны одной медали

Как и в любой сделке, при аренде жилья в процессе участвуют две стороны, ценности и приоритеты которых зачастую максимально расходятся. Собственник чаще всего влюблен в свою квартиру, ведь в ней он сделал ремонт или прожил детство. Для него она — самая лучшая. А арендатор приехал на время и, скорее всего, не будет здесь жить уже через пару-тройку лет. Часто собственники очень болезненно воспринимают этот факт.

Если ты не профессионал на рынке жилья — а собственники, как правило, не профессионалы в этом вопросе, — поругаться со своим арендатором можно даже по самой нелепой причине. В моей практике был случай, когда арендатор и арендодатель расстались, поспорив из-за вопроса приобретения микроволновой печи — каждый считал, что ее должен купить другой. И если мы объективно оценим риски от такого спора, станет понятно, что в данной ситуации ни одна из сторон не осталась в выигрыше: арендатору пришлось снова искать жилье, а квартира арендодателя пустовала почти четыре месяца, пока он искал других жильцов. Если сравнить стоимость микроволновки — примерно 3 тысячи рублей — с потерями от простоя квартиры с ежемесячной стоимостью аренды в 300 тысяч рублей, становится очевидно, что наличие профессионального медиатора между сторонами пошло бы на пользу как арендатору, так и арендодателю. Существование третьего участника в сделках по аренде и найму жилых помещений — одно из главных отличий западного рынка аренды от российского. 

В первую очередь — бизнес

Профессиональный посредник может помочь арендодателю с выбором арендатора, так как от этого во многом зависит получаемый от квартиры доход. Часто собственник не может сдать помещение на протяжении нескольких месяцев, а когда к делу подключается агент по недвижимости, сделку заключают на той же неделе. И здесь также важно помнить о трепетном отношении собственника к сдаваемому помещению. Агент по недвижимости в первую очередь должен объяснить собственнику, что сдача квартиры в аренду — просто бизнес, и воспринимать его нужно только так, принимая некоторые условия рынка. 

Например, квартиру хочет снять семья с маленькими детьми. Собственник обычно думает о потерях: такие арендаторы, скорее всего, ухудшат состояние помещения, например, дети могут порисовать на обоях. Но важно помнить и то, что семья с детьми, скорее всего, останется в квартире надолго. Дети пойдут в детский сад, потом в школу — и семья проживет в квартире лет десять, а возможно, даже поселится чуть ли не навсегда. Это самые классные и надежные клиенты, а обои можно переклеить.

Агент не только должен объяснить собственнику «правила игры» на рынке, но и подготовить квартиру к показу. Для этого нужен особый навык, так называемый Home Staging. Проводить показы также должен агент — собственник своим нахождением на показе, как правило, создает дополнительный дискомфорт, не позволяя арендатору «примерить» жилье на себя. Важно помнить, что агент таким образом не пытается отстранить арендодателя от принятия решений, а наоборот, экономит его время, нервы, а в будущем и деньги, предоставляя только наиболее подходящие варианты. Также агент должен подготовить правильный договор, исключающий большинство рисков для сторон и регламентирующий как можно больше правил поведения для участников сделки. На этом этапе большинство собственников завершают свое взаимодействие с агентом, хотя на самом деле он может быть полезен и после заключения сделки, но уже в другой роли.

Профессиональный медиатор

Property-менеджер как профессионал на рынке аренды жилья должен быть полезен обеим сторонам договора. Он призван не только находить выход из кризиса в отношениях арендатора и арендодателя, но и предотвращать подобные ситуации. Property-менеджмент — это в том числе сбор денег за аренду и передача их хозяину собственности, объективная проверка состояния снимаемого помещения, управление страховым депозитом, правильное оформление передачи имущества при съезде арендатора, уведомление об оплате аренды в нужные сроки, грамотная работа с арендаторами, которые задерживают оплату, и многое другое. 

Кроме того,  property-менеджер оказывается своеобразным психологическим буфером между арендатором и собственником. Это имеет значение, например, в вопросе посещения квартиры. Когда собственник самостоятельно проверяет состояние арендуемого помещения, ему сложно принять тот факт, что в этот момент времени сдаваемая квартира на самом деле не принадлежит ему, а находится в пользовании арендатора, который может делать с квартирой все, что не противоречит договору аренды (который чаще всего оговаривает исключительно порчу имущества). Приходя в квартиру с проверкой, собственник часто начинает вести себя как дома — заглядывать в углы и спрашивать, почему переставили тумбочку на другую сторону кровати. Понятно, что от перестановки мебели квартира не получает никакого ущерба, но у арендатора создается впечатление, что хозяин квартиры нарушает его личное пространство. Непредвзятая сторона в данном случае может объективно оценить изменения в сдаваемом помещении и сообщить собственнику, если помещению нанесен реальный ущерб. Работа property-менеджера в этой ситуации экономит собственнику квартиры его время, а также не ограничивает личное пространство арендатора.

Часто причиной переезда из одной съемной квартиры в другую становится дискомфорт в квартире, когда что-то начинает ломаться, становится неудобным и это что-то арендатор хочет поменять. Собственники в таких ситуациях часто бывают негибкими, и нанимателю проще найти новое жилье с условиями, которые его устроят. Хотя проблему можно было бы решить, заменив или починив мебель, сделав химчистку или уборку, вызвав специалиста, который устранит неполадки в приемлемом для всех бюджете, и так далее. И здесь наличие property-менеджера, ответственного за любые изменения в недвижимости, упрощает положение, не отнимая времени и сил ни у арендатора, ни у арендодателя. 

Работа, которую должен сделать профессионал, в «идеальном» с риелторской точки зрения мире не должна ограничиваться исключительно составлением и подписанием договора аренды. Property-менеджер должен работать с клиентом на протяжении всего срока аренды, а ежемесячно оплачивать его услуги — собственник квартиры. В разных странах стоимость такого управления недвижимостью составляет 7–8% от месячной стоимости аренды квартиры. Как показывает практика, наличие property-менеджера увеличивает срок жизни сделки в среднем на 30–40%.

В целом российский рынок аренды недвижимости начинает меняться — пока сильнее всего это заметно на примерах более дорогих помещений, но уже в ближайшем будущем привычный в зарубежной практике способ взаимодействия собственников жилья и арендаторов со сторонней помощью может стать понятной, привычной, а главное, удобной участникам рынка системой.

Поддержать лого сноб
0 комментариев
Зарегистрироваться или Войти, чтобы оставить комментарий
Читайте также
Андрей Мовчан
Расчеты показывают, что семья с уровнем доходов и расходов американского среднего класса в России окажется банкротом
Александр Полянский
«Сноб» разбирается, почему ставки по ипотечным кредитам достигли минимума, будут ли они снижаться еще, или нужно брать ипотеку прямо сейчас
Максим Зарубин
Вот ведь парадокс, места в России много, а жить негде. В смысле, жилья не хватает. Его мало, оно не экологично, не…

«Мнения» на «Снобе»

Ежемесячно «Сноб» читают три миллиона человек. Мы убеждены: многие из наших читателей обладают уникальными знаниями и готовы поделиться необычным взглядом на мир. Поэтому мы открыли раздел «Мнения». В нем мы публикуем не только материалы наших постоянных авторов и участников проекта, но и тексты наших читателей.
Присылайте их на [email protected].