Новое или хорошо забытое старое. В чем плюсы и минусы редевелопмента промышленных зданий
Проверка на прочность и проблемы закрытых пространств
Один из базовых вопросов, который стоит проанализировать и соотнести с планами развития территории, — физическое состояние объекта. Насколько прочен фундамент, выдержит ли он надстройку или крупную перепланировку. Какие инженерные коммуникации можно оставить, какие придется менять. Например, на воркшопе «Прошлое и будущее пуговичной фабрики» владелец одного промышленного объекта признавался, что именно «инженерка» мешает сдать помещения в аренду под общепит. Мощности водопровода и канализации таковы, что один ресторан загрузит их почти на 100%.
Другая частая проблема бывших промзон связана с отсутствием общественных пространств и сложностями навигации. Ведь фабрики строили для производственных целей, оставляя между цехами только узкие проезды для техники. Сегодня эти же места превращаются в креативные кластеры или деловые кварталы, и от них ждут качественных зон для рекреации и понятной структуры. При сравнении с новыми комплексами, спроектированными с нуля, проекты редевелопмента могут проигрывать.
Тем не менее при должном понимании вопроса эта проблема решаема. Примером может быть территория Товарищества Рябовской мануфактуры и соседнего Завода Власова. Небольшой фабричный двор здесь превратили в пространство для отдыха, спорта и культурного досуга. В нем находится точка буккроссинга, качели и баскетбольное кольцо, лавочки и кафе, а по выходным тут проводят мероприятия.
Одну из стен украшает граффити художника Вовы Nootk. Современное искусство соседствует с сохраненными историческими деталями. Например, на одном из зданий восстановили вывеску «Керамико-плиточный завод», созданную сто лет назад. В итоге каждый уголок фабрики получился узнаваемым, а перемещение по комплексу предлагает множество пользовательских сценариев.
Может ли прошлое стать основой для брендинга
После физических характеристик стоит проверить, имеет ли место нематериальную ценность. Можно ли использовать его прошлое для выстраивания или укрепления бренда и маркетинговой стратегии. Если речь о no name территории, не обладающей визуальной привлекательностью, снос может оказаться выгоднее переосмысления. К примеру, деловой комплекс Москва-Сити знаком и жителям Москвы, и туристам. А тот факт, что на его месте была промышленная зона и бывшие каменоломни, сегодня не только не оплакивают, но даже не помнят.
Другая ситуация складывается, когда сами стены несут в себе историю успеха, и построены они талантливыми архитекторами своего времени. Вкладываясь в переосмысление такого объекта, девелоперы вписывают эти преимущества в историю своего проекта, чем многократно его усиливают. Примером может служить бывшая кондитерская фабрика «Большевик». Сама продукция, которая здесь выпускалась, и масштаб бывшего производства у многих вызывают узнавание и положительные эмоции. Три здания в этом комплексе признаны памятниками архитектуры. Все это создает нематериальный капитал, который стоит использовать при редевелопменте.
Впишется ли проект в существующую среду
Третий критерий связан с системным подходом к объекту и окружающей его городской среде. Редевелопмент никогда не происходит в чистом поле или социальном вакууме. При неудачном выборе архитектурного облика или новых функций инвестор рискует потерять вложения. Так случилось с книжным клубом «Депо», который открылся в Москве в отреставрированном здании кругового депо Николаевской железной дороги. Здание было ярким инженерным памятником, но находилось на задворках двух вокзалов, в окружении палаток с мелкой торговлей и фастфудом. Проект книжного клуба существовал скорее вопреки своему окружению, и его ресурсов не хватило, чтобы преобразовать территорию.
Противоположная история ждала здание железнодорожного депо в нидерландском городе Тилбург. Бывшая промышленная зона, в которой находился объект, постепенно застраивалась жилыми домами. У жителей была потребность в «третьем месте», и ее закрыли с помощью переосмысления бывшего депо. В нем создали современную библиотеку с функциями культурной площадки и образовательного центра. Так как основной целевой аудиторией были местные жители, сохранение существующего объекта было стратегически более правильным выбором, чем снос. Для многих посетителей образ здания связан с их памятью и локальной идентичностью. Его уничтожение могло привести к локальном конфликту. Правильное приспособление, наоборот, стало вкладом в развитие лояльной аудитории.