Михаил и Анна Кошелевы: Как выбрать землю под строительство дома

Сразу оговоримся: юридических тонкостей в землевладении столько, что не всякий риелтор справится, куда уж нам в нашей статье. Поэтому пройдемся по верхам и больше сконцентрируемся на иррациональных аспектах латифундствования.

И все-таки немного о бумагах

Статус земли

Не думаем, что россияне такие уж уникальные и не оценят удовольствий загородной жизни. А значит, все сведется к тому, что уже есть вокруг любых больших городов в мире: появятся свои Нью-Джерси и Хайгейты. Не отдельные сквоты для избранных, а большие районы, где люди живут в домах и чувствуют себя настолько спокойно, что пятиметровые заборы им не нужны.

Если сейчас на земле, которую вы собираетесь купить, статус разрешает строительство, но не разрешает прописку, думаем, что это рано или поздно изменится: все коттеджные поселки будут присоединены к какому-нибудь близлежащему селу или городу, и люди будут в них жить так же, как обычные горожане. Единственное, на что нужно смотреть в статусе земли, чтобы на ней можно было строить частные дома.

Как выбрать продавца

Проверка бумаг ничего не гарантирует: на наших глазах серьезный застройщик компания «Сабидом» приказала долго жить и кинула друзей с недостроенным таунхаусом за 5 миллионов. А наш продавец земли ездил в ноябре на стерильно чистом «лендкрузере», был фантастически вежлив, оказался прописан на территории военной части, которая на Гуглкартах выглядела торговым центром, а все двести участков нашего товарищества принадлежали какой-то восточной женщине, которую никто не видел.

Так что сказать, что при покупке мы переживали, — не сказать ничего. Мы были как лось, несущийся через горящий лес: нас вела судьба. От страха мы даже потребовали отражения полной стоимости земли, единственными из всех покупателей заплатили налоги, зато получили кассовый чек! Надо будет в рамку вставить, кстати.

Так что сказать однозначно, где меньше рисков, мы не возьмемся. Главным подтверждением собственности является запись в кадастре с вашей фамилией, вот и все критерии надежности продавца. А теперь давайте поговорим о более прогнозируемых вещах.

Экология

Буквально пару слов о направлении, на котором лучше выбирать землю. Про Рублевку и Новую Ригу вы и без нас знаете, но вот то, о чем могли не знать.

В Москве есть некая роза ветров. Вкратце это означает, что ветра с северо-запада дуют чаще, чем в обратном направлении, и экология на Дмитровском, Ленинградском, Волоколамском и как раз Новорижском шоссе лучше, чем по направлениям Рязанского, Волгоградского проспектов и Каширского с Варшавским шоссе. Иными словами, чистый воздух идет с Зеленограда, проходит через центр Москвы, собирает по пути все, чем славятся Садовое кольцо и Капотня, и мчится к Коломне, вызывая обеспокоенность экологов.

С другой стороны, экология вблизи любого шоссе в городе вряд ли сравнится с воздухом в районе даже самого загрязненного из подмосковных городов, Подольска.

Но теория теорией, а мы не особо долго думали и поступили как и большинство: выбрали землю, которая ближе к тому месту, где сейчас живем. Хотя из приятных бонусов нашего направления: Пятницкое — единственное шоссе, у которого за МКАД сразу четыре станции метро, значит, всегда есть план Б.

Соседство

На сегодняшний день при покупке есть такие варианты: вы можете купить землю с коммуникациями, с подрядом, в деревне или коттеджном поселке. Давайте разбираться.

Земля с коммуникациями

Это значит, что кто-то до вас собрал все документы и позаботился о том, чтобы рядом были электричество, газ, иногда водопровод и канализация, а порой охрана, фитнес-центр и свой конно-спортивный клуб. Это самый удобный, но и самый дорогостоящий вариант покупки. Земля со всеми удобствами будет дороже, чем без (кто бы мог подумать?).

С остальными коммуникациями, из-за их слабой развитости, может произойти то же самое, что произошло со стационарными телефонами, которые вытеснили мобильные: на самом деле вам необходимо только электричество, все остальное можно организовать самостоятельно. Да, свой колодец или скважина — это сложнее, чем готовая труба с водой. Но, если воды не окажется или она будет непригодна для питья, вы будете понимать, как решить проблему, потому что один раз уже ее решили.

Так как мы не только строим свой дом, но и ремонтируем дома другим людям, то знаем: ситуации, в которых водой из-под крана в таунхаусе стоимостью 10 миллионов нельзя даже мыться, не редкость. Управляющие компании таких поселков, как правило, разводят руками: ничего сделать не можем, потерпите, скоро все наладится. Чаще всего это заканчивается установкой очистных сооружений за свой счет. И тут мы возвращаемся к истории с ответственностью за свои решения: решил довериться кому-то — имей договор с четко прописанными санкциями или не жалуйся.

Земля с подрядом

Она же может быть и с коммуникациями, но у подряда свои нюансы. Такая земля, как правило, дешевле средней по рынку, и разница может быть приличная. Удобство тут в одном: вам не придется искать строителей, «подряд» и означает, что строители уже есть. Хороший момент и в том, что соседи не построят дом в стиле кума Тыквы: «Там, где мне не хватит кирпича, я применю бумагу». Из минусов: выбора строителей у вас не будет, не будет и выбора места закупки стройматериалов, так что экономия выйдет временная. В любом случае советуем пообщаться с людьми, уже заключившими договор: увы, без должного надзора строители только и ждут момента, чтобы схалтурить.

Земля в деревне или в садовом товариществе

В первом случае вы получите сложившуюся инфраструктуру и спокойных соседей с устаканившейся администрацией. Во втором все это предстоит пережить: укладка дорог, освещение улиц. Лет пять это будет постоянное удивление: «Почему взрослые люди не могут договориться об очевидных вещах?» Гарантируем, это будет шоу, но в итоге любой самоорганизовавшийся поселок будет более предсказуем: все будут приблизительно одного возраста и одного социального статуса, и собрать деньги на детскую площадку или ремонт дорог окажется в сотни раз проще, чем договориться (как в том поселке, где мы живем, пока наш дом еще строится) с такими кадрами, что начинаешь понимать причины, по которым эфир Первого, второго, любого другого каналов или инициативы депутатов любого масштаба, да и вся современная Россия такие, какие есть. Нигде больше не встречаешь такого спектра глупости и не понимаешь, что для кого-то ты тоже человек с причудами, как на сборе собственников домов.

Мы выбрали средний вариант: земля на пустом, размежеванном поле с выбранным председателем правления и электричеством, которое обещали еще года три назад, но оно вот-вот будет. Электричество у нас появилось месяц назад, и в будущем году наш поселок ожидает строительный бум.

И по мелочи

Дороги

Чем ближе к вашему дому подходит асфальт, тем лучше. Даже 10 метров грунтовки после дождя достаточно, чтобы грузовик с плитами или бетономешалка завязли и раскурочили землю до состояния поля после битвы под Курской дугой, куда еще и упал метеорит.

Ландшафт

У нас в России очень ценится, когда участок плоский. А американцы предпочитают, когда земля имеет естественный уклон. Это означает, что вы сможете построить цокольный этаж и сэкономить на этом этапе строительства: при перепаде высоты участка часть стен оказывается не под землей, тут и экономия на гидроизоляции. Как правило, это выглядит так: с одной стороны дома у вас два этажа, с противоположной три, а перепад выравнивается у каждой стороны дома на своей высоте. Нужен ли подвал? Пожив в разных домах, смело утверждаем: да! Но мы его строить не стали: цена цокольного этажа составляет около трети цены всего дома. Потом мы пожалеем, но будет уже поздно.

Сюрпризы

Приглядели участок — съездите на него несколько раз в разное время и осмотритесь повнимательнее. Где-то недалеко могут жить шумные соседи. Иногда, и даже далеко, может притаиться неприметный коровник, который не видно, но при определенном ветре вы точно знаете, что он есть.

Мы вот прозевали то, что недалеко проходит маршрут посадки самолетов в Шереметьево, и бывает, что самолеты летают так часто, как поезда в метро. Мы утешаем себя тем, что это тише любого шоссе и, в конце концов, действительно красиво.

Кстати, сейчас и осенью — самое удачное время для покупки: весной цены вырастут, летом строиться поздно. Если у вас нет планов на январские — поездите, посмотрите землю, примерить на себя роль хозяина дорогого стоит.

А в следующую субботу запаситесь попкорном: мы будем обсуждать, из чего лучше строить дом. Это будет великая битва мнений.

Авторы — основатели дизайн-проекта Happy Station