Лучшее за неделю
13 июля 2021 г., 11:44

Подводные камни сделок с материнским капиталом

Читать на сайте
Фото: Depositphotos

Что говорит закон

Срок действия программы материнского капитала в 2020 году продлили на пять лет и расширили — теперь ею могут воспользоваться и те, у кого рождается первенец. Это значит, что жилье с привлечением средств маткапитала теперь покупают чаще. Семьи, использующие для оплаты недвижимости средства господдержки, закон обязывает соблюсти ряд условий. Обязательное требование — наделение детей и супругов долями в собственности. Например, если квартира приобреталась в ипотеку и средства материнского капитала использовались для ее погашения, то по закону после того, как кредит будет выплачен, родители или один из них (в зависимости от того, как покупалась квартира — в личную или совместную собственность) наделяют причитающимися долями детей и супруга. Это необходимо сделать в течение полугода с момента выплаты кредита. Продать такую квартиру можно только после выделения долей. При этом в органах опеки и попечительства необходимо получить согласие на продажу «детских» долей с условием одновременной покупки на имя детей другой недвижимости, стоимость которой будет не ниже стоимости предыдущей.

Оформление подобных непростых с юридической точки зрения сделок «на коленке», без соблюдения всех требований, ведет к нарушению прав несовершеннолетних и может создать проблемы последующим добросовестным приобретателям жилплощади. 

Сложившаяся практика

Не все получатели семейного капитала ответственно относятся к исполнению своих обязательств по выделению долей в объекте недвижимости. Одни забывают это сделать, другие намеренно уклоняются от исполнения нормы закона. Когда такие «забывчивые» собственники продают квартиру, купленную с использованием средств господдержки, под ударом оказывается покупатель: сделка, проведенная с нарушением прав детей, может быть оспорена. Причем факт несоблюдения требований закона может выясниться спустя много лет, когда недвижимость уже сменила нескольких владельцев. Как будут развиваться события в таком случае — большой вопрос, но, скорее всего, пострадавшей стороной при этом окажется добросовестный приобретатель.

Бывает, что доли детям выделяются, но с нарушениями, что также может привести к оспариванию сделки. Наиболее частые ошибки такого рода:

  • не выделена доля на кого-то из совершеннолетних детей (это грубое нарушение закона, поскольку семейный капитал выделялся на супругов и всех детей, не важно, совершеннолетние они или нет);
  • выделена доля меньшего, чем положено, размера (доли рассчитываются соразмерно сумме вложенного материнского капитала; это довольно непростая и скрупулезная работа, которую лучше доверить профессионалу);
  • для супругов оформлена совместная собственность, а для детей — долевая (в законе прямо сказано, что материнский капитал переходит в общую долевую собственность);
  • не открыто наследственное дело, если кто-то из членов семьи, использовавшей маткапитал, умер до определения доли (если такой момент упустить, сделка с маткапиталом может быть признана недействительной).

Одна из причин сложившейся ситуации в том, что в ЕГРН нет никаких отметок об участии материнского капитала в сделке с объектом недвижимости. Пенсионный фонд, перечисляя деньги, не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей наделить детей долями в той квартире, на покупку которой пошел маткапитал. Это осложняет работу нотариусов, которые удостоверяют сделки с такими квартирами. Порой, чтобы отыскать следы использования материнского капитала, нам приходится проводить настоящее расследование: получая договор, мы не видим, что квартира приобреталась с использованием госсредств. Проблему могло бы решить усиление госконтроля за использованием средств материнского капитала. Как минимум необходимо, чтобы в ЕГРН содержалась отметка о том, что для приобретения конкретного объекта недвижимости привлекался такой вид господдержки.  

Как избежать проблем с законом

Семьи, использовавшие материнский капитал, нередко оформляют соглашение о наделении детей долями в простой письменной форме, без нотариуса, привлекая сторонних консультантов или риелторов, которые не имеют соответствующей квалификации и, как результат, дают некорректные рекомендации. 

Основная мотивация граждан, решивших обойтись без нотариуса при выделении долей, — желание сэкономить. Такой подход не только чреват рисками — услуги посредников на практике оказываются намного дороже. При этом за последствия сделки они не отвечают, тогда как нотариус за каждую удостоверенную сделку несет полную имущественную ответственность. Кроме того, у нотариусов есть льготы для несовершеннолетних.

Больше текстов о законодательстве и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь

Вам может быть интересно:

Обсудить на сайте