«Потребительская способность достигла своего предела». Как изменятся цены на жилье после запрета строить квартиры меньше 28 кв. м

Популярный формат 

В Москве не будут выдавать разрешения на строительство ЖК, в которых запланированы квартиры меньше 28 кв. м. Сейчас на такие проекты приходится до 1/5 всех продаж. «Только по договорам долевого участия за последние 12 месяцев было куплено порядка 17,5 тысячи малогабаритных квартир, что составляет 17,7% всего спроса», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. 

Студии занимают около 14% объема жилья в новостройках, а в крупных ЖК их доля достигает 30%, рассказывает директор по продукту MR Group Жанна Махова. Она объясняет популярность малогабаритных квартир ростом цен на недвижимость: за последние четыре года жилье в новостройках Москвы подорожало в 1,5–2 раза. 

«В таких условиях небольшая площадь квартир позволяет удерживать цену на жилье на доступном для многих уровне, что особенно важно для молодых специалистов, студентов и людей с ограниченным бюджетом, — поясняет Махова. — Студии очень привлекательны для инвесторов, которым нужен стабильный доход: их легко продавать и сдавать в аренду. Довольно часто такие площади расположены в современных ЖК c развитой инфраструктурой и средой для жизни. Это означает, что покупатель студии получает не только компактную квартиру, но и доступ к магазинам, кафе, спортивным площадкам и благоустроенной территории».

При этом самый продаваемый формат жилья в Москве другой — это квартиры от 30 до 40 кв. м, отмечает основатель бюро по подбору инвестпроектов «Бюро Негинского» Андрей Негинский. По его словам, за I квартал 2024 года число сделок по студиям площадью от 20 до 30 кв. м составило 9,7 тысячи, в то время как количество сделок по однушкам от 30 до 50 кв. м — 23,7 тысячи.

Дефицит, рост площади и изменения спроса 

Отказ от малогабаритных квартир может привести к небольшой корректировке метража жилья, считает Андрей Негинский. 

«Средняя площадь квартир повысится, но незначительно — в пределах 1,5 “квадратов”, — говорит он. — При этом агентства и брокеры продолжат подбирать предложения, которые интересны покупателям и инвесторам. Сами студии начнут активно разбирать, так как на рынке сформируется их дефицит». 

Сокращение количества малогабаритных квартир за невысокую цену приведет к изменению средней стоимости квадратного метра. «На практике это означает, что решение квартирного вопроса станет менее доступным для покупателей с небольшим бюджетом, так как чек, который раньше был средним, теперь станет минимальным», — объясняет руководитель направления разработки продукта ГК «А101» Павел Брызгалов. Увеличение чека, в свою очередь, приведет к росту первоначального взноса и ежемесячных платежей по ипотеке, добавляет вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.   

«В этой ситуации каждый лишний метр, не добавляющий функционала квартире, может стать решающим для отказа от покупки», — прогнозирует замгендиректора ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.

По мнению руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, сегмент малогабаритных квартир может переместиться из Москвы в Подмосковье, так как новая мера пока не запрещает строить жилье меньше 28 кв. м на территории Московской области. Также может возрасти интерес покупателей к апартаментам, спрос на которые в последние годы падал, считает основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY Евгений Дружинин.

Как могут вырасти цены

Запрет на строительство малогабаритных квартир приведет к тому, что застройщики будут подогревать на них спрос рекламными кампаниями вроде «успей купить» или «последний шанс», считает основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY Евгений Дружинин. Это может увеличить спрос и вызвать рост цен на маленькие квартиры и студии. Сейчас минимальная стоимость небольшой квартиры в пределах МКАД составляет 6–7 миллионов рублей, а с новыми правилами эта цена значительно повысится.

Рост цен, скорее всего, окажется незначительным, поскольку в общем объеме рынка недвижимости малогабаритного предложения не так много, считает генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. 

«Мы ожидаем увеличение стоимости на малогабаритные квартиры на 10–15%, — говорит она. — При этом надо учитывать, что потребительская способность достигла своего предела, и поэтому дальнейшее повышение цен направит вектор спроса в сторону аренды».

Подготовил Алексей Синяков