В какое жилье на Черном море инвестировать
Сочи
Динамика цен на аренду показывает, что один их самых привлекательных городов для вложений на юге России — это Сочи. В Краснодаре средняя ставка аренды составляет 27 000 рублей, в Ростове-на-Дону — 33 150, а в Сочи — 86 467 рублей в месяц, рассказывает исполнительный директор компании «Этажи» в городе Павел Быков. Высокая ставка аренды сохраняется и в Красной Поляне.
«Обе локации туристы посещают круглый год. Причем с момента проведения Олимпийских игр-2014 турпоток в них ежегодно увеличивается, — поясняет Быков. — Кроме того, в Сочи недавно утвердили проекты развития туристической и коммунальной инфраструктуры. А это привлекает в город крупных инвесторов».
В последние три года в Сочи растет спрос на элитную недвижимость, добавляет Быков. Поэтому девелоперы строят в городе и его окрестностях много проектов бизнес-класса.
«На мой взгляд, наиболее выгодными будут инвестиции в апартаменты бизнес-класса с управляющей компанией или отельером и хорошей инфраструктурой, — советует Быков. — У таких инвестиций довольно высокий порог входа, но апартаменты демонстрируют стабильный рост цен — стоимость такой недвижимости в Сочи увеличивается на 20–30% в год. При сохранении динамики вложения в нее окупятся примерно за 10 лет».
Сравнительно быстро по российским меркам окупаются инвестиции и во вторичную недвижимость Сочи. Но при условии, что в квартире не надо делать ремонт, покупать в нее мебель и бытовую технику.
«В Хостинском районе Сочи можно купить студию площадью 38,8 кв. м за 32 млн руб. Средняя стоимость суток проживания в ней — 9 тыс. руб. Квартиру арендуют примерно 85% дней в году. Это означает, что срок возврата инвестиций составляет 11 лет*», — рассказывает эксперт по недвижимости Анастасия Стрельникова.
Другие города Краснодарского края
Быстрее, чем в Сочи, может окупиться квартира в Геленджике. Например, сейчас в этом городе, в районе пляжа «Сады морей», выставлена на продажу однушка площадью 29,5 кв. м за 20,5 млн руб., рассказывает Стрельникова. Средняя цена суток проживания в такой квартире составляет 8 тысяч. Заполняемость — 80% дней в году. То есть срок возврата инвестиций в такое жилье — 8,8 лет. Примерно столько же будут возвращаться инвестиции в квартиру той же площади на берегу моря в Анапе.
Самый быстрый срок окупаемости могут обеспечить вложения в новостройки Туапсе, считает исполнительный директор компании «Этажи» Павел Быков.
«В этом городе низкая цена квадратного метра в новом жилье. Причем спрос на аренду в Туапсе превышает предложение. В городе находится один из самых крупных терминалов “Роснефти”, в который на высокие зарплаты приезжают работать сотрудники из других регионов. Поэтому окупаемость квартиры в новостройке Туапсе сейчас составляет примерно 5–7 лет», — говорит Быков.
Крым
Инвестируя в жилье в Крыму, стоит иметь в виду географию полуострова. Его курортные города вытянуты вдоль берега и имеют много пригородных поселков. Они отличаются по «статусу», ценам и востребованности.
Самая популярная места для инвестиций сейчас — это город Ялта, вторая по полярности — Алушта, рассказывает учредитель fee-девелоперской компании MOST Development Алеся Полещук.
«За год дохода с аренды в Ялте или Алуште окупается около 1,9 кв. м купленной недвижимости, — поясняет Полещук. — За этими городами в списке располагается Евпатория — в ней за тот же срок окупается примерно 1,5 кв. м».
Если посмотреть на текущие ставки аренды и стоимость квадратного метра, то Алушта и Ялта привлекательнее для инвестиций, чем Евпатория, отмечает Полещук. Квартира или апартаменты площадью 35 кв. м средней цены, которые будут сдаваться по средней ставке, окупятся примерно за 18 лет в Ялте и Алуште и за 23 года — в Евпатории. Однако инвестиционная привлекательность зависит не только от ставки аренды, но и от потенциала роста цен.
«Рынок Ялты — самый перегретый в Крыму, — говорит Полещук. — Это означает, что цены в будущем здесь будут расти медленней. А Евпатория — самая недооцененная локация с самым высоким потенциалом роста цен и самая привлекательная для “игры в долгую”. В долгосрочной перспективе Ялта покажет меньший прирост цены в процентном выражении, чем Алушта, и еще меньший, чем Евпатория. И если смотреть на инвестиции комплексно, то из трех самых популярных на данный момент локаций привлекательность обратная текущей цене: самая привлекательная — Евпатория, затем Алушта и только в конце — Ялта».
Города Азовского и Каспийского побережья
С 2020 по 2023 год туристический поток в Махачкалу вырос в 4 раза. Однако в городе мало привлекательной для туристов недвижимости и нет такой же развитой инфраструктуры, как в Сочи.
«Поэтому на заполняемось выше 40% дней в году в Махачкале рассчитывать не стоит, — отмечает эксперт по недвижимости Анастасия Стрельникова. — 40-метровую квартиру во вторичке рядом с пляжем и набережной в ней можно купить 5,9 млн руб. При арендной ставке 4,5 тыс. руб./сутки срок возврата инвестиций составит около 9 лет».
Стрельникова не исключает, что наиболее быстро инвестиции вернутся с покупки квартиры в городе Темрюк, расположенном в заливе Азовского моря. Квартиру площадью 22 кв. м там можно купить всего за 3,6 млн. руб.
«За счет близости Крымского моста, которым пользуются многие туристы, квартиры в городе сдаются в среднем за 4 тыс. руб. в сутки. Заполняемость составляет порядка 60%. Это означает, что инвестиции можно вернуть всего за 4 года и 1 месяц», — говорит Анастасия Стрельникова.
* В этом и других приведенных расчетах возврата инвестиций во вторичной недвижимости не учтены расходы на износ мебели и техники, коммунальные платежи, налог на имущество и НДФЛ.
Подготовил Алексей Синяков