В этой статье мы рассмотрим, как обезопасить себя от лишних трат на жилую недвижимость. А также поделимся главными правилами выбора способа оплаты.
Арендная ставка на жилье – это ключевой индикатор рынка недвижимости, указывающий на возможное изменение цен. По размеру ежемесячного арендного платежа можно понять куда будет двигаться цена на рынке. В сторону понижения или, куда вероятнее, повышения.
В периоды, когда арендные ставки на жилую недвижимость начинают резко взлетать вверх, арендаторы принимают решение о покупке недвижимости в ипотеку. При низком арендном платеже реже задумываются о кредите.
Как может показаться на первый взгляд, большинство покупателей обращает внимание не на процентную ставку или стоимость объекта. Первым и ключевым фактором, влияющим на принятие решения о покупке недвижимости, является размер ежемесячного платежа по ипотеке. Если платеж непосильный, то потенциальный покупатель думает об аренде недвижимости. Когда ежемесячный платеж по ипотеке равен или меньше арендного, выбор падает на покупку недвижимости с привлечением кредитных средств.
Арендаторов на рынке становится меньше, а покупателей больше. Это провоцирует спрос на недвижимость, а, следовательно, рост цен и увеличение ежемесячного ипотечного платежа. При высоком ипотечном платеже люди выбирают аренду вместо покупки и цены на недвижимость падают. Круг замкнулся. Именно в таком цикле мы с вами и живем.
Второй фактор, который влияет на эти показатели – ключевая ставка. От нее зависит, под какой процент банки будут выдавать населению деньги в долг и именно она регулирует спрос на приобретение квадратных метров в ипотеку.
Некоторые заблуждаются, когда думают, что приобретать жилье по низким ипотечным ставкам не всегда выгодно. Объясню простым языком. Чем ниже процент по ипотеке, тем больше желающих гонятся за «выгодными» условиями, тем самым создавая ажиотаж на цену квартиры или загородного дома. Недвижимость дорожает. Так как квартиры не тот товар, который можно наштамповать за пару недель, получаем следующую схему. Спрос увеличился, а количество товара осталось прежним. Цена на товар растет. Выстраиваем логическую цепочку далее. Чем выше цена недвижимости, тем больше денежных средств население будет одалживать у банков. Вместе с основным долгом увеличится и переплата, и ежемесячный платеж.
По итогу мы получаем такую картину. В 2019 году было выгоднее брать недвижимость под 13% годовых, чем в 2022-м под 6%. Стоимость недвижимости изменилась так сильно, что даже двукратное снижение ипотечной ставки не в силах сохранить прежние условия.
Если вы приобретете квартиру с высокой ставкой, то у вас всегда есть возможность рефинансировать свой долг в будущем и сократить переплату.
На заметку:
Рефинансирование – это замена уже имеющегося кредитного обязательства новым, которое можно взять в том же или в другом банке на более выгодных условиях.
Разберем главные правила выбора оплаты за жилье. Примером послужит двухкомнатная квартира 50м2 в ЖК «******» г. Москва.
Стоимость такой квартиры с чистовой отделкой и мебелью в июне 2023 года 27 700 000 рублей.
1. С первоначальным взносом 20%
У покупателя квартиры есть первоначальный взнос 20% от общей стоимости. Это 5 540 000 рублей. При средней ипотечной ставке на вторичное жилье (без разных государственных и банковских программ, сертификатов и субсидий) в 11,5% для приобретения такого объекта придется выплачивать по 225 000 рублей ежемесячно. При условии, что новосел берет заем на 25 лет.
2. Аренда
Альтернативный вариант – аренда. Съем двухкомнатной квартиры обойдется в 110 000 рублей ежемесячно.
Разница между оплатой за аренду и ипотеку составляет 115 000 рублей в месяц, либо 1 380 000 рублей в год.
3. Накопления
Через 16 лет (если копить деньги и параллельно снимать жилье) покупатель сможет приобрести эту недвижимость за наличный расчет. Напомню, что ипотечный заем покупатель брал на 25 лет. Даже при том, что практически половину он отдавал за съем такой же квартиры, за 9 лет разницы ему удастся сэкономить 24 300 000 рублей.
Если не хранить деньги под подушкой, а вложить первоначальный взнос в банк (либо в любой другой финансовый инструмент), а затем добавлять к нему по 115 000 рублей в месяц, покупатель намного ускорит процесс капитализации денежных средств.
4. 50 на 50
Ипотека становится выгодной в том случае, когда на руках есть не менее половины от стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Т.е. первоначальный взнос 13 850 000 рублей, сумма заемных средств 13 850 000. При таком раскладе ежемесячный платеж составит 141 000 рублей. Разницу в 84 000 рублей можно использовать в качестве частично-досрочного погашения.
У покупателя квартиры есть первоначальный взнос 50% от общей стоимости. С платежом в 225 000 рублей ежемесячно срок кредита сократится до 8 лет.
Помним о том, что при расчете мы отталкивались от ставки 11,5%. За годы выплаты долга ставка изменится несколько раз. Заемщику нужно держать руку на пульсе, ведь своевременное рефинансирование ипотечного займа может сэкономить не одну сотню тысяч рублей. К тому же стоимость недвижимости меняется, поэтому неспешное откладывание денежных средств и их капитализация могут помочь.
Главное, когда покупатель в курсе событий и следит за размером ипотечных ставок, то он может схватиться еще сильнее и постоянно изучать рынок на предмет появления новых объектов недвижимости по привлекательным ценам.
Подведем итог
Когда выгодно платить за аренду квартиры чужому дяде, а когда платить дяде из банка?
Банку платить выгодно в следующих случаях:
- арендные платежи на недвижимость высокие, а ипотечные равны им или значительно ниже;
- первоначальный взнос более 50% от стоимости жилья;
- нет возможности делать накопления.
В остальных случая выгоднее арендовать квартиру. Особенно в двух вариантах:
- покупатель не накопил денежные средства на первоначальный взнос;
- приобретать недвижимость будут холостые люди, либо семьи без детей, которые планируют в ближайшие 5 лет расширение семьи и/или переезд. Т.к. большую (ударение на «о») часть процентов за использование заемных денег владелец квартиры выплачивает в первые годы проживания. Позже при продаже квартиры может выясниться, что за 5 лет стабильных выплат долг банку практически не изменился.
Берите на вооружение 4 главных правила выбора оплаты за жилье, чтобы не остаться у разбитого корыта.
Обложка: Пересадин Константин, фото из личного архива